Analiza BBA: Adria region čeka pad cena nekretnina od bar 10 odsto

Analitički tim Bloomberg Adrije očekuje da ćemo sledeće godine svedočiti velikoj korekciji cena nekretnina u Adria regionu - za najmanje 10 odsto u proseku u odnosu na nivo iz 2022. godine.

"Verujemo da su glavni pokretači takvog kretanja agresivno povećanje kamatnih stopa od strane centralnih banaka, recesiono okruženje i inflacija", poručuju analitičari u najnovijem izveštaju.

Kako se navodi u spisu, inflatorni pritisci utiču na realne plate, što guši tražnju u stambenom sektoru, dok uvećani troškovi građevinskog materijala i slabije investicije zbog usporavanja privrede, zajedno sa skupljim finansiranjem, guraju ponudu ka negativnoj tendenciji. Šestomesečni euribor je, na primer, početkom godine bio -0,5 odsto, da bi do kraja oktobra porastao na 2,1 odsto, što znatno poskupljuje sve stambene kredite.

Analitičari našeg medija predviđaju da će krajem ove i početkom sledeće godine ukupna građevinska aktivnost u regionu u najboljem slučaju usporiti, odnosno da će se u najgorem slučaju snažno pogoršati. "Kako se ukupni ekonomski ciklus u celoj Evropskoj uniji - a samim tim i u regionu - kreće na silaznoj putanji, mali su pozitivni rizici za trend rasta ukupnih građevinskih radova."

Uverenju o opadanju građevinske aktivnosti i cena nekretnina u 2023. godini doprinosi i pad broja izdatih građevinskih dozvola, što predstavlja dobar pokazatelj buduće građevinske aktivnosti, pa i potražnje za stambenim prostorom.

Osim toga, ističe analitički tim, ankete o bankarskim kreditima u regionu pokazuju da banke u sve većoj meri nerado daju kredite preduzećima i potrošačima. U drugom kvartalu 2022. banke u Adria regionu su prijavile znatno pooštravanje standarda kreditiranja za hipoteke stanovništva. Treba, ipak, reći da stambeni krediti i dalje u proseku beleže dvocifren rast.

 

 

Slabija građevinska aktivnost svuda sem u Sloveniji

Kada je u pitanju trenutno stanje, najnoviji dostupni podaci pokazuju usporavanje ili opadanje građevinske aktivnosti u svim zemljama Adria regiona osim u Sloveniji, gde ona održava snažan tempo.

"Stope rasta pokazale su raznolike performanse u regionu: one su bile negativne u Severnoj Makedoniji (-12,9 odsto međugodišnje u julu), Bosni i Hercegovini (-1,6 odsto u drugom kvartalu 2022) i Srbiji (-11,8 odsto u drugom kvartalu 2022), blago pozitivne u Hrvatskoj (1,6 odsto u avgustu), dok je Sloveniji zabeležen značajniji rast (30,2 odsto u avgustu)", kaže se u analizi.

• Srbija

U Srbiji je rast bio negativan uglavnom zbog visoke baze (visoke stope u prethodnom periodu), a smatra se da se glavni građevinski projekti u zemlji verovatno odnose na infrastrukturu i izvode se uz podršku države. U poslednje vreme se završavaju mnogi projekti, kako u domenu nestambenih zgrada (poput japanske fabrike elektromotora u Novom Sadu), tako i u stambenom domenu - posebno imajući u vidu jaku stambenu potražnju, na koju sada dodatno utiču mnogobrojni Rusi koji dolaze u našu zemlju, navode analitičari.

• Slovenija

Slovenačka građevinska aktivnost raste, vođena širenjem obima (79,2 odsto) radova na zgradama, pri čemu je rast stambenog sektora iznosio 87 procenata, a nestambenog 75 procenata - sve pod uticajem jače potražnje posle perioda zaključavanja zbog pandemije. Građevinski radovi od opšteg društvenog značaja su, s druge strane, napredovali za znatno blažih 13,2 odsto međugodišnje.

