Tržište kuća u Srbiji - prigradske opštine vode po prometu, centar Beograda postaje luksuz

Kuće su ponovo u modi, ali ne svuda podjednako. Dok Beograd prednjači po cenama, najviše se prodaju kuće u Vojvodini. U prvom kvartalu ove godine prodaja kuća je zauzimala 12,1 odsto ukupnog tržišta nekretnina, mada je u tom periodu prodato najmanje kuća i vikendica od 2022. godine, posmatrano međugodišnje.

U celoj prošloj godini tržište stambenih kuća u Srbiji ostalo je stabilno i, praktično, nije se ništa značajno dogodilo od vremena pandemije virusa korona kada su ove vrste nekretnina doživele ekspanziju, ali uz izražene razlike u cenama i sve veće interesovanje kupaca za život van gradskog jezgra.

Podaci ukazuju na to da su kupci najčešće u potrazi za funkcionalnim porodičnim kućama srednje veličine, sa pristojnom okućnicom. Interesovanje za ovakve nekretnine može se tumačiti i kao odgovor na izazove urbanog stanovanja i rastuće cene stanova, posebno u Beogradu i većim gradovima.

Kuće: Više para za manje kvadrata

Tržište kuća u Srbiji u 2024. zadržalo je sličan broj zaključenih ugovora kao prethodne godine, ali je ukupna vrednost porasla za 15 odsto, na više od 601 milion evra. Najveće učešće u vrednosti imale su kuće u Vojvodini 39 odsto, a potom sledi tržište kuća u  Beogradu, gde je promet iznosio nešto više od 173 miliona evra.

Najskuplja kuća, prema podacima Republičkog geodetskog zavoda, u prvom kvartalu 2025. godine prodata je u Beogradu na Vračaru za 2,1 milion evra, dok je prošle godine prodata na Savskom vencu, za čak četiri miliona evra, a u pojedinim opštinama u Srbiji poput Leskovca, Sombora i Bečeja kuće su se mogle pazariti za simboličnih 1.000 evra.

Milić Đoković, licencirani procenitelj nekretnina, za Bloomberg Adiju kaže da važne faktore u određivanju vrednosti kuće, pored samog objekta, čine lokacija i veličina placa.  Đoković objašnjava da vrednost zemljišta često čini i do 30 do 40 odsto ukupne vrednosti nekretnine.

"Lokacija nekretnine je jedan od najvažnijih atributa za određivanje njene cene. Najskuplji su placevi na Vračaru, Starom gradu, Dedinju, Topčiderskom brdu, pa su na tim lokacijama i najskuplje kuće. Na atraktivnim gradskim lokacijama poput Vračara, kvadrat kuće se procenjuje na oko 2.000 evra, dok cena placa može dostići i do 200.000 evra po aru, pa za kuću od, recimo, 200 kvadrata sa četiri ara placa treba izdvojiti 1,2 miliona evra", pojašnjava Đoković. 

Najprodavanije su prošle godine bile kuće površine od 70 do 120 kvadrata, koje su činile 43 odsto ukupnog prometa, dok su se najmanje prodavale kuće veće od 170 kvadrata, samo sedam odsto prodatih kuća.

U Beogradu, opštine koje su beležile najviše prometa kuća jesu prigradske opštine Obrenovac, Grocka, pored Dunava, gde je maksimalna cena kuće sa 400.000 evra u 2022. skočila na čak 900.000 evra u 2024. godini, Barajevo i Zemun.

 

 

S druge strane, najviše pojedinačne cene sasvim logično beleže se u centralnim gradskim opštinama Savskom vencu (do  četiri miliona evra), Vračaru (do 2,5 miliona evra) i Zvezdari, gde su kuće dostizale čak 1,25 miliona evra.

U velikim gradovima van Beograda, poput Subotice, Zrenjanina i Novog Sada, beleži se stabilan broj transakcija. Subotica je apsolutni lider, već treću godinu zaredom, po prometu u 2024. sa 1.064 prodate kuće, dok je u Novom Sadu zabeležena cena do 824.000 evra – najviša među gradovima van Beograda.

"Kupovina kuća najizraženija je u sredinama gde su generacije odrastale u porodičnim domaćinstvima – tamo je takav način stanovanja i dalje logičan i poželjan. U Subotici, kao i uopšte na severu i jugu Srbije, preovlađuje mentalitet u kojem ljudi više cene život u kući sa dvorištem nego stan u zgradi – to je deo njihove tradicije i načina života", pojašnjava Đoković.  

Vikendice: Stabilna potražnja, selektivni rast cena

U prvom tromesečju ove godine prodata je 181 vikendica, što je najmanje u poslednje četiri godine. Iako broj prodatih vikendica u 2024. nije značajno promenjen u odnosu na prethodne godine, vrednost tržišta je dostigla 24 miliona evra. Najveći promet bio je u Vojvodini (52 odsto), dok je u Beogradu promet iznosio 5,2 miliona evra.

 

 

Najtraženije su bile vikendice sa parcelom, čak 81 odato svih kupoprodaja. Opštine koje su beležile najviše prometa su Inđija, na čijoj se teritoriji nalaze poznata vikend naselja Čortanovci, Slankamen, zatim Grocka i Sopot, kome pripada veoma popularan Kosmaj. 

"Kada je reč o opštinama, kao što su Sopot, Mladenovac, Barajevo, Grocka, tu se beleži povećanje prodaje kuća u poslednjih pet godina i ne možemo reći da je to nova tendencija. To je posle korone postao trend i u poslednjih pet godina u tim prigradskim opštinama beležimo povećanu prodaju kuća za preko 40 odsto", rekla je za Bloomberg Adria TV, Ivana Štrbac, šefica Odeljenja za masovnu procenu nepokretnosti Republičkog geodetskog zavoda.

U Grockoj, vikendice su 2022. prodavane i za 90.000 evra, ali je gornja granica u 2024. iznosila 125.000 evra, uz relativno stabilan broj transakcija.

Najskuplja vikendica prodata je u Novom Sadu (Sremska Kamenica) za 300.000 evra, a u ponudi su se našle i one po ceni od samo 1.000 evra. U poslednje tri godine, Inđija je lider po broju prodatih vikendica. Cena je od 103.000 evra u 2022. narasla na 125.000 evra u 2024.

"Za mnoge kupce, vikendica je bežanje iz gradske vreve i povratak prirodnijem načinu života", zaključuje Đoković.

Na planinskim i vinskim destinacijama, poput Raške, kojoj pripada Kopaonik, i Sremskih Karlovaca i dalje se traži kvadrat više, ali rastu i cene.

"Turistički potencijal određenih lokacija kao što su Kopaonik, Fruška gora ili Kosmaj direktno utiče na cenu kvadrata i traženost vikendica", kaže Đoković.