Kako protiv euribora - šta čeka tržište nekretnina u 2023.

Nakon sedam godina negativnih iznosa, referentne kamatne stope euribor počele su da rastu ranije ove godine usled pooštravanja monetarne politike Evropske centralne banke (ECB). Rast euribora donosi nove poteškoće potencijalnim kupcima nekretnina, a 2023. godina će, kako izgleda, biti obeležena upravo ovim problemima.

Nivo najviši od 2009, ali ima prostora za dalji rast

Tromesečni euribor je, prema podacima od utorka, porastao na 1,993 odsto, dok je šestomesečna stopa dostigla 2,443 odsto istog dana. Kako navode sagovornici Bloomberg Adrije, situacija bi mogla dodatno da se pogorša, naročito jer centralna banka evrozone nije završila sa podizanjem kamatnih stopa.

Iako su nešto blaže u odnosu na prognoze od pre par meseci, projekcije rasta euribora i dalje ne daju razloga za optimizam, navodi direktor za investiranje u AnaCap Financial Partnersu Damjan Stojanović.

"Trenutne projekcije euribora su malo niže od pre par meseci - sledećeg leta bi trebalo da se dostigne nivo od oko tri odsto, što bi bio maksimum, nakon čega će se stabilizovati na oko 2,5 ili 2,6 odsto u narednim godinama", navodi Stojanović.

Kako je u prethodnom intervjuu za našu redakciju rekao Stojanović, "ovo će i te kako imati uticaj na rate stambenih kredita širom Evrope" On je dodao da će "neki ljudi videti kako im se kamata čak i duplira na mesečnom nivou jer je većina kredita varijabilna i zavisi od euribora".

Još pesimističnija predviđanja izneo je Dejan Ćirković, finansijski konsultant u kompaniji Virtus Partners. On dodaje da bi referentna kamatna stopa euribor mogla da se popne i na četiri ili pet odsto, a razliku pravda razlikom između stope inflacije i cena zaduživanja.

"Narodna banka Srbije prati politiku ECB i podiže kamate, što je sasvim razumljivo i verujem da će se ta politika nastaviti i u 2023. Inflacija u evrozoni je dalje daleko veća od referentnih kamata i očekujem da će kamate rasti do nivoa dok se te dve stope ne približe jedna drugoj", rekao je Ćirković. 

 

 

Da li je fiksna stopa rešenje

Vrtoglavi skok euribora, koji banke u Srbiji uračunavaju u stambene kredite indeksirane u evrima, mnoge je podstakao da razmišljaju o štednji sa fiksnom kamatnom stopom. Iako po pravilu nepovoljniji, ovi krediti eliminišu neizvesnost koja se tiče upravo kretanje stope euribor.

Kako su za Bloomberg Adriju rekli iz OTP banke, raste interesovanje klijenata za takav vid zaduživanja. "Klijenti se u poslednje vreme više interesuju za kredite (i keš i stambene) sa fiksnom kamatnom stopom", rekli su iz banke.

Depositphotos

Situacija je slična i sa Erste bankom, gde klijente sve više privlače takvi krediti. "Prema našim podacima, od aprila meseca ove godine primećena je veća zainteresovanost za kredite sa fiksnom kamatnom stopom, kako za gotovinske, tako i za stambene", rekli su iz banke za Bloomberg Adriju.

Od svih banaka koje su odgovorile na upite naše redakcije, samo Erste banka ima u ponudi stambene kredite sa fiksnom kamatnom stopom, a najniža ponuđena fiksna stopa je 5,85 odsto na godišnjem nivou.

Iz NLB Komercijalne banke su rekli da, iako su zbog malog interesovanja u periodu niskih kamatnih stopa iz ponude uklonili kredite sa fiksnom stopom, postoji mogućnost da takve kredite vrate u ponudu, ako tražnja bude dovoljno visoka.

Do kredita teže, a cene rastu

Iako se ne može poreći značaj spremnosti banaka da odobravaju kredite stanovništu, kada govorimo o kretanjima na tržištu nekretnina, ne smemo zanemariti ni tržišnu stranu, prvenstveno ponudu. Srbija se ovde nalazi u specifičnoj situaciji u odnosu na zemlje iz ostatka Evropa, pa i regiona.

