Milijarde evra zaključane u državnoj imovini: više od 50.000 nepokretnosti bez rešenog statusa

Javna imovina u Srbiji nije potpuno popisana, niti sveobuhvatno evidentirana, a pravni status desetina hiljada objekata i parcela nije rešen. Iako nije moguće proceniti njenu ukupnu vrednost, podaci Državne revizorske institucije i Nacionalne alijanse za lokalni ekonomski razvoj, u koje je Bloomberg Adria imala uvid pokazuju da se radi o stotinama hiljada kvadrata postojećih nekretnina, ali i parcelama koje se vode kao građevinsko zemljište. 

Više od 50.000 državnih nepokretnosti u Srbiji, uključujuću 6.000 parcela i gotovo 16.000 posebnih delova objekata, nema rešen pravni status, pokazala je Analiza upisa javne imovine u katastar nepokretnosti, koju je ove godine objavio NALED. Oni se i dalje vode kao društvena svojina, iako ta kategorija već dve decenije ne postoji u pravnom sistemu Srbije. 

To je samo deo problema - pravni status mnogo šireg fonda javne imovine nije usklađen sa važećim propisima, kažu iz Državne revizorske institucije za Bloomberg Adriju. "Podaci u poslovnim knjigama ne poklapaju se sa podacima u bazi zakupaca, niti sa evidencijama Republičke direkcije za imovinu i Katastra nepokretnosti", navode iz DRI.

Koreni problema sežu u raspad jugoslovenskog modela društvene svojine. Rokovi za popisivanje imovine su više puta probijani, jer popis nije moguće sprovesti sve dok se pravni status nepokretnosti i parcela ne reši. Na gubitku su kako javne finansije, tako i privatni sektor. Investitori koji žele da grade fabrike, logističke centre ili poslovne komplekse suočeni su ograničenim izborom lokacija, iako ih u realnosti ima mnogo više. "Privatni sektor gubi pre svega zbog otežanog pristupa zemljištu i objektima koji bi mogli da budu stavljeni u funkciju investicija, proizvodnje ili poslovanja", kaže za Bloomberg Adriju Jasmina Radovanović, vodeća savetnica za imovinu i investicije u NALED-u. 

 

Depositphotos

Problem je posebno značajan u trenutku kada sektor komercijalnih nekretnina u Srbiji prolaze kroz jednu od najstabilnijih faza razvoja u poslednjoj deceniji. Prema podacima konsultantske kuće CBRE, investiciona aktivnost na tržištu komercijalnih nekretnina tokom 2025. godine premašila je 340 miliona evra. Srbija je činila gotovo 40 odsto ukupnog investicionog obima u regionu jugoistočne Evrope, potvrđujući status jednog od najaktivnijih tržišta u regionu.

U vezi sa tim šta sve koči popis javne imovine i procenu njene vrednosti, Bloomberg Adria se obratila Republičkog direkciji za imovinu, Republičkom geodetskom zavodu - u čijoj je nadležnosti Katastar nepokretnosti, kao i Ministarstvu građevinarstva. Takođe smo se obratili  Ministarstvu finansija u vezi sa ubiranjem prihoda od javne imovine, kao i Ministarstvu privrede u vezi sa njenim razvojnim potencijalom. Odgovore nismo dobili do objavljivanja teksta. 

Zašto stotine hiljada kvadrata ostaje van domašaja investitora 

Pošto javna imovina nije sveobuhvatno popisana i evidentirana, nije moguće izračunati godišnji fiskalni gubitak. "Ipak, nesporno je da država i lokalne samouprave propuštaju značajne prihode od zakupa, prodaje, poreza na imovinu i drugih oblika valorizacije", navodi Radovanović.

Kada se pogledaju samo građevinske parcele čiji pravni status u evidencijama nije usklađen sa važećim propisima, a kojih prema analizi NALED-a ima 1,27 miliona, postaje jasnije kolike su razmere zarobljenog potencijala. Samo fond građevinskog zemljišta u susvojini ima indikativni tržišni potencijal od preko 2,3 milijarde evra, pokazuje analiza NALED-a. 

Problem statusa javne imovine rezultat je nerazrešenih birokratskih procedura nakon raspada socijalističke Jugoslavije. 
Tokom socijalističkog perioda, deo zemljišta i privrednih kapaciteta nije bio ni u privatnom ni u državnom vlasništvu, već u specifičnom režimu društvene svojine. Posle političkih i ekonomskih promena devedesetih godina, usledili su privatizacija, stečajevi i različiti oblici transformacije vlasništva, ali mnogi postupci nikada nisu do kraja završeni. Pre više od dve decenije, društvena svojina je prestala da postoji donošenjem Ustava Republike Srbije 2006. godine. Proces pretvaranja društvene u druge oblike svojine, koji je započeo i pre 2006. kroz zakone o privatizaciji, stečaju i transformaciji svojinskih odnosa, do danas nije završen.                    

