-orig.png)
Hotelski sektor u Srbiji i širem regionu Jugoistočne Evrope godinama jača, međutim, ne svuda istim intenzitetom. Hrvatska i Slovenija u Adria regionu beleže najveće interesovanje stranih investitora zbog jadranske obale i specifične prirode i klime, dok se Srbija u poslednje vreme sve više oslanja na planine i banje iako gradski turizam ostaje primarni izvor prihoda.
Iz Turističke organizacije Srbije (TOS), pozivajući se na aktuelne podatke Republičkog zavoda za statistiku (RZS), kažu za Bloomberg Adriju da Srbija raspolaže sa ukupno 189.347 ležajeva u 29.031 smeštajnoj jedinici. Od tog broja, hoteli - uključujući klasične, garni i apart hotele - čine relativno skroman, ali ključan deo ponude: ukupno 428 hotela sa 41.650 ležajeva, što predstavlja oko 22 odsto svih registrovanih ležajeva u zemlji. Struktura hotelskih kapaciteta, navode, jasno pokazuje dominaciju klasičnih hotela.
Opširnije
Ko danas puni hotele u Srbiji i gde
Pad interesovanja za domaće planine u 2025. godini najviše se ogledao tamo gde su očekivanja gostiju bila najveća - na Kopaoniku i Tari. Izuzetak je Zlatibor, sa rekordnim brojem poseta i noćenja. Među gradovima tradicionalno dominira Beograd, a među banjama - Vrnjačka Banja.
30.01.2026
Brendirane rezidencije osvajaju Beograd - luksuzni stanovi uz hotelski servis
"Model brendiranih rezidencija spaja najbolje iz hotelske industrije i tržišta nekretnina - visok standard gradnje i dizajna, profesionalni menadžment i sigurnost prepoznatljivog brenda. Beograd već pokazuje potencijal za razvoj ovog segmenta, uz prisustvo dijaspore, stranih investitora i međunarodnih brendova", kaže Vladimir Popović iz Colliersa.
13.11.2025
Zvezdice na vratima hotela – orijentir, ali ne i garancija kvaliteta
Onlajn recenzije danas imaju snažan uticaj – putnici ih redovno proveravaju, a hoteli postaju svesni da negativni komentari mogu znatno da utiču na reputaciju.
13.09.2025
Hoteli u Srbiji okreću se butik i velnes konceptu - 2025. obiluje luksuzom
Iako prema domaćem pravilniku nema jasne kategorizacije "butik" ili "velnes", raste broj hotela sa takvom ponudom, odnosno enterijerom/eksterijerom u tom stilu.
18.04.2025
U godišnjem izveštaju kompanije CBRE za region Jugoistočne Evrope navodi se da domaći hotelski sektor u 2026. ulazi s jasnom porukom investitorima - ciklus rasta se nastavlja, ali je struktura kapitala i rizika drugačija. Umesto ekspanzije koju su u prethodnoj fazi predvodili veliki međunarodni fondovi i takozvane "trophy" akvizicije - kupovine reprezentativnih, prestižnih hotela na najatraktivnijim gradskim lokacijama, često više zbog reputacije nego prinosa - tržište sada sve više oblikuju domaći i regionalni investitori.
Zašto?
Zaokret kojem svedočimo u hotelskom sektoru Srbije dodatno podupire aktivna uloga države, kroz subvencije, poreske olakšice i razvojne podsticaje, te se u takvom okruženju hoteli izdvajaju kao jedna od retkih klasa imovine koja istovremeno nudi rast prihoda, operativnu fleksibilnost i prostor za stvaranje dodatne vrednosti kroz aktivno upravljanje. Istovremeno, upravo hotelski sektor najjasnije oslikava novu strukturu kapitala na regionalnom tržištu nekretnina - odmicanje od pasivnih, institucionalnih ulaganja ka selektivnijim projektima u kojima lokalni investitori preuzimaju i veći rizik i veću kontrolu.
Bespovratna sredstva za hotelske projekte mogu iznositi do pet miliona evra po investiciji, dok se kod velikih strateških projekata, posebno onih vezanih za EXPO 2027, primenjuje model u kome država učestvuje sa do 20 odsto ukupne vrednosti ulaganja, što u praksi znači i više desetina miliona evra po hotelu. Uz to, hotelijeri mogu koristiti opšte programe subvencija i povoljne kredite.
Osim toga, za razliku od kancelarijskog ili logističkog sektora, hotelske investicije sve češće zahtevaju aktivno upravljanje, operativnu ekspertizu i jasnu diferencijaciju, što dodatno favorizuje domaće investitore koji bolje poznaju lokalno tržište i sezonalnost potražnje.
Treći, ništa manje bitan razlog, jeste more. Ono ostaje ključni strateški adut Hrvatske, čija obala važi za jednu od najatraktivnijih u Evropi, pa i šire. Srbija, iako ima prelepu prirodu, nema morsku obalu koja bi privlačila veći broj stranih investitora i turista. Upravo zahvaljujući Jadranu, Hrvatska je godinama privlačila investitore koji traže dugoročno predvidljivu turističku potražnju, čak i po cenu veće sezonalnosti, a među njima su fondovi i hotelske grupe: Valamar Riviera, Maistra Hospitality Group, međunarodni kapital koncentrisan oko Azimut Groupa i Blackstonea, koji su kroz različite modele ulagali u jadranske hotele, kamp-rizorte i druge komplekse.
Beograd kao regionalni 'outlier'
Srpska prestonica se u 2024. i 2025. godini izdvojila kao jedno od najdinamičnijih hotelskih tržišta u regionu. Sa 3,7 miliona noćenja i godišnjim rastom od oko sedam odsto, uz prosečnu dnevnu cenu sobe od približno 130 evra i popunjenost od 67 odsto, tržište je ušlo u zonu u kojoj se hotelski biznis manje oslanja na obim, a više na strukturu gostiju i kvalitet ponude.