Većina ekonomista, a i analitički tim Bloomberg Adrije, predviđa korekciju cena nekretnina u sledećoj godini. Razlog za ovo je upravo restriktivnija monetarna politika centralnih banaka i sve stroži uslovi za odobravanje kredita poslovnih banaka.

Ono što komplikuje situaciju u državi je velik broj ruskih državljana koji kupuju nekretnine u Srbiji, samim time povećavajući tražnju, i na kraju, posledično i cenu.

Anketa koju je od nedavno počeo da radi Republički geodetski zavod (RGZ) pokazuje da su cene nekretnina u poslednje četiri godine najbrže rasle upravo u prestonici, a da je kumulativni rast stanova u Beogradu iznosio više od 40 odsto.

I podaci RGZ i istraživanje Republičkog zavoda za statistiku (RZS) ukazuju na to da hlađenje u izgradnji i manji broj izdatih građevinskih dozvola ne dovode nužno do pada cena, već da je situacija upravo suprotna.

Slobodna volja za banke i potrošače

Kako iz NBS navode za Bloomberg Adriju, ne postoji zakonska obaveza banke da u ponudi ima određenu vrstu kredita, ali je pre četiri godine uvedena obaveza banaka da klijente koji se odluče za kredit sa promenljivom kamatnom stopom informišu o rizicima skopčanim sa ovom vrstom zaduživanja.

Iz centralne banke, ali i iz poslovnih banaka koje su odgovorile na pitanja Bloomberg Adrije, navode da svaki potrošač mora da donese odluku u skladu sa okolnostima i željama.

Depositphotos

"Fiksne kamatne stope obezbeđuju korisnicima kredita istu visinu rate tokom celog perioda otplate svog kredita, a samim tim i lakše planiranje budžeta. S druge strane, fiksne kamatne stope su nešto više u odnosu na promenljive kamatne stope, jer uključuju moguće rizike tokom dužeg vremenskog perioda", navode iz Erste banke, podvlačeći da odluku o vrsti kredita uvek mora da donese klijent.

 

Probleme rešavati od slučaja do slučaja

U septembru je saopštena vest da bi Centralna banka Crne Gore (CBCG), kako bi svoje državljane zaštitila od negativnih posledica rasta euribora, mogla da obaveže komercijalne banke da izrade programe zaštite klijenata koji imaju kredite sa varijabilnom kamatnom stopom. Iz NBS su tom prilikom rekli da to ne bi bilo fer upravo zbog toga što je klijentima objašnjeno koji su rizici.

Na pitanja poslata krajem novembra, iz NBS naveli su da poslovne banke mogu da klijentima ponude prelazak na neki novi modalitet ukoliko dođe do problema u otplati, ali podvlače da to nije¸njihova zakonska obaveza.

Depositphotos

"Napominjemo da banke mogu u pojedinačnim slučajevima u kojima dođe do problema u otplati obaveza, nezavisno od toga da li je to uzrokovano rastom promenljive kamatne stope, da u skladu sa svojim internim pravilima i procenom ponude korisnicima određene olakšice u otplati, kao što su zastoj u otplati, refinansiranje, produženje roka otplate i sl. Ipak, zasada, to isključivo zavisi od samih banaka i njihove procene", rekli su iz centralne banke.

Za pad ključna ECB

Euribor je kamatna stopa po kojoj poslovne banke širom Evrope međusobno pozajmljuju novac. On predstavlja kamatnu stopu koju banke koriste za formiranje kamatne stope na kredite koje odobravaju klijentima. Stope se formiraju na osnovu kamata koje na međubankarskom tržištu jedna od druge pozajmljuju najveće evropske banke.

To znači da monetarna politika ECB-a direktno utiče na rast ili pad euribora, pa bi promene referentnih kamatnih stopa značile i pad ili rast ovih pet indeksa cena zaduživanja.

Od početka godine, ECB je cene zaduživanja podigla za dva procentna poena, a i dalje nije potpuno jasno da li će se na sastanku sredinom decembra centralni bankari evrozone odlučiti za treće uzastopno podizanje kamatnih stopa od 75 baznih poena, ili će se zadovoljiti poskupljivanjem zaduživanja za pola procentnog poena.

Ročnosti pet euribor kamatnih stopa variraju od jedne nedelje do jedne godine. Pored stambenih kredita, te stope igraju važnu ulogu u određivanju kamata na kamatne svopove, kamatne fjučerse, kao i deviznu štednju.