Tržište nekretnina - gde smo i kuda idemo u 2025.

Tržište nepokretnosti u Srbiji zabeležilo je blagi oporavak u prvoj polovini 2024. godine u odnosu na 2023. godinu, ali je vrednost i dalje ispod vrednosti iz prve polovine 2022. godine. To se i te kako dobro vidi kako iz broja kupoprodajnih ugovora, koji je u padu, tako i iz vrednosti transakcija, koja je niža u odnosu na isti period prethodne godine. U suštini, slab oporavak tržišta nepokretnosti posledica je kretanja u Beogradu, koji beleži loše rezultate.

Periferija je napokon u modi

Tržište stanova u Beogradu, koje se već izvesno vreme koleba između visokih cena, velike potražnje i nepovoljnih uslova za kupovinu, počelo je polako da reaguje pod pritiskom smanjene prodaje. Tražnja se iz centra pomera kao periferiji, na šta pre svega utiču povoljnije cene, potreba za mirnijim okruženjem, ali i međunarodna izložba EXPO 2027.

I to nije sve kada je reč o trendu nekretnina u 2024. u prestonici. Stanogradnja beleži rast prodaje, dok novogradnja pada. Cene rastu, ali sporije. Prodaja u centralnim gradskim opštinama - Stari grad, Vračar i Novi Beograd, beleži pad i po broju prodatih stanova i po ukupnoj prometovanoj vrednosti, dok obodne gradske opštine – Surčin, Zemun i Čukarica, koje imaju povoljnije cene, beleže rast u prodaji za 10 odsto.

Šta se očekuje u 2025. godini

Nebojša Nešovanović, rukovodilac odeljenja procena za Jugoistočnu Evropu u kompaniji CBRE, za Bloomberg Adriju kaže da je očigledno da se tržište nekretnina u Beogradu hladi.

"Očekujem da se to hlađenje nastavi i u narednom periodu. To je dobro. Nemamo više pritisak na cene. Očekujem i povratak kreditnih kupaca, kao i da najveći deo kapitala ode u kupovinu stanova za koje je potrebno izdvojiti od 1.500 do 3.000 evra po kvadratu, a koji će se kupovati iz kredita. Najveći deo prometa bih očekivao u toj kategoriji stanova i tu će cene ostati ili stabilne ili nastaviti da rastu", objašnjava Nešovanović.

Smanjena tražnja za luksuznim stanovima 

Što se tiče prometovanja skupih stanova u novogradnji, gde kvadrat dostiže iznose i do 10.000 evra, i gde je u ponuda drastično skočila, Nešovanović naglašava da je za te stanove znatno smanjena tražnja u odnosu na period pre dve godine.

"Očekujem da se usporavanje nastavi. Te stanove su pretežno kupovali investicioni kupci. Oni s jedne strane kupuju da bi sačuvali novac, a s druge da bi zaradili novac. Kada cene ne rastu, oni sporije donose odluke, ne uskaču tako brzo u investicije i onda se tržište dodatno hladi", objašnjava on.

Zanimljivo je da luksuznu gradnju u glavnom gradu predvode sportske zvezde. 

 Što se tiče povratka cena na staro, Nešovanović smatra da za to ne postoje uslovi.

Beograd se širi na 3.500 hektara

"Srpsko tržište je u konstantnoj promeni i u prethodnih 10 godina drastično se promenilo. Gradi se i prodaje tri puta više. Trenutno je gradnja na istorijskim maksimumima i on je čak preveliki za trenutnu demografiju Srbije. Ono što održava nivo izgradnje su investicioni kupci. I cene su dva do tri puta više nego što su bile u 2014", objašnjava Nešovanović i napominje da će tržište nastaviti da se menja i u narednih 10 godina.

On kaže da se trenutno radi na šest velikih projekata u okolini Beograda, koji zajedno imaju oko 3.500 hektara, što je nešto manje nego što ima ceo Novi Beograd.

"Naravno da se neće svi oni desiti, neki se neće desti ni do kraja ovog veka, ali će ti projekti odrediti kako će Beograd izgledati u 22. veku. U tim nekretninama treba da nađu svoj smeštaj i život pametni mladi ljudi koji mogu da izdvoje 150.000 do 300.000 hiljada evra za dobar stan ili kuću“, najavljuje on.

Rast vrednosti tržišta u prvoj polovini 2024. godine, u poređenju sa istim periodom prošle godine, zabeležen je u svim regionima osim u Beogradu. Najveći rast građevinske aktivnosti beleži deo južne i istočne Srbije i taj trend je prisutan nešto duže od godinu dana.

Jugoistočna Srbija konačno u zelenoj zoni

Reč je o konvergenciji tog regiona za drugim regionima Srbije za kojima značajno zaostaje i po pogledu građevinske aktivnosti i prometovanja nepokretnosti.

"Statistika manje promene u apsolutnom iznosu u ovom regionu pokazuje kao visoke stope rasta, zbog niske osnovice, ali i dalje je reč o jednom od četiri regiona koji učestvuje svega 15 odsto u ukupnoj građevinskoj aktivnosti Srbije, dok je učešće u tržištu nepokretnosti ispod 10 odsto", objasnio je za Bloomberg Adriju Aleksandar Radivojević, ekonomista FREN-a, Ekonomskog fakulteta u Beogradu.

Bor i Niš - radnici i studenti dižu cenu kvadrata

Tržište nekretnina u Boru potpuno je promenio kineski Zijin, kao i činjenica da u tom gradu ništa nije zidano 30 godina. Kupci - i to kreditni - upravo su novozaposleni radnici u borskom rudniku, a cena kvadrata u poslednje tri godine je duplirana.

Inače, cene stanova u Boru se kreću između 800 i 1.200 evra po kvadratnom metru.

Broj prodaja novosagrađenih stanova u Nišu porastao je za oko 60 odsto u prvoj polovini godine u odnosu na isti period prošle godine. Prema preliminarnoj proceni RGZ-a, vrednost prodatih stanova je oko 60 miliona evra u prvoj polovini godine, što je međugodišnji rast od oko 40 odsto.

Cene stanova u Nišu se, inače, kreću od 800 do 1.300 evra.

Dozvole na čekanju 

Još jedna novina 2024. godine u odnosu na prethodne jeste i da je stambena izgradnja u minusu, ali je zato kancelarijski prostor izgurao u plus.

U Beogradu jeste zabeležen rast izdatih dozvola, ali po stopi nižoj nego u prethodnim godinama. S druge strane, turistički regioni, koji su beležili intenzivnu gradnju, poput Zlatibora ili Vrnjačka Banje, beleže značajan pad broja izdatih građevinskih dozvola

Broj izdatih građevinskih dozvola može biti važan pokazatelj budućih trendova na tržištu. Pad broja izdatih dozvola za stanove u 2023. godini, koji se nastavio i u prvoj polovini 2024. godine, prema mišljenju Radivojevića, ukazuje na opreznost investitora i određenu dozu neizvesnosti.