Veliki rast cena nekretnina u Srbiji, posebno u srpskoj prestonici, podstakao je različite predloge izmena poreskih propisa kojima bi se posredno moglo uticati na kretanje cena. Poslanici, odbornici beogradske skupštine i univerzitetski profesori, našli su rešenje u progresivnom oporezivanju kako bi obeshrabrili investicionu potražnju za stanovima, koje u Srbiji važi za jednu od najpopularnijih i najsigurnijih vrsta investiranja.
Podsetimo, najnoviji podaci Republičkog geodetskog zavoda pokazuju da su u prethodne tri i po godine cene stanova u Vojvodini i prestonici porasle za više od 40 odsto. Tome nije kraj, jer cene i dalje rastu. Posebno u velikim gradovima u kojima je veliki broj ruskih državljana i kompanija pronašao dom.
Opširnije
Rast cena nekretnina u Adrija regionu veći od proseka EU
Glavni analitičar Bloomberg Adrije Andrej Knez izjavio je da Adria region beleži među najsnažnijim porastima cena nekretnina u Evropi.
02.11.2022
Stanovi u Beogradu skuplji više od 40 odsto od 2019.
Najbrži rast zabeležen je u istočnoj i južnoj Srbiji, gde su cene rasle i do 16 odsto na godišnjem nivou.
01.11.2022
Analiza BBA: Adria region čeka pad cena nekretnina od bar 10 odsto
Analitički tim BBA očekuje da će 2023. cena nekretnina u Adria regionu u proseku pasti za bar 10 odsto međugodišnje.
02.11.2022
Cene nekretnina i dalje rastu - broj ugovora manji, obrt veći
Obim novčanih sredstava na tržištu nekretnina skočio je za 10,6 odsto na 1,7 milijardi evra.
25.10.2022
Zbog rasta cena stanovanje mnogim građanima postaje nedostupno ili preskupo, pa grupa autora u publikaciji "Na šta mislimo kada kažemo... Ka pravednim stambenim politikama u Srbiji" predlaže da se problem sa tržištem nekretnina reši kroz progresivno oporezivanje kupovine i posedovanja stanova u kom vlasnici ne žive.
"Za kupca drugog stana stopa PDV-a bi bila 20 odsto, za kupca trećeg stana 40, za kupca četvrtog stana bi bila 80, a za kupca petog i svakog narednog stana 200 odsto", glasi prvi deo njihovog predloga kojim bi trebalo da se zaustavi povećanje broja stanova koji se koriste u investicione i štedne svrhe.
Drugi deo predloga odnosi se na situaciju u kojoj vlasnici poseduju više stanova ili kuća u kojima na žive. Naime, već postoji pogodnost za vlasnika kuće ili stana u kojem je prijavljeno njegovo prebivalište, gde se porez umanjuje za 50 odsto (najviše za 20 hiljada dinara), ali bi, prema njihovom mišljenju, reforma poreza na imovinu trebalo da uključuje i progresivno oporezivanje za svaku narednu stambenu jedinicu.
Predlog je da se zadrži umanjena stopa za posedovanje stana u kome vlasnik ima prijavljeno prebivalište, ali da se iznos poreza za ostale stanove pomnoži rednim brojem koji ta nekretnina zauzima u vlasništvu određene osobe.
Dileme
Filip Kovačević, partner za poreski i pravni konsalting u Deloitte, napominje da treba imati na umu da se, kada je reč o fizičkim licima, porez na nepokretnosti već utvrđuje upravo prema metodi progresivnog oporezivanja.
"Zakon propisuje stope od 0,4, 0,6, 1 i 2 odsto, a koja stopa će se primeniti, zavisi od tržišne vrednosti nepokretnosti", objašnjava Kovačević. "Konkretnu visinu stope, do ovih maksimalnih propisanih, utvrđuje lokalna samouprava pojedinačno svake godine."