• Hrvatska

Godišnju stopu rasta građevinskih radova u Hrvatskoj u avgustu podstakao je skok aktivnosti u oblasti zgrada od 4,7 odsto, dok su građevinski radovi od opšteg društvenog značaja opali za 2,7 odsto međugodišnje (drugi mesec zaredom su u padu). Ukupna građevinska aktivnost u poslednje vreme usporava, pri čemu je avgustovsko povećanje najniže od pada od 2,2 odsto međugodišnje u maju 2020 (na šta je u velikoj meri uticao period izolacije mesec dana ranije). Uz pad nivoa izdatih građevinskih dozvola (-5,5 odsto međugodišnje u avgustu), ovo signalizira da se opšta tendencija u građevinskom sektoru preokreće u negativnu do kraja 2022. godine.

Bloomberg

 

• Bosna i Hercegovina

Bosna i Hercegovina (BiH) je u drugom kvartalu 2022. godine zabeležila pad građevinske aktivnosti od 1,6 odsto u odnosu na isti period lane, uglavnom zbog obustavljanja javnih investicija usred predizborne kampanje. "Izbori su održani u oktobru i očekujemo da se ovaj negativni trend nastavi u trećem kvartalu, ali da se preokrene u poslednjem kvartalu 2022, ukoliko se brzo formira vlada Federacije BiH, što će stvoriti pozitivno okruženje za infrastrukturna ulaganja", navodi se u izveštaju.

• Severna Makedonija

Severna Makedonija je u julu zabeležila međugodišnji pad građevinskih radova od 12,9 odsto, što je uslovljeno padom aktivnosti u javnom građevinarstvu od 26,3 odsto (četvrti mesec zaredom aktivnosti su u opadanju). Na to su najviše uticala politička previranja, tokom kojih su javne investicije uglavnom pauzirane. S druge strane, snažna stambena potražnja je podstakla aktivnost na polju zgrada, koja je porasla za 8,2 procenta međugodišnje.

Statistika se ne menja - porodično gnezdo se napušta oko 30. godine

S obzirom na to da je potražnja za stambenim prostorom veoma jaka u celom regionu, ne čudi što su cene u tom domenu do sada u 2022. rasle dvocifrenim stopama u odnosu na isti period prethodne godine.

Kada je u pitanju period u kom mladi ljudi napuštaju roditeljski dom, u Adria regionu to se prosečno dešava u trenutku kada oni imaju oko 30 godina (podaci za BiH nedostaju, ali se očekuje da će biti još gori od navedenog proseka).

"Možda je još strašnija činjenica da se broj nije mnogo promenio od perioda pre finansijske krize 2008. godine - pa čak ni nakon ulaska Slovenije i Hrvatske u Evropsku uniju - jer je 2007. godine prosečna starost bila na istom nivou kao i 2021", napominju analitičari Bloomberg Adrije.

U Hrvatskoj se kuna konveruje u stambeni prostor

Sve u svemu, cene stambenog prostora rastu u regionu - pa i šire - vođene snažnom tražnjom na osnovu donedavno niskih kamatnih stopa na stambene kredite, rasta zaposlenosti i plata, priliva izbeglica (posebno u Beogradu), prirodnih katastrofa (zemljotresi u Hrvatskoj), skupljeg građevinskog materijala, promene u načinu rada ljudi nakon izbijanja pandemije (manje njih radi u kancelariji), te akumulirane uštede tokom pomenutog pandemijskog perioda.

Bloomberg

 

"Postoje i drugi faktori, kao što je ogromna količina gotovine koju mnogi građani nisu prijavili, a koja se, u slučaju Hrvatske, sada brzo uliva u sistem putem kupovine stambenog prostora, pre uvođenja evra u januaru 2023, kako bi se 'lako' konvertovala domaća valuta, bez mnogo pitanja poreske uprave", navode analitičari.