Zeleni stambeni krediti sve traženiji, ali većina novogradnje i dalje tek zadovoljava minimum

U Srbiji raste potražnja za zelenim stambenim kreditima kojima se finansira kupovina energetski efikasnih nekretnina. Trend je takav da je okvirno bar svaki deseti stambeni zajam koji je odobren u vodećim bankama sa ovom linijom, zeleni. Banke očekuju dalji rast tražnje pošto se gradi sve više energetski efikasnih nekretnina, dok klijenti pridaju veći značaj tom aspektu stanogradnje.

Banke u Srbiji koje imaju ovu kreditnu liniju ističu da imaju konstantan i održiv rast zelenih kredita. Njihov udeo u ukupnom broju stambenih kredita kreće se od 10 do 20 odsto u proteklih nekoliko godina, pokazuju podaci koje su banke dostavile Bloomberg Adriji.

Udeo zelenih kredita u ProCredit banci u odobrenim stambenim kreditima od 2022. iznosio je oko 20 odsto, a u ukupnoj masi kredita koji uključuju i ranije odobrene kredite, približno 12 odsto.

Od svih stambenih kredita koje godišnje od 2022. godine odobri Banca Intesa, oko 10 odsto čine zeleni krediti, uz prosečan obim finansiranja od gotovo 20 miliona evra godišnje. Banca Intesa je do kraja maja ove godine realizovala nešto više od 1.000 ovih zajmova, slično kao i NLB Komercijalna banka, koja je od uvođenja linije 2022. godine plasirala više od 1.100 zajmova namenjenih finansiranju energetski efikasnih nekretnina.

U NLB Komercijalnoj banci zeleni stambeni krediti učestvovali su sa 18 odsto u 2024. godini, a u 2025. sa 17 odsto, dok je zaključno sa krajem maja 2026. godine njihov udeo dostigao 25 odsto. Blagi pad udela u 2025. godini u toj banci objašnjavaju izuzetno snažnim rastom ukupne produkcije stambenih kredita, ističući da razlog nije pad interesovanja klijenata za zelene stambene kredite, već da je 2025. ostvaren njihov rekord.

Za Erste banku, koja je u septembru 2024. godine u Srbiji uvela mogućnost finansiranja kupovine energetski efikasnih nekretnina, podaci nisu bili dostupni zbog njihove poverljivosti.

 

 

Šta pokreće trend rasta

Na ovaj rast su pre svega uticali primena regulative zbog povećanja energetske efikasnosti, rast svesti klijenata o tom apsektu stanogradnje i ukupnim troškovima stanovanja, kao i rast ponude kvalitetnije novogradnje. To će biti i ključni faktori koji će uticati na dalji rast tražnje, ističu u bankama.

"Energetska efikasnost više nije samo dodatna vrednost, već postaje ključni faktor prilikom donošenja odluke o kupovini nekretnine. Očekivani rast troškova energije i održavanja neefikasnih objekata dodatno podstiče rast", ističe Mirjana Šučević, šef Odeljenja za poslove sa stanovništvom u ProCredit banci, koja je od 2007. pokrenula liniju kredita za energetsku efikasnost.

Kako tržište sazreva, energetski efikasne nekretnine će sve više postajati standard, a ne izuzetak, što će se direktno odraziti na rast segmenta zelenih stambenih kredita, smatra Šučević.

 

 

 

To su relativno nove kreditne linije koje su dobile na značaju u proteklih nekoliko godina. Osim povoljnijih kredita za kupovinu energetski efikasnih nekretnina, banke u saradnji sa Evropskom bankom za obnovu i razvoj (EBRD) kreditiraju i ulaganja u povećanje energetske efikasnosti zgrada.

Banke ističu da su u svom poslovanju prepoznali značaj održivog razvoja i dekarbonizacije, kao i rast svesti klijenata o tome, i da kupovinu energetski efikasnih nekretnina podstiču povoljnijim uslovima kreditiranja i olakšanim procedurama.

Zeleni stambeni krediti u Srbiji, koje banke odobravaju za nekretnine sa energetskim pasošem A ili B razreda, po pravilu imaju povoljnije uslove od standardnih stambenih kredita. Kamate su nešto niže u odnosu na klasične kredite, uz mogućnost niže fiksne kamate u početnom periodu od nekoliko godina. Pojedine banke daju mogućnost otplate sa fiksnom kamatom, ali je tada period otplate kraći, odnosno iznosi 20 godina. Rok otplate sa promenljivom ili kombinovanom kamatnom stopom je obično 30 godina, dok za kvalitetnije nekretnine sa oznakom A i A+ neke banke daju mogućnost otplate i do 35 godina.

