Velika kriza u sektoru nekretnina u Evropi tek počinje

U zelenoj četvrti u Diseldorfu, Milena i Manuel David planirali su ovog leta da započnu izgradnju novog doma i ostvare životnu odluku koja će ih izvući iz skučenog stana u kojem spavaću sobu dele s dvoje dece.

Ali tokom 16 meseci čekanja na dozvolu, hipotekarne stope su se utrostručile, a njihovi troškovi izgradnje porasli za 85.000 evra. Par se ponovo bacio na računanje troškova i suočio se s činjenicom da se njihov san o izgradnji vlastitog doma urušio usled najgore građevinske krize u Evropi u prethodnih nekoliko decenija.

Slične borbe vode se širom kontinenta. Izgradnja stambenih zgrada se s porastom troškova usporila, a tome su doprineli i troma birokratija i sve stroži propisi o energetskoj efikasnosti. S obzirom na to da je nekretninsko tržište već usporeno, cene nekretnina bi mogle dodatno da rastu i podstaknu političke napetosti s obzirom na to da nestašica pritiska sve više birača.

"Provela sam toliko noći ležeći budna", rekla je Milena, 37-godišnja učiteljica, gledajući u zaraslo grmlje i korov gde je trebalo da se igraju njena deca. "Ljuti me što smo bili tako blizu."

Davidi su bili idealni kandidati za izgradnju kuće. Porodica ima dva primanja, stabilne poslove u javnom sektoru, a što je najvažnije, nisu morali da plate građevinsko zemljište, jer su im ga ustupili Manuelovi roditelji. Njihove muke pokazatelj su sloma evropskog stambenog tržišta.

Manuel David u dvorištu roditeljske kuće u Dizeldorfu gde je planirao sa svojom suprugom da izgradi porodičnu kuću | Bloomberg

"Ako smo imali tu ogromnu prednost, a još se borimo, kako bi onda drugi uopšte trebalo da postignu uspeh", rekao je Manuel, 35-godišnji rukovodilac projekta u neprofitnoj organizaciji.

Najteže pogođene su najbogatije zemlje. Broj izdatih građevinskih dozvola u Nemačkoj pao je više od 27 odsto u prvom polugodištu. Broj dozvola u Francuskoj pao je za 28 procenata do jula, a očekuje se da će izgradnja kuća u Velikoj Britaniji ove godine pasti za više od 25 odsto. Švedska beleži najgori pad od krize devedesetih godina prošlog veka, sa stopama izgradnje manjim od trećine onoga što se smatra potrebnim kako bi se održao korak s potražnjom.

Stanogradnja u EU pretrpela udarac, jer su kamatne stope porasle | Eurostat

Usporavanje nekretninskog tržišta utiče na porodične kuće poput one koju su planirali Davidi, ali i na velike stambene projekte. Vonovia, najveća nemačka kompanija za stanogradnju, ove godine je odložila sve novogradnje na neodređeno vreme. U Švedskoj ključni projekat za proizvodnju baterijskih ćelija za automobile i smanjenje zavisnosti regiona od snabdevanja iz Kine strahuje da neće moći da privuče dovoljno radnika zbog nedostatka stanova.

Očekuje se da će stanogradnja u UK ove godine pasti za više od 25 odsto | Bloomberg

Situacija znači da vlade neće ispuniti obećanja koja su dale biračima. Švedska ima ustavno obećanje da će osigurati pristupačno stanovanje, ali ponuda stanova za iznajmljivanje nije decenijama pratila potražnju, što je podiglo cene kuća i prisililo ljude da traže stanove na crnom tržištu i žive kao podstanari. U Ujedinjenom Kraljevstvu stanogradnja neprestano maši cilj od 300.000 kuća godišnje koji je postavila vladajuća konzervativna vlada 2019. godine.

