Zlatibor je najskuplje tržište vikendica u Srbiji - za koliko vam se vraća investicija?

Nekada su vikendice bile obeležje više srednje klase i san brojnih porodica koje su želele svoj kutak van grada. Osamdesetih godina u bivšoj Jugoslaviji bilo ih je oko pola miliona, a gradile su se na planinama, pored reka i jezera, kao mesta za odmor i porodična okupljanja. Danas se isti objekti sve češće kupuju kao investicija, izdaju turistima ili postaju drugi dom, dok cene na najtraženijim lokacijama dostižu istorijske maksimume.

Opština Čajetina, kojoj pripada najpopularniji planinski centar Zlatibor, prošle godine je izbila u prvi plan po vrednosti kuća, pokazuju podaci Republičkog geodetskog zavoda (RGZ) za 2025. godinu.

Prosečna cena vikendice u ovoj opštini lane je dostigla 131.450 evra, što je rast od čak 116,38 odsto u odnosu na prethodnu godinu. Ipak, ovaj podatak ne znači da su Zlatibor i Čajetina ujedno i najveće tržište vikendica u zemlji, jer je tokom cele 2025. na tom području evidentirano svega 12 kupoprodaja. Reč je o tome da je, uprkos malom broju transakcija, nekoliko kupoprodaja luksuznih kuća bilo dovoljno da prosečna cena u Čajetini nadmaši sve druge regione.

Luksuz ispred masovnog tržišta

Poslednjih godina, pa i decenija, Zlatibor počinje da gubi status klasične "vikend destinacije", razvijajući se kao tržište nekretnina namenjenih investiranju, odnosno izdavanju. Iako i sami kupci takvih kuća uživaju u luksuznom planinskom ambijentu, razlog gradnje ili investicione kupovine je, pre svega, zarada od izdavanja.  A gde je zarada najveća? Upravo tamo gde je poseta turista zagarantovana i celogodišnja.

Podaci Republičkog zavoda za statistiku (RZS) potvrđuju ovaj trend, budući da se Zlatibor i dalje nalazi na samom vrhu najpopularnijih planina u Srbiji, sa 41.549 dolazaka samo u maju ove godine. Veliki priliv turista, stranih i domaćih, navodi kupce-investitore da traže objekte koji mogu da se izdaju tokom cele godine ili mogu biti isplativa dugoročna investicija. Samim tim, vikendice na Zlatiboru sve manje liče na tradicionalne kuće za odmor, a sve više na luksuzne nekretnine čija se vrednost meri turističkim potencijalom.

Upravo je kombinacija turističkog zamaha, selektivnosti pri izboru i ograničene kvalitetne ponude, dovela do toga da prosečna cena vikendice u Čajetini bude gotovo četiri puta viša od nacionalnog proseka (33.381 evro u 2025).

Ovaj cenovni jaz nam jasno pokazuje kako nekolicina veoma skupih nekretnina može uticati na ukupan prosek, ali i promeniti pravac kretanja tržišta u celini. Ako uzmemo u obzir i brzinu promene, to jest činjenicu da su vikendice međugodišnje (2024-2025) poskupele za 11,73 odsto, onda dobijamo još jasniju sliku o transformaciji tržišta.

Šire gledano, region Vojvodine ostaje najveće tržište za prodaju vikendica u zemlji, sa najvećim brojem kupoprodaja u opštinama oko Fruške gore. Prosečna vikendica u Novom Sadu je lane prodavana za oko 71.500 evra, u Sopotu za oko 63.500 evra, u Inđiji za oko 45.500 evra, dok je u Beočinu prosečna cena iznosila oko 38.700 evra. Sve su to značajni iznosi, ali i dalje daleko ispod nivoa koji beleži Zlatibor, odnosno Čajetina.

Ako ste kupac-investitor, evo proste računice

Jedni kažu da je Zlatibor precenjen, drugi mu i dalje ukazuju poverenje, ali kad god imate dilemu - matematika ne laže. Naime, odgovor na pitanje zašto su kupci spremni da plate više od 100.000 evra za vikendicu na Zlatiboru leži u prinosu i dugoročnoj isplativosti, odnosno vrednosti koja može samo da raste.

Na osnovu aktuelne ponude na Bookingu, vidi se da se tržište izdavanja praktično podelilo na dva segmenta - prosečne vikendice i luksuzne kuće koje funkcionišu kao mali butik (fr. boutique) hoteli.

Iako Booking za Zlatibor trenutno prikazuje prosečnu cenu vikendica od oko 125 evra po noćenju, taj prosek uključuje i manje, standardno opremljene objekte. U luksuznom segmentu, koji obuhvata vile sa spa sadržajima, saunom, đakuzijem ili bazenom, cene se najčešće kreću između 200 i 300 evra po noćenju, dok tokom vrhunca sezone dostižu i 350 do 500 evra. To znači da vlasnik luksuzne vikendice koja se izdaje po prosečnoj ceni od oko 250 evra i ima popunjenost od 18 noći mesečno može da ostvari oko 4.500 evra mesečno, odnosno približno 54.000 evra bruto prihoda godišnje. Kod najtraženijih vila, sa višim cenama i većom popunjenošću, godišnji bruto prihod može da premaši 80.000 evra, a u izuzetnim slučajevima da se približi i 100.000 evra.

Istina, kada se od bruto prihoda odbiju provizije platformi za izdavanje, porezi, troškovi održavanja, komunalije i periodi kada objekat nije izdat, realan godišnji neto prihod je niži. Ipak, čak i uz te troškove, premijum vikendica kupljena za oko 130.000 evra mogla bi da vrati uloženi kapital za približno četiri do pet godina. To je višestruko kraći period povraćaja investicije nego kod dugoročnog izdavanja stanova i jedan od ključnih razloga zbog kojih se luksuzne vikendice na Zlatiboru kupuju kao investicija, a ne samo za odmor.

Malo, ali otporno tržište

Iako su vikendice i dalje mala niša na tržištu nekretnina, prvi podaci za 2026. godinu pokazuju da interesovanje nije oslabilo: u prvom kvartalu promet vikendica dostigao je oko 4,5 miliona evra. Tržište se stabilizovalo nakon pandemijskog buma, a vremenom se promenila i struktura tražnje.

Za razliku od 2020. i 2021. godine, kada su kupci bili spremni da kupe gotovo svaku kuću van grada, danas se traže uređene i dobro pozicionirane nekretnine. Tržište sada više pokreće manji broj kupaca spremnih da plate visoku cenu za luksuznu nekretninu na atraktivnoj turističkoj lokaciji, nego masovna kupovina. Sličan obrazac prisutan je i na tržištu stanova, gde se sve veći deo prometa ostvaruje u premijum segmentu.

Iako vikendice čine mali deo ukupnog prometa na tržištu nepokretnosti, pa ih teško poredimo sa stanovima, razlike u njihovim cenama po lokacijama postaju sve izraženije, što može doneti preokret. Ako se sadašnji trendovi nastave, tržište vikendica moglo bi da postane sve sličnije tržištu stanova - sa manjim brojem premijum nekretnina koje disproporcionalno utiču na prosečne cene i privlače najveći deo investicionog kapitala.