Kripto-nekretnine: gde ih kupiti u Adria regionu

Od samog početaka digitalnih valuta postavljaju se pitanja o njihovoj stvarnoj upotrebi. Bitcoin, najstarija kriptovaluta, trenutno je legalno sredstvo plaćanja u samo dve zemlje – Salvadoru i Centralnoafričkoj Republici. Prva kupovina  bitcoinom zabeležena je u maju 2010. godine, kada je Laszlo Hanyecz dve pice platio 10 hiljada bitcoina. 

Poslednjih godina mnogi investitori su pretopili virtuelne kovanice u opipljivije nekretnine. Kupovina nekretnina kriptovalutama doživela je vrhunac za vreme “bikovskog” trenda 2021. godine, kada je bitcoin premašio 60 hiljada dolara. U proleće 2019. godine, prema nekim medijima, Brock Pierce, američki preduzetnik i bivši glumac, poznat i kao nezavisni predsednički kandidat  u Sjedinjenim Američkim Državama (SAD) na prošlim izborima, kupio je kuću vrednu 1,2 miliona dolara u bitcoinima. Prema njegovim rečima, čak 95 odsto vrednosti svoje imovine imao je u kriptovalutama. Bio je prvi koji je bitcoinom pokrio hipoteku za kupovinu nekretnine. 

Nestabilna lokalna valuta, put do nekretnina 

“Broj kupovina kriptovalutama raste u svim sektorima, od malih svakodnevnih kupovina do velikih kupovina nekretnina, automobila, umetnina i druge luksuzne robe”, navode iz sistema za plaćanje kriptovalutama Naka (bivši GoCrypto). Njihova usluga omogućava direktnu kupovinu kriptovaluta bez slanja sredstava s kripto-menjačnice na bankovni račun. 

Napominju da je kupovina kriptovalutama u porastu, najviše na tržištima s visokom inflacijom. U takvim slučajevima, kupci proizvoda visoke vrednosti, kao što su nekretnine, nastoje da ograniče rizik od velikih gubitaka zbog nestabilnosti lokalne valute. Na tim tržištima ljudi nemaju alternativu, često čak ni pristup bankovnim uslugama, pa su plaćanja kriptovalutama jedini način da se iskoriste prednosti međunarodnih prenosa i digitalne imovine. 

U Dubaiju se primećuje veliki porast kupovina nekretnina, što je, prema njima, najverovatnije rezultat migracije bogatijeg sloja stanovništva. Porast plaćanja kriptovalutama beleži se i u Evropi. “U ovom slučaju verovatno je reč o kupovini nekretnine na koju su se ljudi odlučili zbog dobiti koju su ostvarili ulaganjem u kriptovalute”, dodaju. 

Kupovina je moguća samo u Sloveniji i Hrvatskoj 

U jugoistočnoj Evropi vodeća država po broju ponuđenih nekretnina koje se mogu kupiti kriptovalutama jeste Crna Gora. Takođe je moguće kupiti nekretnine kriptovalutama u Sloveniji i Hrvatskoj, dok to nije moguće u Severnoj Makedoniji, Bosni i Hercegovini (BiH) i Srbiji. 

"Kada govorimo o nekretninama u EU i na Balkanu, uglavnom primećujemo dosta lokalnih transfera, odnosno domaći stanovnici kupuju domaće nekretnine - Slovenci kupuju nekretnine u Sloveniji, Hrvati u Hrvatskoj", kažu u kompaniji Naka. Pritom ne primećuju međunarodne kupovine u smislu da bi stanovnici Ujedinjenih Arapskih Emirata kupovali nekretnine u Sloveniji. 

„Sve je više upita i šuškanja o kupovini nekretnina kripto-valutama, iako je realizovanih slučajeva još uvek manje”, priznaje Vlado Grbac, osnivač slovenačke agencije Lunar nekretnine, koja je prva u Adria regionu omogućila plaćanje kripto-valutama. Bitcoin, najveća kriptovaluta prema tržišnoj kapitalizaciji, dominira inače retkim kupovinama nekretnina digitalnim novčićima,  dok su zahtevi za kupovinu etherom sporadični. Grbac pojašnjava da na manji broj kupoprodaja sklopljenih kriptovalutama najviše utiču nestabilni periodi u privredi. „Verujemo da će biti sve više realizovanih transakcija”, dodaje Grbac.  

 

Kriptovalutama se ćešće plaćaju provizije za posredovanje u prometu nekretnina nego sama nekretnina. „To je uobičajeno i najčešće je reč  o bitcoinu, što je mnogo jednostavniji proces“, smatra Grbac. Prvo izdaju fakturu koju kupac podmiruje putem slovenačke platforme Naka (ranije  GoCrypto). „Naša agencija može da bira želi li isplatu da primi u evrima ili kripto-valutama“, objašnjava Grbac.  

