Kontrolisana kirija i drugi lekovi za divlje tržite nekretnina

Pošto je na listu problema koji opterećuju srpsko tržište nekretnina prošle godine dodato još nekoliko stavki, nedavno su se u javnosti pojavili različiti predlozi koji bi po rečima njihovih tvoraca mogli da smire potrese. Iako zasad nema najava o zvaničnom rešenju, predlozi su brojni - od progresivnog oporezivanja kupovine i posedovanja stanova do masovne nacionalne gradnje ili uvećanja stambenog fonda u javnom vlasništvu, o čemu je Bloomberg Adria ranije pisala.

Jedno od najradikalnijih rešenja koje je nedavno zaokupilo pažnju javnosti svakako je predlog inicijative "Ne davimo Beograd", prema kojem bi se gornja granica kirije odredila zakonom. Prema njihovom predlogu, maksimalan iznos zakupnine trebalo bi da se veže za prosečnu platu, ali bi zavisio i od faktora kao što su lokacija, energetska efikasnost i stanje nekretnine koja se izdaje.

"Polazna osnova za obračun vrednosti kvadratnog metra prostora u zakupu bila bi jedan procenat prosečne plate", navodi "Ne davimo Beograd" u svom predlogu. Tako bi maksimalna cena kirije za stan od 50 kvadrata, ako ispunjava sve ostale uslove, bila 325 evra, i rasla bi kako raste i prosečna plata.

Depositphotos

Podsetimo, cene stanova su porasle u poslednjih nekoliko meseci, a cene su naročito visoke u Beogradu i Novom Sadu, u koje je došao veliki broj Rusa i Ukrajinaca. Prema rečima profesora na Pravnom fakultetu, člana "Ne davimo Beograd" i jednog od kreatora predloga zakona Svetislava Kostića, cene zakupa su skočile i više nego duplo u samo godinu dana, a njihov predlog bi ih vratio na nivoe na kojima su bili pre četiri, a u nekim slučajevima dve ili tri godine.

 

Međutim, predsednik Udruženja stanodavaca Srbije Dragan Cvjetićanin navodi da su stanarine beležile rast i pre dolaska stranaca, i to zbog inflacije, pošto su porasle cene kvadrata, hrane, nameštaja, bele tehnike, opremanja i održavanja stanova, kao i troškovi održavanja i popravki. Prema njegovim rečima, zbog povećane potražnje dolaskom stranaca tendencija rasta je samo nastavljena i intenzivirana. 

 

Dugotrajna rešenja za (prolazne?) probleme

U javnosti postoji dilema da li na ovakve promene treba delovati dugotrajnim merama, s obzirom na to da niko ne zna koliko će trajati faktori koji utiču na trenutne cene nekretnina u Srbiji, kao što su visoka inflacija i nagli porast boravaka stranih državljana.

Cvjetićanin kaže da postoji rizik da će, ukoliko je ovo kratkotrajni tržišni momenat, dugotrajne mere poput kontrolisane kirije možda poremetiti tržište.

"Moglo bi doći do turbulencija u ponudi i potražnji, a negativno bi uticalo i direktno bi se odrazilo na kvalitet i opremljenost stana koji se daje u zakup, jer sa takvim ograničenjima stanodavci neće moći adekvatno da ih opremaju i održavaju, a takođe bi se odrazilo i na već i onako ruiniran stambeni fond", rekao je Cvijetićanin za Bloomberg Adriju.

S druge strane, Kostić kaže da nema alternativne mere koja bi se brzo odrazila na problem stanovanja, pošto bi, prema njegovim rečima, efekti drugih mera delovale tek za nekoliko godina, ili čak decenija.

"Novčana pomoć ugroženima je samo bacanje para, jer po pravilu tržište reaguje tako što dodatno poveća cene usled nove količine raspoloživog novca", rekao je Kostić za Bloomberg Adriju. Dodao je da se inicijativa "Ne davimo Beograd" zalaže i za to da Beograd, kao i drugi evropski gradovi poput Beča, Berlina ili Tirane, zida stanove i daje ih u zakup po povlašćenim uslovima onima kojima je takva pomoć potrebna. 

Inače, Beč je poznat po tome što je grad veliki stanodavac koji gradi stanove za široke mase stanovništva, a veliki broj građana živi u subvencionisanim ili opštinskim stanovima, pa se nedavno povela rasprava i da li je njihov model primenljiv na državu kao što je Srbija, gde vladaju znatno drugačiji tržišni uslovi.

Depositphotos

Međutim, kako navodi Kostić, to nije brzo rešenje za Beograd, pošto glavnom gradu Srbije "nedostaje oko 100.000 stanova da bi mogao da reguliše stanovanje na način na koji to radi Beč".

"Kada bismo ih gradili brzinom kojom to čini Beč, za dostizanje ovog cilja bi nam trebalo 20 godina. Ako bismo to radili najvećom do sada postignutom našom brzinom, trebalo bi nam oko pola veka. Izgradnja studentskih domova takođe zahteva najmanje pet godina da bi dala rezultate”, dodao je Kostić. 

