Rešenje za skupe kvadrate je masovna gradnja kao u SFRJ

Posmatranje tržišta nekretnina u Srbiji kao zamene za nerazvijeno tržište kapitala - a u kombinaciji sa širom ekonomskom krizom usled pandemije i rata u Ukrajini - dovelo je do vrtoglavog rasta cena stanova. Lek se još ne nazire, mada određenih predloga za rešenje ima. Ona dolaze i od političkih aktera i od predstavnika akademske zajednice.

Kako je Bloomberg Adria već pisala, poslanici, odbornici beogradske skupštine i univerzitetski profesori pozivali su na progresivno oporezivanju kako bi obeshrabrili investicionu potražnju za stanovima. Tako grupa autora u publikaciji "Na šta mislimo kada kažemo... Ka pravednim stambenim politikama u Srbiji" predlaže da se problem sa tržištem nekretnina reši kroz progresivno oporezivanje kupovine i posedovanja stanova u kom vlasnici ne žive.

"Za kupca drugog stana stopa PDV-a bi bila 20 odsto, za kupca trećeg stana 40, za kupca četvrtog stana bi bila 80, a za kupca petog i svakog narednog stana 200 odsto", glasi prvi deo njihovog predloga kojim bi trebalo da se zaustavi povećanje broja stanova koji se koriste u investicione i štedne svrhe. Detaljnije o ovoj publikaciji možete pročitati u posebnom tekstu.

U oktobru je poslanik Narodne stranke pokrenuo inicijativu za izmene Zakona o porezima na imovinu sa sličnim predlogom. Takođe, krajem novembra Narodnoj skupštini su, od strane pokreta "Ne davimo Beograd", podneta dva dokumenta: Predlog zakona o dopuni Zakona o porezu na dohodak građana i Predlog zakona o zakupu stanova i kuća za stanovanje i kontrolisanoj zakupnini. Time se traži ograničavanje iznosa zakupa, uvođenje obaveznog ugovora o zakupu koji je overen kod notara, te oslobađanje od poreza na prihod od izdavanja nepokretnosti pod određenim uslovima.

Nacionalna gradnja

Uz to, jedno od rešenja o kojem se zasad malo priča mogla bi da bude i masovna nacionalna gradnja - praksa za koju bi mnogi rekli da posle raspada Jugoslavije ima dosta upitne šanse da ponovo zaživi. Pa ipak, procenitelj nepokretnosti Milić Đoković upravo u tome vidi srž problema.

Naime, on rast cena objašnjava manjim obimom novogradnje, pri čemu kada raste cena novih kvadrata skače i cena onih starih.

"Nažalost, sve što se gradi u Srbiji su mala gradilišta, od pet-šest spratova, 20-ak stanova po zgradi... Nema masovne nacionalne gradnje za obično stanovništvo - ne računam ove komplekse gde je cena preko četiri-pet hiljada evra po kvadratu", kaže on.

Prema njegovim rečima, kad bi se radilo na masovnoj gradnji od, recimo, 100.000 kvadratnih metara, za cenu između dve i tri hiljade evra po kvadratu, onda bi došlo i do smirivanja cena.

Iz organizacije "Ministarstvo prostora" navode da je neophodno da se poveća stambeni fond u javnom vlasništvu, kao i da se podstiče gradnja neprofitnih stanova u zadružnom vlasništvu. Kako objašnjavaju, razlog tome je što se na našem tržištu nekretnina takmiče oni koji imaju novac da investiraju (a u odsustvu drugih tržišta kapitala investiraju u stanove) i oni koji traže dom.

"Neki stručnjaci iz sektora nekretnina tvrde da će puko povećanje stanova u opticaju na tržištu smanjiti cene stambenog prostora, a onda i nepriuštivost stanovanja. To, međutim, nije rešenje, upravo zbog prethodno obrazloženog nefer takmičenja različitih potražnji na tržištu nekretnina", poručuju iz ove organizacije. Prema tom scenariju, dodaju, tek bi dugoročno kreiranje i uvećanje alternativa tržištu omogućilo priuštive stanove za većinu stanovnika.

