Vodič kroz poreze pri kupovini stana u Srbiji: šta plaćate, kada i koliko

Na domaćem tržištu kapitala, gde berza i dalje ima marginalnu ulogu, nekretnine su faktički dominantna klasa imovine. Za veliki broj građana stan nije samo krov nad glavom, već investicija, oblik štednje, nasleđe, zaštita od inflacije i simbol sigurnosti. Upravo zato porezi koji prate kupovinu stana čine važan deo ukupne finansijske konstrukcije - trošak koji može "pojesti" nekoliko kvadrata ili, pak, značajno uticati na isplativost kupovine.

Razumevanje poreskog okvira podjednako je važno kao i procena lokacije, cene kvadrata ili potencijalne zakupnine u slučaju izdavanja i ostvarivanja pasivnog prihoda. Razlika između novogradnje i starogradnje, između PDV-a i poreza na prenos apsolutnih prava, ali i pitanje prava na povraćaj dela poreza, mogu promeniti ukupni trošak kupovine za nekoliko hiljada evra.

 

 

Novogradnja vs. starogradnja

Osnovna podela zavisi od toga da li kupujete stan od investitora u novogradnji ili od fizičkog ili pravnog lica na sekundarnom tržištu. Ako kupujete nov stan od investitora koji je u sistemu PDV-a, na cenu se obračunava porez na dodatu vrednost. U tom slučaju ne plaća se porez na prenos apsolutnih prava, jer se ove dve vrste poreza međusobno isključuju. PDV je, po pravilu, već uključen u oglašenu cenu, ali je važno proveriti da li je cena iskazana sa PDV-om ili bez njega, jer to značajno utiče na ukupni iznos koji kupac mora da plati.

S druge strane, kada se kupuje stan u starogradnji, odnosno od fizičkog lica ili od subjekta koji nije u sistemu PDV-a, plaća se porez na prenos apsolutnih prava. Ovaj porez iznosi 2,5 odsto od poreske osnovice, a osnovicu utvrđuje Poreska uprava, najčešće na osnovu ugovorene cene, ali uz mogućnost korekcije ako proceni da je cena niža od tržišne. To znači da prijavljena cena u ugovoru nije apsolutna garancija da će porez biti obračunat baš na taj iznos. Upravo zato je važno da brojka u ugovoru odražava stvarnu tržišnu vrednost.

Obveznik poreza na prenos apsolutnih prava po zakonu je prodavac, ali se u praksi gotovo uvek ugovorom predviđa da tu obavezu preuzima kupac. Reč je o uobičajenoj klauzuli koja proizlazi iz ugovornog dogovora strana, a ne iz zakonske obaveze kupca. Nakon overe ugovora kod notara, dokumentacija se dostavlja Poreskoj upravi, koja donosi rešenje o utvrđenom porezu, a uplata se vrši u roku navedenom u tom rešenju.

 

Prvi stan i povraćaj PDV-a: koliko država vraća

Posebno važna tema je pravo na povraćaj PDV-a za kupce prvog stana. Država omogućava refundaciju PDV-a za određenu kvadraturu, pod uslovom da kupac nema u svojini ili susvojini drugu nepokretnost na teritoriji Srbije. Povraćaj se odnosi na 40 kvadratnih metara za kupca, uz dodatnih 15 kvadrata za svakog člana domaćinstva koji nema drugu nepokretnost. Ovo pravo može značajno smanjiti efektivnu cenu novogradnje, ali zahteva urednu dokumentaciju i ispunjenje svih formalnih uslova. Važno je znati da se pravo na refundaciju ostvaruje podnošenjem zahteva nadležnoj poreskoj filijali, uz prateću dokumentaciju kao dokaz da su uslovi ispunjeni.

 

Šta dolazi posle kupovine

Pored poreza koji se plaća prilikom kupovine, novi vlasnik stana postaje obveznik godišnjeg poreza na imovinu. Taj porez se plaća na osnovu rešenja lokalne poreske administracije, a njegova visina zavisi od zone u kojoj se nepokretnost nalazi, kvadrature, starosti objekta i drugih kriterijuma koje propisuje lokalna samouprava. Obaveza nastaje danom sticanja prava svojine, odnosno upisom u katastar, i traje sve dok je lice vlasnik nepokretnosti.

Kod kupovine putem stambenog kredita poreski tretman je isti kao i kod kupovine za gotovinu. Razlika je u dodatnim troškovima, poput takse za upis hipoteke i administrativnih bankarskih naknada. Hipoteka se, kao sredstvo obezbeđenja, upisuje u katastar, ali sama po sebi ne utiče na visinu niti vrstu poreza koji se plaća prilikom kupovine stana.

Važno je imati u vidu i da se poreska obaveza može razlikovati u specifičnim situacijama – na primer kod kupovine stana u izgradnji, kupovine garaže ili poslovnog prostora uz stan, ili prenosa suvlasničkog udela. U tim slučajevima status prodavca i detalji ugovora mogu uticati na to da li se primenjuje PDV ili porez na prenos apsolutnih prava, kao i na način obračuna poreske osnovice.

 

Najčešće greške i šta proveriti pre potpisivanja

Za kupca je ključno da, pre potpisivanja ugovora, jasno zna da li je cena konačna ili će se na nju dodatno obračunavati porez, da li ima pravo na povraćaj PDV-a i u kom iznosu, kao i ko je ugovorom preuzeo obavezu plaćanja poreza na prenos. Iako javni beležnici i advokati učestvuju u procesu i dužni su da ukažu na osnovne pravne posledice, odgovornost za finansijsku procenu i planiranje, ipak, ostaje na kupcu.

Dakle, porezi na kupovinu stana u Srbiji najčešće iznose ili 10 odsto PDV-a kod novogradnje, uz mogućnost povraćaja za prvi stan, ili 2,5 odsto poreza na prenos apsolutnih prava kod starogradnje. Razlika između ta dva modela može biti značajna, naročito kod skupljih nekretnina. Upravo zato je razumevanje poreskog okvira jednako važno kao i izbor lokacije ili pregovaranje o ceni.