U Nemačkoj je pristupačno stanovanje bilo jedna od ključnih obaveza koje je preuzela vladajuća koalicija kancelara Olafa Scholza kada je došla na vlast 2021. godine, ali ekonomisti procenjuju da bi vlada cilj dodavanja 400.000 novih domova godišnje mogla da postigne tek 2026. godine.

"Osigurati da građani imaju gde da žive jedna je od najvažnijih dužnosti države", rekao je Kolja Müller, jedan od čelnika Scholzove socijaldemokratske stranke u Frankfurtu. "Očigledno ne uspeva."

Smanjena ponuda stambenog prostora dovodi u opasnost od povećanja društvenih podela jer prisiljava ljude da izdvajaju veći deo prihoda za smeštaj. Stavovi prema migrantima takođe bi mogli da se dodatno pogoršaju, jer se na njih sve više gleda kao na konkurente u borbi za životni prostor. U Lerahu, gradu u južnoj Nemačkoj, nekoliko desetina stanara bilo je prisiljeno da se iseli iz stanova ove godine kako bi napravili mesta za izbeglice.

"Ako ne možemo da rešimo stambenu krizu, to će biti stvarna pretnja našoj demokratiji", rekao je Müller, koji uspon krajnje desne Alternative za Nemačku (Alternative für Deutschland - AfD), druge najjače stranke u anketama, delom pripisuje napetosti oko stanovanja.

Nemačko tržište nekretnina ne uspeva da održi korak s potražnjom | Ifo, nemačka federalna agencija za statistiku

Tendencije nisu svuda jednako loše. U Portugaliji i Španiji izgradnja stambenih objekata znatno je iznad nivoa iz 2015. godine, kada su posledice dužničke krize gotovo zamrzle gradnju na tim tržištima. Ali još postoje ozbiljne nestašice, što pokazuje koliko je problem teško rešiti, a inicijative za privlačenje investitora poput portugalskog programa zlatne vize uzrokovale su skok cena nekretnina.

Muke oko izgradnje dovoljnog broja pristupačnih domova proizlaze iz loše vladine politike. Stanovanje je negde između tržišno vođene imovine i regulisanog javnog dobra. Ta kombinacija usporava investicije dok sektor izlaže nestabilnosti, a trenutni preokret u finansiranju i troškovima izgradnje često čini gradnju neisplativom, osim za luksuzne kuće.

Troškovi ključnih građevinskih materijala porasli | Eurostat, istraživanje ING-ja

Vlasti su ranije imale aktivniju ulogu u stambenom zbrinjavanju. Značajan udeo postojećih domova u Švedskoj izgrađen je kao deo državne inicijative za dodavanje miliona stanova između 1965. i 1974. godine. U Nemačkoj su gradovi poput Berlina izgradili ogromna stambena naselja za radnike koji su migrirali u urbana središta posle završetka Prvog svetskog rata.

Ali to se promenilo. U Nemačkoj je ponovno ujedinjenje donelo i oslanjanje na privatni sektor, čime je smanjen dotok novca iz javne blagajne, a mnogi gradovi su prodali nekretnine. Kasnih osamdesetih godina Nemačka je još imala oko četiri miliona socijalnih stambenih jedinica, ali taj broj je pao na malo više od milion u 2020. godini. Slična situacija je u Velikoj Britaniji, gde su opštinski stanovi rasprodati stanarima osamdesetih.

"Država je sklona tome da favorizuje pojedinca, a ne zajednicu, i većinom prepušta privatnim vlasnicima da osiguraju odgovarajući smeštaj", rekla je Kerstin Brückweh, istoričarka na Evropskom univerzitetu Viadrina u Frankfurtu na Odri.

U EU prihodi stagniraju, a cene nekretnina i zaduživanja rastu | Eurostat, ECB

U istočnoj Nemačkoj, gde ekstremno desničarski AfD ima najveću podršku, zabrinutost oko stambenih pitanja posebno je akutna. Posle ponovnog ujedinjenja, mnogi su izgubili pravo da žive u kućama što je nekad pružao komunistički režim. Danas je i dalje manja verovatnoća da će istočni Nemci posedovati imovinu u poređenju s njihovim vršnjacima iz zapadne Nemačke.

