Nekretnine u Adria regionu prkose tendenciji pada cena u Evropi

Dok cene stambenih nekretnina padaju u desetak evropskih zemalja (Nemačkoj, Francuskoj, Švedskoj), vrednost im i dalje raste u svih pet zemalja Adria regiona.

Taj rast usporava, ponegde je moguća i stagnacija u 2024, ali potražnja je i dalje jača od ponude - saglasno je petoro sagovornika Bloomberg Adria TV s kojima smo opipali puls regionalnog tržišta nekretnina. U Beogradu se 80 odsto stanova kupuje gotovinom, na slovenačkom tržištu nedostaje gotovo 11.000 stanova za najam, dok su u Zagrebu dve poznate poslovne zgrade dobile nove vlasnike.

Srbija: većina stanova kupuje se kešom, poslovne zgrade predvode rast tržišta

Izveštaj CBRE (2024 SEE Region, Real Estate Market Outlook) pokazuje da su se 2023. investitori u jugoistočnoj Evropi značajnije fokusirali na poslovni prostor (50 odsto ukupnog volumena), gde je blizu 70 odsto ukupnog volumena ostvareno u Srbiji, a na tom je tržištu izgrađeno čak 11 poslovnih zgrada.

Jana Jovanović, rukovodilac odeljenja za istraživanje tržišta za region jugoistočne Evrope u CBRE, objašnjava da je SEE region poslovao drugačije nego kada je u pitanju Evropa, gde je zabeležen pad od 50 odsto.

 

"Kod nas se to nije dogodilo i tome umnogome doprinosi činjenica da je naš region u fazi razvoja. Sektor kancelarija je najviše doprineo rastu, a kada govorimo o Beogradu, tu imamo manje razvijeno tržište nego u ostatku regiona i definitivno je to sektor koji su investitori pomno posmatrali tokom prethodnih godina", navela je ona.

Kada su stanovi u pitanju, ona kaže da je uočen pad u broju transakcija, ali da je Beograd investiciona lokacija. Činjenica da su preko 80 odsto kupaca keš kupci dovodi do toga da oni stvaraju predimenzioniranu tražnju u odnosu na dvostruku manju ponudu, ocenila je. Navodi i da je na tržištu stanova prošle godine zabeležen pad transakcija od 20 do 30 odsto.

 

"Prva dva meseca i dalje ukazuju na pad od svega desetak odsto, što je inicijalno značilo da su to kreditni kupci na koje se odrazio rast kamatnih stopa, ali na tržištu dominiraju keš kupci koji diktiraju trend. Tako tržište ide ka blagom usporavanju, ali sledeća tri meseca će pokazati da li idemo u smeru trenda smanjenja cena, ali to definitvno ne drastično kao u Evropi, i naročito ne u Beogradu", zaključila je Jovanović.

Hrvatska: cene stanova u Zagrebu porasle za četiri odsto u 2023, moguća stagnacija u 2024.

Prosečna cena kvadratnog metra novog stana u Zagrebu u 2023. narasla je na 2.684 evra, što je za oko četiri odsto više nego godinu pre. Na nivou Hrvatske cena kvadrata je u proseku iznosila 2.246 evra, što je godišnji rast od 2,7 odsto. Ali čini se da je rast cena stanova stigao do vrhunca, a mogla bi da usledi stagnacija, jer je u prvom kvartalu 2024. vidljiv pad broja transakcija.

 

Istovremeno, potražnja je i dalje snažna i u sektoru hrvatskih komercijalnih nekretnina. Proteklih meseci nove vlasnike dobile su i dve velike zagrebačke poslovne zgrade, ZagrebTower i Eurocentar. Prodavac je austrijska stambena grupacija S Immo koja je objavila da se povlači iz Hrvatske. Ipak, tu prestaje svaka sličnost s krizom tržišta poslovnih nekretnina u Sjedinjenim Američkim Državama (gde na naplatu dolazi oko 900 milijardi dolara dugova koje će biti teško podmiriti, dok cene nekretnina čak i na Menhetnu padaju i do 50 odsto).

Želimir Bodiroga, vlasnik regionalno prisutne građevinske kompanije BBR Adria, ima značajno iskustvo u gradnji poslovnih zgrada. Ističe da se dešavanja s one strane Atlantika ne mogu preliti na Hrvatsku.

