Koliko godina treba da radite samo za stan u zemljama Adria regiona

Rast cena nepokretnosti ne posustaje, budući da se tražnja pokazala veoma otpornom, uprkos tome što smo u prethodnih nekoliko godina imali rast kamata i period sporijeg rasta kredita u 2023. godini i početkom 2024. Uslovi za zaduživanje su bili lošiji i kupci su se ređe odlučivali za stambene kredite, imajući u vidu da se radi o dugoročnoj obavezi. S druge strane, period visoke inflacije motivisao je ulaganja u nekretnine, kako bi se očuvala vrednost novca.

Trend ubrzanja rasta stambenih kredita vidimo početkom godine, kako stambeni krediti rastu oko 10 odsto međugodišnje u regionu, a prednjače Severna Makedonija i Bosna i Hercegovina, sa dvocifrenim stopama rasta. Kamatne stope na novoodobrene stambene kredite su u januaru 2025. bile manje-više u rangu kamata koje vidimo na području evrozone.

Srbija je izuzetak, beleži najveću kamatnu stopu u uzorku, a ona se nalazi na gornjoj granici ograničenja koje je postavila centralna banka. Kao što smo videli 2023, kamatne stope u Srbiji su brzo pratile rast euribora, pa je kamatna stopa u avgustu 2023. dostigla čak 6,8 odsto, nakon čega je snižena pomenutim ograničenjem. Veće kamatne stope beleže Rumunija, Poljska i Mađarska, ali tu glavnu ulogu igra volatilan devizni kurs koji podiže procenu rizika. Imajući u vidu nivoe kamatnih stopa, one nisu ključni faktor koji opredeljuje trenutni trend rasta stambenih kredita, ali ga svakako podržava.

 

 

Cene nepokretnosti su jedan od dominantnih faktora koji ima i direktan i indirektan efekat na stambeno kreditiranje. Direktan efekat je matematički - kako raste cena nepokretnosti, potreban je veći iznos kredita za kupovinu stana, i to je efekat koji dominira. Indirektan efekat se odnosi zapravo na pad tražnje usled visoke cene nepokretnosti.

 

 

 

U nastavku ćemo se pozabaviti analizom indirektnog efekta, odnosno pokušaćemo da zaključimo u kom smeru on deluje, budući da su pored rasta cena nepokretnosti, u poslednjih nekoliko godina rasle i zarade.

Priuštivost nepokretnosti imala je različitu dinamiku prema poslednjim raspoloživim podacima, pri čemu je samo u Hrvatskoj i Srbiji priuštivost stanova povećana, kako su zarade rasle nominalno brže od cene kvadrata. Sam pokazatelj priuštivosti je sličan u zemljama u regionu i varira između dva i dva i po meseca prosečne neto zarade potrebne za kupovinu jednog kvadratnog metra stana u glavnom gradu.

Ako izrazimo u vidu broja godina prosečne neto zarade potrebne za kupovinu stana od 60 kvadrata, najbolja je priuštivost u Hrvatskoj - nešto ispod 11 godina, dok je u Sloveniji i Srbiji potrebno 12 godina prosečnih neto zarada. Slabija priuštivost implicira lošiju tražnju i samim tim nešto sporiji rast stambenih kredita, pa Srbija i Slovenija beleže nešto niže stope rasta stambenih kredita u odnosu na ostatak regiona. Ako proširimo analizu priuštivosti kamatnim stopama, vidimo rezultati su slični. Srbija ima najveće kamatne stope i bilo bi potrebno izdvojiti oko 61 odsto prosečne neto plate za kupovinu stana (60 kvadrata, kredit na 30 godina, sa 20 odsto učešća), dok je taj procenat oko 47 odsto u Hrvatskoj usled nižih kamata, ali i bolje priuštivosti nekretnina.

Očekujemo da se do kraja godine nastavi rast stambenih kredita, iako ne vidimo da će doći do značajne korekcije kamatnih stopa. Očekujemo da rast zarada poboljša priuštivost stanova i podrži tražnju za nepokretnostima. Svi pomenuti faktori će usloviti dalji rast cena, ali po jednocifrenoj stopi, kako su one već znatno porasle u prethodnim periodima širom regiona. Imajući u vidu da cene kvadrata utiču na priuštivost, ne vidimo prostor za brži rast cena nepokretnosti.

 

 

Trenutno nema komentara za vest. Ostavite prvi komentar...

Ostavi komentar