Privremene stambene jedinice za zaposlene Northvolta u gradu Šelefteo u Švedskoj. Kompanija strahuje da neće moći da ostvari ambiciozne planove zbog nedostatka stambenih jedinica | Bloomberg

U gradu Šelefteo na severu Švedskoj, ta situacija predstavlja rizik kompaniji Northvolt da će joj se izjaloviti planovi da proširi prvu fabriku baterijskih jedinica. Firma zapošljava više od 100 ljudi mesečno, ali s padom stanogradnje u gradu od 36.000 stanovnika gotovo je nemoguće održati korak s tim potrebama.

"Mogli bismo naići na značajnu prepreku", rekao je Patrik Larsen, rukovodilac odeljenja za zemljište i razvoj u opštinskoj upravi. "To je veliki izazov."

Pad građevinskih aktivnosti podstakao je apelovanje na podsticaje i podršku industriji, ali vlade imaju smanjen apetit za dodatnom potrošnjom posle pandemije virusa korona i borbe da obuzdaju inflaciju. Rezultat toga je talas propadanja firmi i restrukturiranja, što predstavlja rizik da se dugoročno smanje kapaciteti stanogradnje.

U proteklih pet godina u Ujedinjenom Kraljevstvu zatvoreno je oko 45.000 građevinskih kompanija. U Švedskoj je 1.145 firmi u građevinskoj industriji podnelo zahtev za stečaj u prvih deset meseci ove godine, što je, prema podacima Creditsafea, povećanje od 35 odsto u odnosu na 2022. godinu.

Stogodišnja zgrada policijske stanice u Frankfurtu, čiji je graditelj predao zahtev za stečaj | Bloomberg

Sudbina starog sedišta frankfurtske policije simbol je problema sistema koji ponudu stanova ostavlja u privatnim rukama. Zemljište od 15 hektara u srcu finansijskog središta bilo je napušteno više od 15 godina pre nego što ga je Gerchgroup preuzeo i obećao da će obnoviti velelepnu građevinu iz 1914. godine i izgraditi više od 440 delimično subvencionisanih stanova.

Ali u avgustu, developer je podneo zahtev za stečaj, ostavljajući rupu u centru grada gde su potrebne nekretnine. U pet godina koliko je Gerch posedovao to znamenito mesto, nijedan bager nije upalio motor.

Političari oprezno vagaju šta da učine. Britanska Laburistička stranka obećala je paket reformi za ubrzanje tromog sistema planiranja u zemlji i izgradnju 1,5 miliona nekretnina tokom sledećeg mandata parlamenta. Portugalska vlada ima cilj da poveća količinu nekretnina dostupnih za stambenu upotrebu i pojednostavi postupke izdavanja dozvola. Nemačka je obećala pojednostavljenje pravila gradnje i podsticaj za javna ulaganja, ali ne očekuje se da će mlaka mera doneti mnogo olakšanja.

Palete s ciglama na gradilištu u Hamburgu. Stambena zgrada je propala, jer su troškovi naglo rasli | Bloomberg

"Ove promene u tokovima kapitala stvaraju potpunu neizvesnost među graditeljima", rekao je Wolfgang Schubert-Raab, predsednik ZDB-ja, lobirajuće grupe građevinskog sektora. Umesto da odmah počnu s projektima, čekaće još bolje subvencije sledeće godine, "kada će situacija izgledati još mračnije", rekao je.

Kad je reč o Davidu, porodica se nada da će - ako promene tlocrte, odustanu od podruma i dobiju više državnih sredstava - ipak moći da započne izgradnju, ali se ne zanose.

"Iskreno, prestala sam da budem optimistična da će ovo uspeti sve dok ne počnemo da gradimo", kaže Milena.