Većina novogradnje ispunjava minimalne standarde

Međutim, ni ovaj segment nije imun na kretanja na tržištu i izazove u primeni regulative. U Erste banci navode da na tražnju za zelenim stambenim kreditima u Srbiji trenutno utiču visoke cene nekretnina i ograničena dostupnost energetskih pasoša, kao ključnog dokumenta za potvrdu ispunjenosti zelenih kriterijuma kreditiranja.

U Srbiji su energetski pasoši za zgrade zvanično uvedeni 2012. godine, a 2023. izmenama Zakona o energetskoj efikasnosti i racionalnoj upotrebi energije uvedeni su rokovi za pribavljanje pasoša za sve zgrade. Ranije su pasoš morale da imaju samo zgrade građene nakon 2012. godine, a prema Izmenama Zakona o planiranju i izgradnji, javne zgrade treba da u roku od tri godine pribave taj sertifikat, poslovne zgrade za pet, a stambene zgrade u roku od 10 godina. To znači da će za prodaju ili kupovinu nekretnine biti potrebno da nekretnina ima energetski pasoš, u kome će se nalaziti informacije o termo-tehničkim sistemima koji se koriste u zgradi, svojstvima termičkog omotača zgrade, energetskim potrebama zgrade i gubicima toplote.

Da bi zelena agenda zaista bila sprovedena, propisane su kazne. Za sve tri kategorije će se kretati od 25.000 do 100.000 dinara ukoliko ne ispune ovu obavezu u zakonskom roku

 

 

Energetski razred pokazuje koliko energije objekat troši za grejanje, hlađenje, ventilaciju i pripremu tople vode. Nekretnina se procenjuje na osnovu termoizolacije fasade i krova, debljine i tip zidova, ventilacije i infiltracije spoljnog vazduha, sistema grejanja i hlađenja i kvaliteta stolarije.

Prema podacima Ministarstva rudarstva i energetike, dosad je 24.915 zgrada u Srbiji dobilo energetski pasoš, iako se neki od rokova već bliže isteku pošto su izmene zakona stupile na snagu u avgustu 2023. Energetski pasoš u Srbiji izdaju isključivo pravna lica koja poseduju rešenje i ovlašćenje Ministarstva građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture Srbije.

Međutim, i tu se nailazi na izazove u praksi, o čemu svedoči nedavno saopštenje Centralnog registra energetskih pasoša kojim se inženjeri podsećaju na izmene pravilnika iz 2023. u vezi sa pravilima za izradu i kontrolu tehničke dokumentacije u građevinarstvu, posebno u vezi sa energetskom efikasnošću zgrada u Srbiji.

Najveći izazov ipak predstavlja zastareo stambeni fond, ali i minimalni standardi koji se primenjuju u novogradnji. U NLB Komercijalnoj banci podsećaju da novogradnja u Srbiji može imati energetski razred A, B ili C, pri čemu se objekti sa energetskim razredima A i B smatraju energetski efikasnim, dok je razred C zakonski minimum da bi se zgrada smatrala energetski efikasnom.

"Podatak da više od 90 odsto novogradnje u Srbiji i dalje pripada energetskom razredu C pokazuje da postoji značajan prostor za unapređenje standarda energetske efikasnosti", navode u toj banci.

 

Depositphotos

Kako do energetski efikasne zgrade

Ipak, postoje načini da se ova situacija promeni. Stanari, osim ako ne mogu sami da obezbede novac za investiciono ulaganje stambene zajednice, mogu da računaju na podsticaje preko državnog programa podsticaja za energetsku efikasnost i zajmova preko banka za koje je sredstva obezbeđuje Evropska banka za obnovu i razvoj (EBRD kroz svoj program GEFF (Green Economy Financing Facility)

U okviru tog programa, EBRD obezbeđuje novac lokalnim bankama, a one ga plasiraju po povoljnijim uslovima građanima za unapređenje energetske efikasnosti.

Šučević iz ProCredit banke navodi da se u narednim nedeljama očekuje da bude formalizovan novi aranžman sa EBRD-om, čime bi se obezbedila dodatna sredstva i kontinuitet finansiranja po veoma povoljnim uslovima.

Država daje subvencije domaćinstvima kroz projekat "Čista energija i energetska efikasnost za građane", na kome sarađuje sa Svetskom bankom. To je petogodišnji projekat, a cilj je da do kraja 2027. godine bude sanirano oko 50.000 domaćinstava. Ideja je da se pomogne domaćinstvima da uštede energiju između 25 i 80 odsto i umanje emisije štetnih gasova. Građani mogu da konkurišu u 149 gradova i opština, a država pojedinačne mere energetske efikasnosti subvencioniše sa maksimalno 50 odsto vrednosti investicije, а pakete mera i do 65 odsto.

U proseku, izgradnja zelene zgrade košta dva odsto više, ali investitoru donosi od 14 do 19 odsto uštede operativnih troškova zbog manje potrošnje energije i ostalih resursa.