Počinje veliko hlađenje hrvatskog tržišta nekretnina

Iako nas akteri aktivno uključeni u hrvatsko tržište nekretnina uveravaju da će cena stanova samo rasti i ako ne kupite danas, propuštate priliku života, činjenica je da od ove godine počinje veliko otrežnjenje investitora, prodajnih agenata, developera i ponekog analitičara.

Činjenica je da su cene stambenih nekretnina u poslednje dve do tri godine zbog konverzija evra, programa državne odmoći, nagovaranja nekih agencija da se prodajna cena postavi bitno višom od realne i bitno većeg predstavljanja troškova gradnje od investitora zbog, kako oni navode, povećanih cena ulaznih troškova, sumanuto porasle.

Te su stvari tokom 2023. godine postale prošlo svršeno vreme. Transakcije su pale relativno snažno (iz raznih izvora pričamo o brojkama od 20 do 35 odsto manje kupoprodaja stanova u Zagrebu, na primer), a svi znamo što se događa sa cenama kada prodaja padne – sigurno ne tavore na istom nivou godinama, a ako se i dogodi takav slučaj, zbog rasta plata cene nekretnina realno se opet smanje.

Više izvora, iako moram staviti ogradu jer se radi o administrativno nepotvrđenom podatku, potvrđuje kako samo u Zagrebu oko 50 hiljada stanova zjapi prazno, pa možemo pričati i do 100 hiljada praznih stanova na nivou cele Hrvatske. Sve to znači da postoji ogromna potencijalna ponuda na tržištu, a ne samo, kako nas decenijama uveravaju spomenuti akteri, ogromna potražnja koju ponuda ne prati u stopu.

Dodatno, u 2024. godini na tržište dolazi dosta novih stanova s obzirom na broj izdanih građevinskih dozvola tokom ove godine, u situaciji kada mnoge novogradnje nisu prodate od početka 2023. godine, odnosno kada je u pojedinim zgradama ili projektima prodato daleko manje od 50 odsto stanova.

S obzirom na to da se u Hrvatskoj usklađivanje kamatnih stopa na stambene kredite događa dvaput godišnje, od početka 2024. trenutna kamatna stopa na novoodobrene stambene kredite se sa sadašnjih oko četiri odsto vrlo verovatno penje na raspon od 4,5 do pet odsto. To je vrlo bitna stavka za dobar deo zainteresiranih kupaca bilo starogradnje ili novogradnje na domaćem tržištu.

Broj kupoprodaja stranaca, što je važnije za obalu nego za ostatak zemlje, u snažnom je padu, a posledica je recesije u Nemačkoj, Austriji, a uskoro i Italiji. I ne, te zemlje se neće tako brzo oporaviti u smislu da se do sredine 2024. godine broj transakcija vrati na nivo poslednje dve godine.

Kroz medije se još uvek provlači poslednji narativ zbog čega su cene stambenih prostora visoke, a to je visok trošak gradnje. Pa hajdemo malo proanalizirati, odnosno demistificirati te tvrdnje.

Iako je istina da je trošak gradnje, koji se kreće u rasponu od 55 do 75 odsto ukupnog troška, najbitnija stavka prilikom formiranja konačne cene nekretnina, prava je istina da su se cene građevinskog materijala tokom ove godine bitno normalizovale.

Ako na te brojke dodamo porast prosečne bruto plate u delatnosti izgradnje zgrada od 49 odsto (kraj 2019. godine naspram poslednjeg dostupnog podatka s kraja avgusta 2023) i činjenicu da je trošak građevinskog materijala od pretpandemijske 2019. godine porastao za prosečno 40-ak odsto, ne mogu se oteti osećaju da je prosečna cena novogradnje u npr. Zagrebu istovremeno danas dvostruko veća od odnosu na period pre korone. Što je možda još bitnije od svega – uveravaju nas, sada već prilično neverodostojno, da je to opravdana, tržišna cena.

Nećemo niti ulaziti u sferu da je za mnoge "investitore" (namerno pod navodnicima jer oni u ovom slučaju ne investiraju ništa) trošak financiranja nula posto s obzirom na to da je način gradnje zasnovan na uplatama jako visokih kapara kupaca koji tako praktički kompletno financiraju gradnju nekretnine, a potom strepe hoće li se ona uopće dovršiti.

 

Nakon svega navedenog, da sam na mestu prodajnog agenta, investitora, developera ili izvođača, ne bih se previše kladio na dobar povrat u sektoru izgradnje stambenih zgrada u narednom periodu (fokus se prebacuje na infrastrukturne projekte u narednoj deceniji). Tim više što dobar deo stanovništva koji je investicijski orijentisan ima sve bolju perspektivu ulaganja svojeg novca u neke druge, lukrativnije imovinske klase, a neke od njih predstavlja čak i država, poput trezoraca i obveznica.

Apsolutni je minimum koji državnu vlast ne košta puno što brže aktiviranje ogromnog neiskorišćenog potencijala praznih stambenih nekretnina u vidu uvođenja progresivnog poreza na svaku dodatnu nekretninu, izuzev one u kojoj pojedinac ima prijavljeno mesto stanovanja. To bi dovelo do kratkoročno vrlo velikog povećanja ponude koja može apsorbovati značajan deo potražnje.

Drugi potez trebalo bi da bude destimulacija kratkoročnog iznajmljivanje i poticanje dugoročnog.

Samo bi te dve mjere državu koštale vrlo vrlo malo finansijski i "rating-wise", a dobila bi puno više povrata. Da i ne pričamo što bi to značilo za veći deo mlađeg, radno aktivnog stanovništva ove zemlje i budućnost nacije sveukupno.