Uticaj na tržište

Ostaje pitanje kako bi stanodavci reagovali na ovakve promene i da li bi se neke nekretnine povukle sa tržišta. Kostić smatra da bi zakupodavci još uvek imali interes da izdaju nekretnine, s obzirom na to da su ih ranijih godina izdavali po tadašnjim cenama, a prazna nekretnina podrazumeva troškove, dok Cvjetićanin kaže da postoji opasnost da troškovi i rashodi spremanja i održavanja pređu granicu rentabilnosti.

"Ako zakupnina ne bude rentabilna, ako i dalje ostanu zakoni koji ne štite stanodavce od samovolje nesavesnih zakupaca i stanodavci budu trpeli zbog njih veću štetu nego korist, moglo bi se očekivati da će neki stanodavci povući svoje nekretnine sa slobodnog tržišta i prestati da ih daju u zakup. Bolje je da stan stoji prazan, čak i ako se na njega bude plaćao veći porez zbog toga ako je taj porez manji od štete ili ako je dobit mala, rešili bi se briga i problema sa nesavesnim stanarima, imali bi više vremena za neke druge stvari", objašnjava on. 

Kostić ne smatra da bi građani bili pogođeni ovim merama, sem onih koji su uzeli kredit za stan u 2022. godini, i to sa namerom da taj stan daju u zakup po cenama koje su posledica rata u Ukrajini. Prema njegovima rečima, 75 odsto stanova se kupuje za keš, pa je samo mali broj njih opterećen kreditima.

Porez na nepokretnosti

Često se za ovaj problem krivi država, pošto retko koji stanodavac plaća porez, dok podstanari retko imaju overene i oročene ugovore, uz strah da bi ti troškovi dodatno pogodili već visoke kirije. To dokazuju navodi Poreske uprave da manje od 2.000 stanodavaca plaća tu vrstu poreza. U Poreskoj upravi nisu odgovorili na pitanja Bloomberg Adrije u vezi sa brojem vlasnika nekretnina koji plaćaju porez na izdavanje nekretnina.

Dragoljub Cibulić, senior partner u advokatskoj firmi BDK, smatra da se u državi u kojoj postoji masovna poreska evazija usled neprijavljivanja prihoda od zakupnine ne može očekivati da zakon "donet preko noći" reši krizu.

"Ovakvo zakonsko rešenje bi u trenutnoj situaciji najverovatnije ostalo mrtvo slovo na papiru", ocenio je Cibulić. 

Kostić smatra da država ne oporezuje nekretnine jer je to samo njoj u interesu, pa je zato ključ u tome da se suprotstave interesi zakupaca i zakonodavaca. Ni stanodavcima ni podstanarima nije u interesu da se porez plaća, kaže Kostić, a država ni nema mogućnost da ga uspešno naplati u slučaju zakupnina koje se plaćaju u kešu, s obzirom na to da, prema njegovim rečima, ima preko 100.000 zakupodavaca, a država ima na raspolaganju manje od 450 inspektora terenske kontrole.

Depositphotos

Zato, kaže Kostić, treba suprotstaviti interese zakupaca i zakupodavaca, s obzirom na to da njihov predlog daje zakupcu razloge da se sudi, dok porez na nepokretnosti spaja interes zakupca i zakopodavca.

“Mi smo ovim predlogom, za razliku od poreza na prihode od nepokretnosti, zakupcima dali razloge da se sude - imaju interes, i to svoj lični. Inače, uspešnost sistema PDV je zasnovana na sukobljavanju interesa kupca i njegovog prodavca. Zato PDV naplati 50 odsto više od sistema koji bi ekonometrijski trebao da da iste prihode, ali gde tog sukoba interesa nema”, navodi Kostić.

Opcije

Cibulić i Cvjetićanin dodaju da ovaj problem nije moguće rešiti preko noći, mada predlažu različita rešenja. "Privremeno rešenje bi trebalo tražiti u strožoj kontroli boravka stranih državljana i efikasnijem oporezivanju prihoda od izdavanja nepokretnosti stranim državljanima", kaže Cibulić i dodaje da bi paralelno trebalo identifikovati ugrožene grupe zakupaca i eventualno krenuti sa subvensionisanjem zakupnina, slično konceptu energetski ugroženog kupca.

Ako se bude žurilo, mere mogu da stvore samo kontraefekat, kaže predsednik udruženja stanodavaca. 

"Pre svega država treba da donese stambenu strategiju na duže staze, da pod hitno kao prioritet počne sa izgradnjom socijalnih stanova, da se decentralizuje i rastereti pritisak na veće gradove i tako dalje", rekao je Cvjetićanin. Uporedo sa tim, dodaje da bi trebalo da predstavnici države, stanodavaca i zakupaca sednu za pregovarački sto i uz kompromise što bolje i pravednije urede oblast davanja stanova u zakup.