U Srbiji se može investirati i u jedan jedini kvadrat

Novi model ulaganja u nekretnine danas će se naći pred građanima Srbije. Projektom "Investiram na kvadrat" planirana je izgradnja višespratnice u Beogradu od novca malih, pojedinačnih ulagača koji će moći da ulože u jedan ili više kvadrata od ukupno 1.880, koliko je predviđeno da se podigne. Pokušaj grupnog investiranja stiže dok zemlja još čeka na poseban zakon koji će detaljnije regulisati tu praksu, a mogućnosti za stanovništvo da investira na domaćem terenu i dalje su prilično sužene.

Nije tajna da je tržište nekretnina kod nas preuzelo ulogu tržišta kapitala i da se kvadrati posmatraju kao sigurna investicija. Međutim, kupovina prostora u tu svrhu misaona je imenica za većinu građanstva. Mogu li inovativne metode promeniti način na koji se ulaže u Srbiji?

"Spremnosti za konkretne investicione opcije je nemoguće ustanoviti putem ankete. Testiranje spremnosti zahteva zaokružen nastup na tržištu, što smo mi uradili. Imamo spreman investicioni proizvod koji nudimo tržištu, a reakciju ćemo znati nakon zatvaranja poziva. Možda se sve rasproda prvog dana, možda tek za 30 dana. Odgovor ćemo uskoro saznati", kaže autor projekta "Investiram na kvadrat" i osnivač finansijskog portala Kamatica Dušan Uzelac. 

Danas je takozvani prodajni dan, kada će od 18 sati svi zainteresovani moći zvanično da rezervišu svoje investicione kvadrate, onlajn - preko platforme projekta. Mada je projekat ponajviše promovisan kao prilika za domaća fizička lica, učešće mogu uzeti i pravna lica, kao i strani državljani. 

U šta se investira

Kako je ranije najavljeno, reč je o stambeno-poslovnoj zgradi u Ustaničkoj ulici u Beogradu, planirane površine od pomenutih 1.880 kvadrata, koja će obuhvatiti 21 stambenu jedinicu, tri poslovna prostora i 28 garažnih mesta. Jedan investicioni kvadrat za ovaj projekat iznosi 1.862 evra, a projektovani profit 431 evro po kvadratu.

Na sajtu Investiram na kvadrat se ističe da se profit isplaćuje kada se on i napravi. "Isplata profita biće 30 dana od prodaje poslednjeg posebnog dela u okviru budućeg objekta ili od trenutka od kada je investitor obezbedio novac za isplatu naknada svih finansijera na investicionom projektu."

Napominju da je parcela kaparisana, upisana u katastar i nema mogućnosti da neko drugi dođe do te parcele. Dodaje se da eventualno poskupljenje materijala neće uticati na projekat. "Mi ne započinjemo projekat bez zatvorene finansijske konstrukcije. Unapred ćemo avansirati materijal za celo gradilište."

Tim inicijalnih investitora koji stoji iza projekta obezbedio je oko 15 odsto ukupne svote potrebne za izgradnju, a saopšteno je da se tek sa prikupljenih 100 odsto investicionih sredstava kreće u realizaciju. Svi stanovi počinju da se prodaju tek sa 80 odsto završenosti zgrade.

 

Dok su investitori nosioci čitavog projekta, građani koji ulažu novac i kupuju investicione kvadrate su finansijeri - a ne suinvestitori. Kao objašnjenje se navodi da bi građani u slučaju da su suinvestitori morali lično da odgovaraju i imovinom za završetak projekta.

Posle rezervacije investicionih kvadrata, to jest kada se konstatuje da postoji dovoljan broj investitora za finansiranje 100 odsto investicije, sledi potpisivanje ugovora i uplata novca.

'Prvi pravi model grupnog investiranja'

Direktor projekta Aleksandar Nikčević, kao građevinski inženjer koji iza sebe ima preko 300.000 izgrađenih kvadrata, ocenio je da je građevinarstvo u Srbiji ovim konačno dobilo preko potreban i dugo očekivan model finansiranja. Kako objašnjava, kod modela koji nalaže da se u realizaciju kreće tek sa prikupljenih 100 odsto potrebnih sredstava ne postoji scenario gde dolazi do eventualnog zastoja ili kašnjenja u procesu realizacije projekta. Svi investitori imaće kompletan uvid u sve faze izgradnje, naglasili su predstavnici projekta.

Depositphotos

"Investiram na kvadrat je prvi pravi model grupnog investiranja - 'crowdinvesting'. Postoje platforme koje 'crowdlending' nude pod nazivom 'crowdinvesting'", odgovara Uzelac na pitanje Bloomberg Adrije da li je ranije bilo sličnih poduhvata u Srbiji.