„Iako su slučajevi plaćanja u osnovi isti, svaki posao nosi malo drugačije okolnosti koje se moraju uzeti u obzir“, kaže. Pre uplate proveravaju kupca i poreklo novca, odnosno kupoprodajnu cenu. Takođe, ugovaraju datum i iznos plaćanja i  sklapaju ugovor u evrima, vodeći računa o trenutnom kursu  valuta (na primer  bitcoin-evro). „Kupac ima mogućnost odabira valute kojom želi da plati“, dodaje Grbac.  

 

 

Ukoliko prodavac ne želi da primi kupoprodajnu cenu u kriptovaluti, Naka će je zameniti prema trenutnom kursu. „Na taj način osiguravamo da se isplata odvija u skladu s dogovorom“, kaže Grbac.  

Kod kupovine nekretnina kriptovalutama treba imati na umu da je tržište kriptovaluta izrazito nestabilno, a cena kripto-valuta može da se menja iz dana u dan. Pritom treba napomenuti da je regulacija kripto-tržišta još u početnoj fazi i nije obuhvatila sva pitanja u vezi sa  poslovanjem.  

San Patrik prva je i jedina agencija za nekretnine u Hrvatskoj koja od  2021. godine omogućava plaćanje agencijskih usluga kripto-valutama putem platforme Naka. Do sada su imali samo dva takva slučaja, priseća se Ivan Varati iz te agencije. Ujedno dodaje da dosad nisu imali primer kupovine nekretnina kriptovalutama, rekavši da je građevinarima i projektantima mnogo draži keš nego kripto-valute. 

U Srbiji nemoguće nekretninu platiti kriptovalutom 

U junu 2021. u Srbiji je stupio na snagu Zakon o digitalnoj imovini, koji propisuje uslove pod kojima pravna lica mogu dobiti licencu za pružanje usluga u vezi sa digitalnom imovinom. Iako je Narodna banka Srbije (NBS) do sada izdala dve dozvole za pružanje usluga u vezi sa virtuelnim valutama (licence su dobile kripto-menjačnice ECD i Crypto12), to još ne znači da potrošači mogu da plate robu ili uslugu prenosom kriptovalute trgovcu. 

Naime, da bi građanin svojim kriptovalutama mogao nešto da plati, potrebno je da trgovac kod kojeg kupuje angažuje specijalizovanog  pružaoca usluga koji ima licencu NBS za pružanje usluge prihvatanja virtuelnih valuta i koji će ih zameniti za dinare. Tako bi trgovac na svoj tekući račun dobijao samo dinare, a ne i virtuelne valute, s obzirom na to da su pravni subjekti i preduzetnici u obavezi da posluju preko tekućeg računa u dinarima. 

Ipak,  kako je iz NBS ranije ove godine rečeno za Bloomberg Adriju, spomenute dve kripto-menjačnice ovlašćene su za pružanje određenih usluga u vezi sa  virtuelnim valutama, ali među njima nije usluga prihvatanja virtuelnih valuta. Da pojasnimo, pojam prihvatanja digitalne imovine označava uslugu koju kompanija pruža trgovcu prihvatanjem odgovarajuće vrednosti digitalne imovine od potrošača, koja odgovara ceni robe/usluge prodate tom potrošaču, a zatim je zamenjuje odgovarajućim iznosom dinara i taj iznos doznačava na račun trgovca. 

 

Primer kako izgleda oglas za nekretninu koja se prodaje i u kriptovalutama | cryptorealestate.com

Dakle, sve dok kompanija ne ispuni uslove i ne dobije licencu za pružanje usluge prihvatanja virtuelnih valuta, u Srbiji neće biti moguće zameniti virtuelne valute za kupljenu robu ili usluge. Do sada takva dozvola u zemlji nije izdata. 

Najviše kripto-nekretnina u Crni Gori  

Na osnovu analize Globalne inicijative protiv transnacionalnog organizovanog kriminala utvrđeno je da su u Crnoj Gori, preciznije u Budvi, prodata tri luksuzna stana za 420 bitcoina (3,2 miliona dolara), dok lokalno investiciono udruženje promoviše upotrebu digitalnih valuta u hotelima i odmaralištima u toj popularnoj turističkoj destinaciji.  

Na internet stranici globalne platforme Crypto Real Estate, koja povezuje sve aktere u svetu nekretnina - od kupaca, prodavaca, do agencija i developera, trenutno se oglašava 100 nekretnina u Crnoj Gori u rasponu cena od 10 do 171 bitcoina (270 hiljada do 4,7 miliona dolara). U Hrvatskoj se trenutno prodaju tri nekretnine za 60 do 79 bitcoina (1,6 miliona do 2,2 miliona evra). U Sloveniji se oglašava samo jedna nekretnina, i to zemljište za 21 bitcoin (skoro  600 hiljada evra).