Tržni centri donose najveće prinose investitorima u Srbiji

Srbija trenutno ima oko 60 trgovinskih centara, od čega se približno 40 ubraja u moderne i veće komplekse. Najveća koncentracija nalazi se u Beogradu (više od 15 centara), dok su ostali raspoređeni po većim gradovima. U poređenju sa Hrvatskom i Slovenijom, Srbija ima znatno manje maloprodajne površine: na 1.000 stanovnika čak 3,5 puta manje nego Hrvatska i četiri puta manje nego Slovenija. Upravo zato tržište i dalje važi za nedovoljno zasićeno, pa poslednjih godina investitori ubrzano grade nove komplekse.

Razvoj trgovinskih centara u regionu primarno zavisi od gustine naseljenosti, kupovne moći i kulturnih navika. U gušće naseljenim državama, poput Slovenije, dovoljan je manji broj većih centara, dok se u teritorijalno većim i ređe naseljenim zemljama (Hrvatska i BiH) šoping centri raspoređuju ravnomernije. Hrvatska i Slovenija su iznad evropskog proseka i pokazuju znake zasićenja, dok Srbija, BiH i Severna Makedonija još sustižu zaostatak, uz niže pokazatelje.

 

U Hrvatskoj ima oko 60 trgovinskih centara, od čega se približno dvadesetak nalazi u Zagrebu i okolini. Još 2011. ta zemlja je prednjačila u regionu s devet velikih centara, a broj se od tada višestruko povećao. Zahvaljujući snažnoj turističkoj potražnji, veliki centri nisu koncentrisani samo u glavnom gradu, već i u drugim regionalnim središtima. Dok se zagrebačko tržište smatra zasićenim, sekundarni gradovi poput Varaždina, Kutine ili Labina i dalje nude prostor za razvoj, mahom kroz manje i fleksibilnije formate.

Slovenija broji oko 30 trgovinskih centara, ali po površini u odnosu na broj stanovnika prednjači u regionu. Najveći kompleks, BTC City u Ljubljani, ubraja se među najveće u Evropi s više od 450 prodavnica na jednom mestu. Upravo zbog te razmere, Slovenija po pokazateljima maloprodajnog prostora po glavi stanovnika stoji bolje i od Hrvatske i od Srbije.

 

Bosna i Hercegovina ima nominalno najviše centara u regionu - oko 80 - ali većinu čine manji, lokalni kompleksi. Još 2011. godine BiH je zaostajala jer nije imala nijedan veliki centar po svetskim standardima, ali je poslednju deceniju obeležilo otvaranje nekoliko modernih molova. Ipak, ukupna površina trgovinskih centara je i dalje među najnižima u Evropi - ispod 100 metara kvadratnih na hiljadu stanovnika.

Severna Makedonija ima oko 15 centara, od čega se većina nalazi u Skoplju. Prvi moderni mol je otvoren tek 2012. godine, a izvan glavnog grada tek nekoliko mesta ima veće komplekse. Zbog veličine tržišta i najmanje populacije u regionu, najmanji je i apsolutni broj centara, dok je odnos po glavi stanovnika sličan onome u Srbiji, ali daleko ispod Hrvatske i Slovenije.

 

 

Kupovna moć je ključna za održivost centara: Hrvatska i Slovenija, s višim BDP-om po glavi stanovnika, ranije su mogle razviti snažnu mrežu. Srbija, BiH i Severna Makedonija su kasnile, pa su se prvi moderni molovi u Beogradu otvorili tek 2007. S rastom standarda i dolaskom stranih investitora širenje se ubrzalo, slično kao i u BiH i Makedoniji.

Onlajn trgovina postaje glavni strukturni rizik. U 2024. udeo stanovništva koji kupuje onlajn iznosio je: BiH ≥ 39 odsto, Hrvatska 59 odsto, Srbija 62 odsto, Severna Makedonija 63,5 odsto i Slovenija 66 odsto. Prosek za region je 58 odsto. Ipak, udeo e-trgovine u ukupnoj maloprodaji ostaje nizak: 0-5 odsto u BiH i Srbiji, 5-10 odsto u Hrvatskoj, Sloveniji i Makedoniji. To pokazuje da e-trgovina jeste pretnja pojedinim kategorijama poput elektronike i mode, ali fizički centri, posebno oni s ponudom "daily needs", gastronomijom i uslugama, imaju prostora za koegzistenciju.

 

 

 

Podaci pokazuju da je potrošnja na odeću u svim državama regiona ispod proseka EU, pri čemu je Slovenija najbliža sa 88, dok Hrvatska zaostaje sa 72. Srbija, BiH i Severna Makedonija kreću se između 47 i 55, što ukazuje na značajan prostor za rast potrošnje u ovom segmentu, a time i potencijalnu priliku za razvoj maloprodajnih kapaciteta fokusiranih na modu.

Prema Colliersu, s investicijske strane, šoping centri nude atraktivne prinose. U Zagrebu se prime centri procenjuju na 7,25 odsto "net initial yield", u Ljubljani na 7,5-8 odsto, a u Beogradu na 8-8,5 odsto (ritejl parkovi 8,25-9 odsto). Za BiH i Makedoniju službeni podaci su ređi, ali očekivano je da su prinosi viši, uz veću premiju za rizik i likvidnost. Poređenja radi, prinosi na kancelarije i logistiku u regionu kreću se u rasponu 7-8,5 odsto, pa šoping centri često nude konkurentan ili viši povrat.

 

 

Prema Colliersu, u celom regionu je vidljiv nov investicijski ciklus u maloprodajnim nekretninama, premda s različitim intenzitetom po državama. Hrvatska prednjači sa 67.000 kvadrata planiranih novih površina, uglavnom ritejl parkova, dok Slovenija trenutno nema najavljenih većih projekata jer je ponuda uravnotežena, a fokus je na rekonstrukcijama i "mixed-use" konceptima.

U Srbiji je u 2025. potvrđena izgradnja oko 29.000 kvadrata novih prostora u Nišu i Kraljevu, a u Bosni i Hercegovini širenje se nastavlja projektom Supernova Grude od približno 15.000 kvadrata. Najveći pojedinačni plan u regionu dolazi iz Severne Makedonije, gde se gradi 20.000 kvadrata kroz Nabizi ritejl park u Strugi. Ukupno gledano, trend naglašava širenje kroz manje, fleksibilne formate s fokusom na regionalna središta i gradove van glavnih metropola.

Hrvatska i Slovenija već imaju razvijenu i delimično zasićenu mrežu trgovinskih centara, dok Srbija, BiH i Severna Makedonija još nadoknađuju zaostatak. Turizam, kupovna moć i kulturne navike i dalje snažno oblikuju potražnju. Onlajn trgovina ostaje izazov, ali zasad nema snagu da potpuno zameni fizičke formate. Za investitore, šoping centri u regionu predstavljaju segment s atraktivnim prinosom, posebno u zemljama van EU, uz uslov pažljivog odabira lokacije i "tenant-mixa".