Tržište nekretnina u Srbiji se hladi, cene će pasti pet odsto

Tržište nepokretnosti u Srbiji se hladi, to je sve više evidentno čitajući između redova. Rezultat je spleta više okolnosti, najviše otrežnjenja nakon intenzivnog prometa i gradnje iz godina pre pandemije, ali i rasta potražnje i gradnje kuća za vreme i nakon pandemije. Ulje na vatru doliva i skuplje finansiranje.

Jaka tražnja obeležila je dobru formu građevinskog sektora u prethodnim godinama. Ključni element je bio porast priuštivosti stanova kako je nezaposlenost padala, plate su rasle, a kamatne stope bivale sve niže. Ali sada se dešava zaokret - godišnji porast cena u drugom tromesečju od 11 odsto čini se snažnim, ali predstavlja dalje usporavanje sa vrhunca od 15 odsto od leta prošle godine. Čak bitnije za statističko formiranje trendova, kvartalni porast od dva odsto u drugom tromesečju je najslabiji u pet godina.

Sve potvrđuje da je jaka tražnja za kućama i vikendicama za vreme lokdauna bila simptomatična za pandemijsko razdoblje, a sada više nije. Ako neko još nije uveren, najbolje je pogledati broj izdatih građevinskih dozvola za stambene zgrade, koji je u prvih pet meseci ove godine pao sedam odsto u odnosu na isti period prethodne godine. Broj dozvola za kuće su nešto otpornije, jer je pao tek dva odsto.

 

 

Ovakav trend svakako ima dugoročniju perspektivu, čak i ako zanemarimo efekat pandemije. Godinama je izražena demografska urbanizacija - ljudi se sele sa sela ili manjih mesta u gradove kao rezultat obrazovanja, ponude posla, ali i sadržaja koje pružaju gradovi. A opet, sa starenjem stanovništva vidimo da kreće da dominira suprotna struja, odnosno seljenje u manja mesta. Sa daljim starenjem stanovništva, ali i zbog mladih koji sve više cene vikend beg u prirodu, održaće se atraktivnost nepokretnosti u ruralnim mestima.

Možda i najveća prepreka daljem rastu cena jesu skupi krediti. U drugom tromesečju ove godine je samo 16 odsto kupovine stanova finansirano putem kredita - to je najmanje u poslednjih pet godina. Nakon niza godina povoljnih stambenih kredita, kamatne stope na stambene kredite su se u velikoj meri prilagodile rastu euribora, što konkretno na primeru stambenih kredita u Srbiji znači da se kamatna stopa više nego duplirala.

Na primer, kredit za stambenu nepokretnost u iznosu od 100.000 evra danas ide uz kamatnu stopu od 6,5 odsto i uz rok otplate od 30 godina formira mesečni anuitet od 631 evro. Takav isti kredit podignut pre godinu dana išao bi uz kamatnu stopu od 2,8 odsto, što bi formiralo anuitet od 411 evra. Nije za očekivati da će se kamatne stope u narednim godinama vratiti na rekordno niske nivoe iz prethodnih nekoliko godina. Štaviše, kamatne stope će se pre stabilizovati oko i malo iznad trenutnih nivoa zbog normalizacije u finansijskim sistemima kroz smanjenje novca u opticaju.

 

 

Sve u svemu, u Srbiji će promet nepokretnostima u idućih godinu dana još opadati, a njihove cene će se smanjiti za oko pet odsto. Pad cena će biti izraženiji kod stambenih jedinica u urbanim područjima, dok je kod kuća i vikendica bolja perspektiva. Sve je veći fokus na kvalitetu, odnosno izgradnji luksuznijih kuća za odmor, što će im održati cenu.

Tražnja je trenutno u rukama onih sa nagomilanom štednjom, jer će finansiranje putem kredita neko vreme ostati skupo.

Na tržištu nepokretnosti u Srbiji ne postoji balon, jer je sva potražnja za stanovima i kućama pogotovo zadnjih godina bila opravdana snažnim fundamentima – rasle su i plate i zaposlenost. Zbog toga nećemo videti ni oštru korekciju cena nepokretnosti, a pogotovo ako ne dođe do značajne kontrakcije opšte domaće tražnje, što svakako smatramo da se neće desiti.