Depositphotos

 

Uvećanje stambenog fonda u javnom vlasništvu može se, kažu, ostvariti i većim brojem stanova koji se grade iz javnog budžeta, ali i kroz druge mehanizme koje neke zemlje već koriste. Oni navode dva primera mera u cilju angažovanja privatnog sektora (koji očigledno ostvaruje veliki profit od stanovanja) u obezbeđivanju priuštivog stanovanja:

• U Tirani već tri godine postoji uslov za dobijanje građevinske dozvole za stambene objekte površine preko 2.000 kvadratnih metara da tri odsto izgrađene površine ili daju u stanovima (na toj ili drugoj lokaciji na kojoj investitor već ima stambeni prostor) ili u novcu (tržišna vrednost tih tri odsto stambenog prostora) u fond za socijalno stanovanje;

• U Barseloni je aktuelna gradonačelnica Ada Colau 2018. uvela meru koja privatne investitore u stambenom sektoru (koji grade iznad 600 kvadratnih metara) obavezuje da 30 odsto svojih novoizgrađenih kvadrata ustupe socijalnom stanovanju.

Napominju da se, svakako, ni jedan ni drugi model ne mogu samo puko preslikati u naš lokalni kontekst.

"Podvlačimo da bi bilo koja masovnija izgradnja stanova u javnom vlasništvu morala da se daje u siguran, dugoročni zakup, a nikako da se daje u otkup (što je danas trend), kako se javni fond stanova ne bi smanjivao i pretvarao u privatno vlasništvo, već ostavljao u istom obimu, odnosno kroz vreme samo uvećavao", kažu u "Ministarstvu prostora".

Manjak političke volje

Depositphotos

 

Oni smatraju da je veći obim izgradnje stanova u javnoj svojini u velikoj meri pitanje političke volje (realokacije budžetskih sredstava), kao i usmeravanja programa izgradnje priuštivih stanova na najugroženija domaćinstva. "Recimo, umesto izgradnje skoro 7.000 stambenih jedinica u prvoj fazi izgradnje stanova za pripadnike snaga bezbednosti u šest gradova Srbije, ovaj broj jedinica trebalo je da bude distribuiran svim stanovnicima Srbije prema setu kriterijuma koji prioritizuju stambenu isključenost, a ne pripadnost određenom sektoru."

Podsećaju da je projekat Evropske unije i Kancelarije Ujedinjenih nacija za projektne usluge 2020. godine objavio poziv za podršku lokalnim samoupravama u Srbiji unutar kog će obezbediti stambenu podršku za 500 domaćinstava.

Uz to, ovde je reč i o prioritizovanju javnih ulaganja. "Umesto ulaganja u projekte poput gondole na Kalemegdanu ili nacionalnog stadiona, taj novac bi mogao biti uložen u izgradnju stanova koji će po neprofitnoj ceni biti dati u zakup svima koji ne mogu da samostalno priušte adekvatan stan."

Konačno, ocenjuju da, s obzirom na to da urbanistički planovi ne prepoznaju različite oblike stanovanja kao namene zemljišta, nema sumnje da u važećim planovima postoji dovoljan broj zemljišnih parcela koje tu namenu imaju i stoga mogu biti realizovane i kroz projekte neprofitnog stanovanja u javnoj svojini. "Dakle, objektivni uslovi su mnogo manji problem nego poliitčka volja."

Smirivanje cena krajem moguće krajem sledeće godine

Podsetimo, zvanični podaci iz trećeg kvartala ove godine pokazali su da cene nekretnina u našoj zemlji nastavljaju da rastu, te je i uz manji broj ugovora (0,9 odsto manje u odnosu na isti period lane) zabeležen veći obim novčanog prometa (skok od 10,6 odsto na 1,7 milijardi evra).

Depositphotos

 

Prema Đokovićevim rečima, treći kvartal 2021. bio je istorijski najjači kvartal kada je u pitanju broj prometa, pa je ovogodišnji pad prodaje beznačajan.

"Očekujemo da će količina prometovanog novca na kraju 2022. biti 7,2 ili 7,3 milijarde evra ako se nastavi ovaj trend", predviđa.

Uz to, naglašava da manje aplikacija za građevinske dozvole znači da će se manje graditi sredinom ili krajem sledeće godine. Pogađate - prema tom obrascu, manje će biti stanova u ponudi, što znači da će i cene biti veće.

"Prema projekcijama, smirivanje cena dolazi tek krajem 2023. godine. Ističem - do smirivanja, ali ne i do pada cena", zaključuje naš sagovornik.

Sa druge strane, analitički tim Bloomberg Adrije prošlog meseca je u svojoj analizi naveo da očekuje da ćemo sledeće godine svedočiti velikoj korekciji cena nekretnina u Adria regionu - za najmanje 10 odsto u proseku u odnosu na nivo iz 2022. godine.