Komentarišući predlog grupe autora, Kovačević je rekao da smatra da je aktuelni sistem oporezivanja optimalan, te da bi predlog, bar na kratak rok, doneo više štete nego koristi.
Kovačević je ukazao na neke neželjene posledice koje bi mogle da poizađu iz promene poreskog sistema.
Prema njegovim rečima, jedna od njih je mogućnost da se investitori okrenu osnivanju privrednih društava koja bi kupovala stanove ili kupovina stanova na ime članova porodice.
Odgovor grupe autora koji stoje iza publikacije na ovu tvrdnju je da preregistrovanje stanova na privredna društva koje će se baviti izdavanjem stanova neće biti isplativo jer će ona u tom slučaju biti obveznik PDV-a na zakupnine koje će fakturisati.
“S druge strane, sada fizička lica izbegavaju da plaćaju porez na prihod od izdavanja stanova jer nema kontrole tog vida prihoda. Takođe, trenutna poreska politika već više oporezuje privredna društva nego fizička lica u domenu poreza na imovinu, sa višim stopama poreza i nižim izuzećima”, navode autori Ivan Stanojević, Bojan Vranić i Mihailo Gajić.
Kovačević kaže da poreska stopa za porez na imovinu privrednih subjekata iznosi 0,4 odsto i naglašava da ne treba zaboraviti i da "0,4 odsto od 10.000.000 nije isto što i 0,4 od 100.000.000, pa imućniji plaćaju više i po tom osnovu".
Usporavanje građevinske industrije
Još jedna posledica takve promene mogla bi da bude i usporavanje industrije, navodi Kovačević.
“Recimo da dođe do smanjenja izgradnje stanova usled povećanja poreske stope. Jedan od efekata bi mogao da bude i usporavanje građevinske industrije, što znači da bi na tržištu zapravo opala ponuda stanova (ili bi barem ostala na istom), što bi dalje dovelo do pada BDP-a i generalno kupovne moći građana, a to bi opet imalo efekat i na cenu (koja bi mogla da ode na bilo koju stranu). Ukupno gledano, takav rasplet bi, barem na kraći rok, mogao da prouzrokuje više štete nego koristi”, navodi Kovačević. S druge strane, "nije zagantovano da bi to dovelo do veće ponude stanova na tržištu i da bi ljudi mogli da ih kupe."
Inače, o već niskoj kupovnoj moći svedoči i podatak da Srbija zauzima treće mesto na listi država gde je potrebno najviše prosečnih bruto godišnjih plata da bi se kupio stan, odmah iza Češke i Slovačke, pokazuje Deloitte Property Index.
Državljaninu Srbije je potrebno 11,5 prosečnih bruto godišnjih plata da bi kupili stan od 70 metara kvadratnih, pokazuje istraživanje Deloittea. Građani Beograda moraju da zarade u proseku 13,2 bruto plate da bi priuštili stan, mada treba imati u vidu i da su prosečne plate u Beogradu veće nego u ostatku Srbije.
Depositphotos
Autori predloga, s druge strane, smatraju da do usporavanja građevinske industrije, a posledično i pada BDP-a i kupovne moći ne bi došlo, jer su "svi kapaciteti građevinske industrije u Srbiji već popunjeni". “Naš predlog ne bi trebalo da promeni ukupnu tražnju za nekretninama, već da promeni strukturu te tražnje: da u njoj manje budu zastupljeni oni koji kupuju stan kao investicionu nekretninu da bi ga izdavali, a više zastupljeni oni koji kupuju nekretninu u kojoj će da žive”, navode oni za Bloomberg Adriju.
Dodaju da je u redu da se posledično smanji gradnja stanova ako se najveći broj ljudi skućio, a onda će “građevinske firme moći da se usredsrede na izgradnju objekata koji su potrebni privredi”.
