Kamate u Srbiji: Koliko košta stambeni a koliko keš kredit?

Vreme jeftinog novca i izuzetno povoljnog zaduživanja završeno je još pre dve godine, kada se na pandemiju korone nadovezao sukob Rusije i Ukrajine. Pokidani lanci snabdevanja, manjak radne snage i energetska kriza najviše su uticali na tada nadolazeći globalni talas inflacije, koja je tek ove godine počela da jenjava.

Kreditiranje je u godinama pre pandemije bilo više nego izdašno jer se ključna stavka svih kredita indeksiranih u evrima, euribor, čak nalazio u minusu, pa su se pri obračunu kamatnih stopa kredita marže banaka umanjivale za taj iznos.

Međutim, s krizom je nastupila inflacija, a sve zaoštrenija monetarna politika centralnih banaka, ne bi li se obuzdalo buktanje cena, podigla je i kamatne stope bankarskih pozajmica koje su u toku 2023. godine i u Srbiji dosegle maksimum. Kako bi predupredila dalje "divljanje" kamata, Narodna banka Srbije (NBS) je u septembru 2023. ograničila stope na stambene kredite do kraja 2024. godine.

Iako je polovinom ove godine došlo do popuštanja monetarnih politika, pa tako i politike NBS, što je dovelo do blagog pada kamata, NBS je najavila izmene Zakona o zaštiti korisnika finansijskih usluga kojim će se trajno ograničiti stope, kako na stambene, tako i na gotovinske kredite, kreditne kartice i dozvoljeni minus. Prema Nacrtu rešenja o trajnom ograničenju kamata u Srbiji, koji je NBS nedavno objavila, a prema računici na osnovu trenutnih parametara, kamate na stambene pozajmice u evrima ne bi mogle da budu više od 5,44 odsto godišnje. Pored toga, NBS je predložila da kamatne stope na ove kredite budu i privremeno (do kraja 2026) ograničene na pet odsto, navodi se u saopštenju NBS.

Depositphotos

 

Takođe, u saopštenju NBS se navodi i da bi, prema trenutnoj prosečnoj ponderisanoj stopi za dinarske gotovinske kredite, maksimalna nominalna kamatna stopa za kredite ove vrste iznosila 15,67 odsto.

"Istovremeno, za sve novoodobrene dinarske gotovinske i potrošačke kredite (s fiksnom i varijabilnom stopom) važiće ograničenje efektivne kamatne stope zasnovano na zbiru stope zatezne kamate (iz ovog nacrta zakona) i četiri procentna poena, što je trenutno 16 odsto", piše u saopštenju.

Pored toga, važno je napomenuti i da je NBS, nakon letnje pauze, u septembru ponovo smanjila kamatne stope, opet za 25 baznih poena. Referentna kamatna stopa tako sada iznosi 5,75 odsto, a kamatne stope na depozitne i kreditne olakšice pale su na 4,5 i sedam odsto.

Dok se ne usvoje nove zakonske odredbe i smanjenje kamata ne reflektuje na bankarske proizvode, ponuda na domaćem bankarskom tržištu po pitanju kamatnih stopa je šarolika. Bloomberg Adria je istraživala ko trenutno nudi najpovoljnije uslove zaduživanja za građane kada se radi o stambenim i gotovinskim kreditima.

Inače, prema navodima NBS, prosečna kamatna stopa na stambene kredite (indeksirane u evrima) iznosila je u junu 5,1 odsto, a kod gotovinskih kredita u dinarima bila je 12,1 odsto.

Parametri poređenja kamatnih stopa

Bloomberg Adria je pregledala ponude 10 najvećih banaka u Srbiji koje i zauzimaju najveći deo tržišta, a poredili smo ponude stambenih kredita sa fiksnom i varijabilnom kamatom (indeksiranih u evrima), kao i gotovinskih kredita u dinarima, takođe i sa fiksnom i sa promenljivom stopom. Ključni kriterijum za ukupnu cenu kredita i poređenje sa drugim bankama jeste efektivna kamatna stopa (EKS). Ona otkriva koliko će kredit ukupno koštati, uzimajući u obzir ne samo nominalnu kamatnu stopu već i troškove odobravanja kredita, troškove obezbeđenja kredita, kao i mesečne troškove upravljanja kreditom.

Depositphotos

 

Važno je napomenuti i da svaka ponuda kredita banke, bilo stambenih ili gotovinskih, može biti uslovljena određenim kriterijuma, od prenosa primanja klijenta u dotičnu banku, osiguranja otplate kredita, visine zarade, iznosa same pozajmice, perioda otplate, kao i toga da li se u obračunu stope uzima vrednost tromesečnog ili šestomesečnog euribora (za evroindeksirane stambene kredite), kao i belibora kod dinarskih pozajmica.

Od svega toga zavisi cena zaduživanja, odnosno visina kamatne stope, s tim da svaki klijent pojedinačno ugovara s bankom kamatu kredita. Bloomberg Adria je u ovoj analizi koristila efektivne kamatne stope koje su banke navele na svojim internet stranicama, a koje bi stoga trebalo da posluže kao dobra polazna osnova za pregovore s bankom.