Pojašnjenja radi, strani termin "crowdfunding" (grupno finansiranje) obično se uzima kao širi pojam koji se odnosi na davanje novca u različite svrhe, uključujući i donaciju. Kao uži pojmovi, to jest vrste grupnog finansiranja, koriste se "crowdinvesting" - grupno investiranje koje najčešće podrazumeva da onaj koji da novac kasnije učestvuje i u profitu; i "crowdlending" - grupno pozajmljivanje koje pretpostavlja da se novac (sa ili bez kamate) vraća onima koji su ga pozajmili.

U Srbiji je tako 2020. pokrenuta platforma Ventu, koja se upravo predstavlja kao platforma za grupno investiranje. "Ventu.rs je crowdinvesting platforma koja povezuje biznise i investitore", navodi se na njihovom sajtu. Međutim, preko njih se novac investira zapravo u obliku subordiniranih zajmova. "Subordinirani zajam podrazumeva da zajmoprimac investitoru isplaćuje kamatu, bonus i rate, ali samo ukoliko je društvo solventno. Kod ove vrste zajma nisu potrebna sredstva obezbeđenja, a potraživanja investitora su podređena potraživanjima ostalih poverilaca društva", kaže se u objašnjenju Ventua.

Pretpostavlja se da bi zakon o grupnom finansiranju koji se već godinama najavljuje mogao preciznije razgraničiti pojmove i sistemski urediti ovu oblast. Planirano je da se nacrt zakona stavi na javnu raspravu 2022, što se nije desilo, a ranije ove godine iz Narodne banke Srbije (NBS) za Biznis.rs su poručili da je u toku usaglašavanje teksta nacrta zakona sa drugim zakonima i propisima, potrebama prakse u našoj zemlji, kao i sa regulativom Evropske unije.

Depositphotos

"Dok ne dođe celishodan zakon koji reguliše ovu oblast, oslonjeni smo na aktuelne zakone - Zakon o obligacionim odnosima, Zakon o planiranju i izgradnji i druge. Ova oblast je od izuzetnog značaja za državu jer novac koji se usmeri u ovom pravcu je u istoj kategoriji kao i novac stranih direktnih investicija. Novac građana trenutno nije u privrednom sistemu gde se kreira vrednost, on stoji u bankama. Sa njegovim upošljavanjem se ostvaruju višestruke koristi za ekonomiju. Proizvodi se dodatna vrednost, kreiraju poslovi, proizvode nekretnine...", nabraja Uzelac.

Ocenjuje da trenutno investiciono okruženje u zemlji pokazuje veliki potencijal. "Na računima građana stoji 15 milijardi evra štednje koja, pod uticajem inflacije, gubi svoju vrednost."

Podsetimo, poslednje izdanje analize isplativosti dinarske i devizne štednje NBS kaže da su oba vida štednje stanovništva nastavila da rastu u prvoj polovini 2024. "U tom periodu dinarska štednja je povećana za 23,1 milijardu dinara (16,8 odsto) i krajem juna je iznosila 161,0 milijardi dinara. Povećana je i devizna štednja, za 557,8 miliona evra (3,9 odsto), na 15 milijardi evra u junu 2024."

I ovoga puta centralna banka je izračunala da se dinar pokazao isplativijim od evra - štediša koji je od juna 2023. godine štedeo u domaćoj valuti, na uloženih 100.000 dinara, dobio bi u junu 2024. skoro 2.900 dinara više od štediše koji je u istom periodu oročio 100.000 dinara u evrima.

'Mnogi su krstaši prošli kroz novčanike građana'

Uzelac kaže da je ideju o projektu oblikovao i prilagodio na način da ona bude razumljiva i dostupna običnom čoveku, a sve je krenulo sa sve češćim pitanjima koje su ljudi postavljali na Kamatici, a ticala su se čuvanja štednje i investiranja.

Depositphotos

"Da li će evro opstati? Da li da kupim zlato? Da li da kupim apartman na Zlatiboru, u Dubaiju? Sve su to pitanja građana kako da svoj ušteđeni novac zaštite od sveprisutne inflacije. Banke ne nude rešenje za ovaj problem, a tržište kapitala u Srbiji je nerazvijeno", napominje sagovornik Bloomberg Adrije.

Razlog za niske promete na Beogradskoj berzi, prema njegovoj oceni, može se naći u nepoverenju građana, koje nije neopravdano. "Mnogi su krstaši prošli kroz novčanike građana i ostavili finansijske ožiljke kojih se narod još seća. To je upravo razlog zašto ono što je svugde u svetu odavno usvojeno za čuvanje vrednosti novca - kao što su investicioni fondovi, berze, obveznice - u Srbiji nema upotrebnu vrednost. Narod ne veruje dovoljno u te modele da bi se oni razvili." 

Stoga zaključuje da su zainteresovani za novi vid investiranja u nekretnine oni koji žele da sačuvaju i uposle svoj novac. "Ovo nije stav iza kog stoji neka velika količina novaca, imamo i one koji žele da investiraju u samo jedan investicioni kvadrat, kao i one koji su shvatili da je ovo daleko isplativija opcija od kupovine gotovog stana. Nemamo selekciju, model je dostupan svima."