U poređenju sa 2019. godinom, 2024, a onda i 2025. oborile su rekorde u srpskom turizmu, koji direktno podstiču gradnju hotela - i to luksuznih. Upravo to je niša koju sada cilja domaće tržište, kada kažemo da je veći fokus na strukturi gostiju nego na obimu. Ono što je sektoru potrebno da odskoči jesu turisti s višom platežnom moći, koji će se zadržavati duže, kako bi trošili više, i to ne samo na smeštaj, već i ostale usluge.
Tokom 2025. godine nastavljen je, doduše umereni, ali ipak rast hotelske ponude kroz novu kategorizaciju objekata.
"U periodu od 1. januara do 15. oktobra kategorisano je osam novih smeštajnih objekata, od čega sedam hotela. Fokus je bio, pre svega, na višim kategorijama: tri nova hotela sa četiri zvezdice otvorena su u Beogradu, Nišu i Kruševcu, dok su dodatno kategorisani apart hotel na Zlatiboru, turističko naselje u okolini Novog Pazara i garni hotel u Leskovcu. Novi objekti sa tri zvezdice registrovani su u Beogradu i Sremskim Karlovcima, što ukazuje na nastavak širenja ponude i van glavnih urbanih i turističkih centara", kažu u TOS-u.
Paralelno sa rastom domaće ponude, Srbija je u prethodnim godinama postala i tržište na kojem posluje veliki broj međunarodnih hotelskih lanaca.
"U Beogradu i drugim većim gradovima prisutni su gotovo svi vodeći globalni brendovi - od Radisson i InterContinental grupacije, preko Marriotta, Accora i Hyatta, do Hiltona i luksuznog Viceroya na Kopaoniku. Njihovo prisustvo dodatno je podiglo standarde kvaliteta, ali i učvrstilo poziciju hotela kao ključnog segmenta turističke i investicione infrastrukture Srbije", dodaju.
Istovremeno, interesovanje globalnih premijum brendova može biti riskantno, ako tržište nije dovoljno zrelo. Ulazak luksuznih hotelskih imena i projekata usmerenih na EXPO podiže cenovni prag, ali i rizik prekomerne ponude kratkoročno. Koliko je ovaj rast cikličan, a koliko strukturno održiv, jeste pitanje koje investitori ne bi trebalo da zanemare.
Naime, u Srbiji je značajan deo rasta hotelskog sektora vezan za jednokratne ili vremenski ograničene faktore - ubrzani ulazak međunarodnih brendova, snažan skok poslovnih putovanja nakon pandemije i, pre svega, EXPO 2027 kao izuzetno snažan, ali i prolazan pokretač tražnje. Ti faktori su obično deo ciklične faze: podižu cene, popunjenost i investicionu aktivnost u kratkom i srednjem roku, ali sami po sebi ne garantuju stabilne prihode nakon što prođu.
Nasuprot tome, Hrvatska i Slovenija, posebno primorje, oslanjaju se na strukturne izvore potražnje. Turizam na Jadranu raste na krilima stabilnog međunarodnog brendiranja samih destinacija (npr. Dubrovnik, Hvar, Rovinj), dobroj avio-povezanosti, visokom udelu ponovljenih dolazaka i izraženoj sezonskoj, ali predvidljivoj potražnji. Iako i ovaj model nosi svoje rizike (klimatske, infrastrukturne i regulatorne), on ujedno omogućava investitorima da jasnije projektuju prihode i planiraju dugoročnije.
Slovenija tu zauzima srednju poziciju: njen hotelski sektor manje zavisi od masovnog turizma i više je orijentisan ka celogodišnjoj potražnji, spa i velnesu, kao i kratkim boravcima gostiju iz Zapadne Evrope. To slovenačkom tržištu svakako daje stabilnost, ali i ograničava potencijal naglih skokova prihoda kakvi su trenutno vidljivi u Beogradu.
Zašto je EXPO stres-testSvetska izložba EXPO 2027 predstavlja ključni kratkoročni impuls za hotelski sektor Srbije. Oko 15 novih hotela sa dodatnih 1.500 soba trenutno je u različitim fazama razvoja, s planiranim završetkom do 2027. godine. Međutim, za razliku od prethodnih investicionih talasa, fokus tržišta se u 2026. pomera sa samog događaja na period nakon njega. Ključno pitanje više nije da li će kapaciteti biti popunjeni tokom izložbe, već da li će se nove investicije održati u godinama koje slede - kroz turizam, MICE segment, avio-povezanost i regionalnu konkurentnost.
"EXPO će biti katalizator, ali i test. Održivost hotelskog sektora nakon 2027. zavisiće od promocije zemlje, jačanja turističke infrastrukture i razvoja transportnih kapaciteta", kaže Jana Jovanović, rukovodilac sektora za istraživanje tržišta za region jugoistočne Evrope u kompaniji CBRE. |
U jugoistočnoj Evropi, hoteli su među sektorima sa najizraženijom kompresijom prinosa, a razlog za to je vrlo jednostavan: u uslovima ograničene nove ponude, a stabilne, pa čak i pojačane potražnje, kvalitetni hoteli ostaju retka imovina s realnim potencijalom rasta prihoda.
"U 2026. godini očekuje se nastavak pozitivnog raspoloženja na tržištu investicija, podržanog stabilizacijom cena imovine i postepenim poboljšanjem finansijskih uslova", istakao je Uroš Grujić, rukovodilac odeljenja za kapitalne investicije za region jugoistočne Evrope u CBRE, govoreći o stanju na tržištu komercijalnih nekretnina u celini.
.webp){kind=icon}