"Amerikanci su majstori špekulacije. Tamo preko noći možete postati milioner, pa potom završiti na prosjačkom štapu. Banke u Evropi su dosta opreznije. Mi u Evropi nikad nismo imali kamatu od jedan odsto, koja odjednom skoči na sedam odsto. Naučili smo neke lekcije iz krize 2008, u Hrvatskoj nema velikih projekata koji su na čekanju ili da stoje nedovršeni zbog finansiranja", kaže Bodiroga.

Slovenija: Nedostaje gotovo 11.000 stanova za najam

Slovenački državni stambeni fond ubrzano gradi 1.500 stanova, ali to je i dalje nedovoljno. "Prema našem poslednjem istraživanju iz prošle godine, u Srednjeslovenskoj regiji nedostaje 3.700 stanova. Slede Obalno-kraška s 1.250 i Savinjska regija s 1.100 stanova", rekao je direktor fonda Črtomir Remec za Bloomberg Adria TV.

 

"Naše cene, kada sami gradimo, niže su toliko kolika je dobit investitora. Ona je u glavnom gradu znatno viša, između 30 i 40 odsto, a drugde između 10 i 20 odsto, a za toliko su otprilike naši stanovi jeftiniji", ocenio je Remec.

Sveukupno u Sloveniji nedostaje 10.900 javnih stanova za najam, izvestile su opštine fondu. Stambeni fond do 2026. u Sloveniji će izgraditi oko 3.000 stanova, država želi da ih osigura 5.000. Država ima ambiciozne planove za izgradnju novih stanova da bi stanovanje učinila dostupnim mladima.

BiH: delimična stabilizacija cena

Građevinska aktivnost u Bosni i Hercegovini u 2023. godini znatno je porasla u poređenju s 2022. godinom. Tome svedoči broj izdatih građevinskih dozvola kako u segmentu visokogradnje, tako i niskogradnje. Tako je u 2023. ukupno izdato 4.970 dozvola, što je za 14,8 odsto više u odnosu na 2022. Cene novogradnje u trećem kvartalu u istom periodu ojačale su za četiri odsto međugodišnje, ali ovakva stopa zapravo oslikava delimičnu stabilizaciju cena koje su tokom 2022. godine rasle intenzivno - na primer, za 47,5 odsto međugodišnje tokom trećeg kvartala 2022. godine.

 

U intervjuu za emisiju Start Bloomberg Adria TV Haris Kadić, stručnjak za nekretnine, istakao je značajne promene na tržištu nekretnina u Sarajevu, posebno u pogledu cena kvadrata stanova u starogradnji i novogradnji.

"Što se tiče same razlike u ceni kvadrata stanova u novogradnji i starogradnji, u velikim gradskim centrima ta razlika se skoro izgubila", istakao je Kadić. "Možemo sada u centru Sarajeva na Grbavici ili Dolac Malti kupiti kvadrat u starogradnji gotovo jednako, ako ne i skuplje od cene novogradnje kvadrata." 

Severna Makedonija: cene stanova rasle za sedam odsto u 2023.

I dok analitičari Bloomberg Adrije očekuju da će se tendencija iz Evropske unije preslikati i na region i pad cena za oko pet odsto, makedonski građevinari kažu da je to jedina moguća stabilizacija.

 

"Imamo specifične karakteristike i probleme s kojima se suočavamo. Imamo ukidanje detaljnih planova, sporo kretanje same dokumentacije koja je potrebna za izgradnju određene nekretnine, tako da je ponuda na tržištu manja od trenutne potražnje. Ne očekujem da će biti tendencije pada cena, ali ne očekujem ni rast. Naravno, na to utiču i kamate banaka, gde već imamo stabilizaciju", kaže u izjavi za Bloomberg Adriju Ivica Jakimovski, član Građevinske komore Makedonije i generalni direktor Golden Arta.

Ali da bi se cene stabilizovale, prema njegovom mišljenju, prva mera je promena zemljišne politike koju treba da sprovedu opštine. To znači da osiguravaju dovoljno zemljišta za privatnu i javnu stambenu izgradnju. Druga mera je poreska politika koja je trenutno potpuno destimulativna. Na kupovinu se plaća porez od 9,5 odsto, a na najam 25 odsto. Kako Jakimovski zaključuje, trebalo bi da bude obrnuto.