Najniža stopa stambenih kredita 5,23 odsto

Bloomberg Adria je poredila ponude stambenih i gotovinskih kredita 10 najvećih banaka na srpskom tržištu, a to su: Banca Intesa, OTP Srbija, Raiffeisen bank, Unicredit bank, NLB Komercijalna, Banka Poštanska štedionica, AIK banka, Erste bank, Eurobank Direktna i Procredit bank.

Kada se radi o stambenim kreditima sa fiksnom kamatnom stopom, koju nudi veliki broj banaka, efektivna kamatna stopa (EKS) kreće se od 5,23 odsto u Eurobank Direktnoj banci, do 5,72 odsto, koliko nudi Raiffeisen bank. Pojedine banke, poput NLB Komercijalne, Banke Poštanska štedionica i Procredit bank, nemaju ponudu stambenih kredita sa fiksnom kamatom. Takođe, Poštanska štedionica, NLB Komercijalna i AIK banka u ponudi imaju samo kombinovanu kamatnu stopu, odnosno prvih par godina (najčešće tri) fiksnu, a posle varijabilnu. 

 

Dok kod fiksne kamate na stambene kredite raspon između najbolje i najlošije ponude iznosi samo 0,49 procentnih poena, kod ove vrste pozajmica sa varijabilnom kamatom on je mnogo veći – 1,6 procentnih poena. Tako se kod stambenih kredita sa promenljivom stopom, gde se pored marži banaka uzima i vrednost euribora (šestomesečna ili tromesečna), one kreću od 6,17 odsto u Unicreditu, do 7,77 odsto, koliko iznosi ponuda Raiffeisen banke.

Svakako treba naglasiti i to da su banke na svojim internet stranicama prikazale ponudu varijabilnih kamata sa očekivanim iznosima nakon prestanka ograničavanja kamata od 1. januara 2025, s tim da se na jesen očekuje novo zakonsko rešenje za ograničavanje iznosa kamatnih stopa u Srbiji pa će se uslovi ponovo promeniti.

Ipak, kako se vidi iz ponude, nemaju sve banke stambene kredite sa promenljivom kamatom kroz ceo period otplate, već postoji neki oblik kombinovane kamate. Tako, na primer, u Poštanskoj štedionici stambeni krediti u prve tri godine imaju fiksnu kamatu, a posle varijabilnu kamatnu stopu (EKS), koja iznosi 6,92 odsto. 

Depositphotos

 

Takođe, NLB Komercijalna banka ne nudi stambene kredite indeksirane u evrima sa fiksnom kamatom, već samo sa kombinovanom. Tako kod njih kamata može biti fiksna u prve tri ili šest godina, a nakon tog perioda EKS iznosi 6,85 odsto. AIK banka ima samo kombinovanu stopu za stambene kredite, gde je u prve tri godine fiksna kamata 4,99 odsto, a posle EKS iznosi 6,54 odsto.

Većina stambenih kredita koje smo uzeli za primer su osigurani kod Nacionalne organizacije za osiguranje stambenih kredita (NKOSK), a zanimljivo je da većina banaka na srpskom tržištu nudi kombinovanu kamatnu stopu za stambene kredite, kao i fiksnu kamatu, što je do pre nekoliko godina bila retkost.

Kamate keš kredita idu i do 18 odsto

Kod gotovinskih kredita u dinarima sa fiksnom kamatom, EKS se kreće od 9,53 odsto u Procredit banke, do čak 18,33 odsto, koliko iznosi ponuda Unicredit banke. Ovde je raspon između najbolje i najlošije ponude gotovo dupliran – iznosi 8,8 procentnih poena. Nešto manja razlika je kod dinarskih keš kredita sa varijabilnom kamatom. Kod njih EKS ide od 11,7 odsto u Eurobank Direktnoj banci pa do 16,79 odsto, koliko nudi Unicredit bank. Tu je razlika između najpovoljnije i najlošije ponude 5,09 procentnih poena.

 

Inače, ponuda keš kredita banaka je veoma šarolika, ali takvi su i uslovi pa je poređenje kamatnih stopa otežano. Naime, pojedine banke nude samo onlajn keš kredite, a oni su povoljniji od pozajmica po koje se dolazi na šalter banke. Takođe, dosta banaka u ovom periodu, i to uglavnom do kraja septembra, nudi promotivne kamatne stope kod gotovinskih kredita u dinarima. Zanimljivo je i da, recimo, Banka Poštanska štedionica pored kredita sa fiksnom kamatom nudi kombinovanu varijantu gde je prva tri meseca stopa fiksna, a posle varijabilna.

Bloomberg Adria je kod prikazanih dinarskih keš kredita uzela za primer kratkoročnije pozajmice, uz osiguranje otplate kredita.

Inače, marže banaka na stambene kredite u Srbiji iznose od 2,35 pa do čak 3,39 odsto. One su mnogo veće kod dinarskih gotovinskih kredita jer idu i do šest odsto.