Zašto ne postoji sveobuhvatna evidencija javne imovine u Srbiji  Postoji niz razloga, a među glavnima su:   ● Nerešeni imovinsko-pravni odnosi i postupci koji traju decenijama. ● Postupci restitucije koji sprečavaju konačan upis svojine u korist države ili lokalnih samouprava. ● Bespravno izgrađeni objekti i dugotrajni procesi legalizacije i osnivanja Vojnog katastra. ● Tehnički problemi u aplikacijama Registra i nedostatak kadrovskih kapaciteta za unos ogromne količine podataka. Izvor: Državna revizorska institucija

Rokovi za prevođenje imovine su u prethodnom periodu nekoliko puta pomerani. "To je smanjilo pritisak na subjekte da završe ovaj posao", ocenjuju iz DRI. Pored pomeranja rokova, postoji još čitav niz razloga što ovaj proces do danas nije završen. "S jedne strane, veliki broj korisnika javne imovine nije blagovremeno pokrenuo postupke za upis. S druge strane, u mnogim slučajevima prethodno nisu bili rešeni osnovni imovinsko-pravni odnosi, što je onemogućavalo uspešan upis", kaže Radovanović.

Deo javne imovine ostao u režimu državne svojine sa upisanim korisnicima, bez korisnika ili čak u zastarelim kategorijama poput državne svojine Srbije i Crne Gore. 

Problem nije nastao u katastru, pojašnjava Radovanović. "Katastar samo reflektuje nerešene postupke koji nisu sprovedeni do kraja", ističe ona. Za to postoji niz razloga - od nedovršenih privatizacija, stečajnih postupaka i likvidacija, preko neusklađenosti različitih evidencija, do izostanka sistemskog ažuriranja podataka nakon promena pravnog statusa imovine.

Problemu takođe doprinose "bespravna gradnja, dugotrajni proces legalizacije, ali i tehnički problemi u aplikacijama Registra i nedostatak kadrovskih kapaciteta za unos ogromne količine podataka", navode iz DRI. 



 

 

Depositphotos

Neiskorišćen razvojni potencijal

Iako potražnja definitivno postoji, razvojni potencijal ostaje neiskorišćen. Bez jasnog svojinskog statusa teško je planirati razvoj prostora i privući investitore. "Građevinsko zemljište ima najveći potencijal za investicije, razvoj infrastrukture, stambenu i poslovnu izgradnju i stvaranje novih budžetskih prihoda", ocenjuje Radovanović. 

To se naročito odražava na sektor komercijalnih nekretnina, koji je poslednjih godina u ekspanziji, naročito u Beogradu. Samo u proteklih desetak godina izgrađeno je više od 600.000 kvadratnih metara moderne kancelarijske površine - gotovo polovina ukupne ponude, o čemu je Bloomberg Adria već pisala. Uprkos pojačanoj gradnji, na tržištu i dalje postoji prostora. Stopa slobodnih kancelarija A i B klase (premijum i srednji segment) iznosi oko četiri odsto, što je među najnižima u regionu. 

Podaci, kojima raspolaže Državna revizorska institucija, takođe ukazuju na prostor koji je zaključan u pojedinim sektorima, kao što je poslovni prostor. Samo u vlasništvu Ministarstva odbrane je "više od 220 jedinica poslovnog prostora, koji godinama propada zbog neadekvatnog održavanja", navode iz DRI u pisanom odgovoru. 

Prema poslednjim dostupnim podacima iz 2023. godine, Registar nepokretnosti beleži preko 2.600 jedinica poslovnog prostora u svojini Republike Srbije. Ipak, "značajan broj jedinica kojim upravljaju državni organi i dalje nije unet u ovaj sistem", navode iz DRI. Kako dodaju, knjigovodstvena vrednost poslovnog prostora u lokalnim samoupravama u Srbiji iznosi najmanje 151 milijardu dinara za oko 16.000 jedinica, kažu iz Državne revizorske institucije (DRI) u pisanom odgovoru za Bloomberg Adriju.  

DRI je uočila i niz nepravilnosti u vezi sa gazdovanjem državnom imovinom. "Zakon se najčešće krši prilikom davanja prostora u zakup bez javnog nadmetanja, kao i nedomaćinskim odnosom prema naplati", kažu. Među konkretnim primerima su neregistrovani azil za pse u Nišu, gde fizičko lice "koristi gradski prostor bez ugovora i plaćanja naknade", dok se troškovi snose iz gradskog budžeta, kao i dug za struju od 10,5 miliona dinara nakon odlaska zakupca, jer Grad Niš nije kontrolisao plaćanje računa, navode iz DRI. 

"Utvrđeno je da Grad nije identifikovao imovinu u pripremi vrednu 7,4 milijarde dinara, od čega za skoro polovinu iznosa nije ni poznato o kojoj je imovini reč", utvrdili su državni revizori prilikom kontrole.