Propisi Evropske unije
Partner Deloitta i poreski stručnjak dalje navodi da predložena izmena zakona o porezu na dodatu vrednost, koji reguliše porez na promet, svakako ne može biti opravdana jer “svrha ovog poreza nije da stimuliše ili destimuliše ponudu i potražnju na tržištu, već samo da oporezuje promet, pri čemu bismo na taj način (uvođenjem različitih poreskih stopa koje idu i do 200 odsto) izašli i iz okvira PDV propisa koji važe na nivou Evropske unije", objasnio je on.
Grupa autora odgovara da ovakva poreska politika nije suprotna bilo kojim poreskim propisima EU.
Bloomberg
“Propisi EU o PDV dopuštaju više poreskih stopa - viša i niža, ali ograničavaju broj stopa na samo dva, osim ukoliko tri ili više poreskih stopa nisu već bile u opticaju u trenutku kada je takva direktiva stupila na snagu (kao u Luksemburgu, Irskoj itd.). Dakle, bitno je samo da Srbija usvoji ovakav propis pre nego što postane članica EU, ili da zadrži samo dve stope PDV-a, a da usvoji novi poseban porez na promet nekretnina”, navode oni.
Zakupci
Kako bi i dalje veliki broj građana morao da uzima nepokretnost u zakup, na njih bi pao deo tereta visokog poreza na imovinu, jer da bi zakupci ostvarili profit od davanja stanova u zakup, morali bi značajno da povećaju cenu zakupnine, rekao je Kovačević.
“Postoji i obrnuta sprega - deo kirija će onda morati da poraste toliko da će se zakupcima da se više isplati da kupe nekretninu na kredit nego da plaćaju stanarinu: rata kredita će im biti niža od kirije. Stanodavci će dakle moći samo manji deo poreza da prebace na zakupce”, navode autori.
Oni dodaju da će ovakva mera delu zakupodavaca "značajno umanjiti profit što će smanjiti tražnju za daljim investicionim kupovinama nekretnina, što će posledično uticati i na cene nekretnina".
Kako će se dalje razvijati tržište nekretnina u Srbiji?
Podaci Deloitte pokazali su da je prosečna cena novogradnje u Srbiji u toku 2021. godine iznosila 1.520 evra po kvadratnom metru, što je rast od 7,5 odsto u odnosu na prethodnu godinu.
S druge strane, svežiji podaci Republičkog geodetskog zavoda pokazuju da su u prethodne tri i po godine cene stanova u Vojvodini i prestonici porasle za više od 40 odsto.
Analitički tim Bloomberg Adrije očekuje da ćemo sledeće godine svedočiti velikoj korekciji cena nekretnina u Adria regionu - za najmanje 10 odsto u proseku u odnosu na nivo iz 2022. godine.
"Verujemo da su glavni pokretači takvog kretanja agresivno povećanje kamatnih stopa od strane centralnih banaka, recesiono okruženje i inflacija", poručuju analitičari u najnovijem izveštaju.
Kako navode, inflatorni pritisci utiču na realne plate, što guši tražnju u stambenom sektoru, dok uvećani troškovi građevinskog materijala i slabije investicije zbog usporavanja privrede, zajedno sa skupljim finansiranjem, guraju ponudu ka negativnoj tendenciji. Šestomesečni euribor je, na primer, početkom godine bio -0,5 odsto, da bi do kraja oktobra porastao na 2,1 odsto, što znatno poskupljuje sve stambene kredite.
Pitanje je da li će se ova tema uopšte naći na dnevnom redu nove vlade jer, prema mišljenju Kovačevića, pitanje reforme poreza na imovinu i ne predstavlja prioritet Ministarstva finansija, koje je zaokupljeno novim zakonima: zakonom o fiskalizaciji i zakonom o elektronskom fakturisanju, čija puna primena se očekuje naredne godine.
- U pisanju teksta pomogli Ana Ristović i Branislav Urošević
.webp){kind=icon}
