Gde izdavanje vikendica u Srbiji ima smisla, a gde računica 'puca'

Tržište vikendica u Srbiji ulazi u 2026. godinu sa priličnim raskorakom: potražnja je selektivna, sezonska i izrazito osetljiva na cene, dok ponuda koje nije manjkalo u godinama posle pandemije - sada udara u zid. Kupci su oprezniji, manje skloni impulsivnim odlukama, a u takvom ambijentu vikendica kao investicija sve ređe donosi brzi povrat kroz izdavanje.

Tu sliku potvrđuju i podaci sa portala 4zida.rs, koji pokrivaju trenutno aktivne oglase, ali i analitiku kretanja cena u prethodnom periodu. Kako objašnjava PR menadžer ovog sajta Aleksandra Mihajlović, tržište kuća na planinama pokazuje različite obrasce na Kopaoniku, Zlatiboru i Tari, pre svega u obimu ponude i rasponu oglašenih cena.

Važno je, međutim, naglasiti da se ovi podaci odnose na kuće uopšte, jer prodavci prilikom oglašavanja retko precizno definišu tip objekta. U oglasima se često ne pravi jasna razlika između vikendica, montažnih kuća, kuća u nizu ili klasičnih porodičnih kuća.

Zlatibor / Depositphotos

 

Malo oglasa, dugotrajna prodaja

Na Kopaoniku je u januaru za prodaju oglašeno svega 29 kuća, podaci su 4zida, uz prosečnu traženu cenu od oko 1.330 evra po kvadratu. U prethodnom periodu zabeležen je rast cena, naročito tokom drugog kvartala 2025, nakon čega dolazi do smirivanja tržišta, što potvrđuju i podaci RGZ-a za treći kvartal.

"Relativno mali broj oglasa ukazuje na ograničenu ponudu i ređe pojavljivanje kuća za prodaju, što Kopaonik čini zatvorenijim tržištem, u kojem se svaka pojedinačna nekretnina duže 'vaga'", kaže Mihajlović.

Tara, s druge strane, predstavlja znatno uže tržište. Trenutno je u ponudi svega 16 kuća, uz prosečnu oglašenu cenu od oko 1.690 evra po kvadratnom metru. "Zbog malog broja oglasa, svaka pojedinačna nekretnina ima snažniji uticaj na prosečne vrednosti, a prodaja u velikoj meri zavisi od mikrolokacije, pristupačnosti i karakteristika samog objekta", dodaje.

Za razliku od ovih planina koje trenutno ne ispunjavaju zahteve većine gostiju, Zlatibor ima ubedljivo najveći obim ponude - trenutno je na sajtu 4zida oglašeno oko 90 kuća, uz prosečnu cenu od 1.513 evra po kvadratu. Ako pogledamo i druge sajtove, primetićemo sličan trend. Veći broj oglasa automatski znači i širi raspon traženih cena, koje se kreću od približno 750 do 2.280 evra po kvadratu, u zavisnosti od lokacije, stanja objekta i namene.

"Na Zlatiboru u prethodnim godinama nije postojao stabilan i ujednačen rast cena, već smenjivanje faza rasta i korekcije. Najizraženiji skok traženih cena beleži se tokom 2023, a onda sledi povratak na niže nivoe. U poslednje dve godine kretanje cena je mirnije i odvija se u užem rasponu, što je u skladu sa većim brojem kuća u ponudi i jačom konkurencijom među prodavcima", kaže sagovornica Bloomberg Adrije.

Na osnovu dostupnih podataka, jasno se vidi da je Zlatibor najaktivniji po broju kuća u ponudi, dok su Kopaonik i Tara manja i zatvorenija tržišta, na kojima se transakcije ređe realizuju i gde proces prodaje traje duže.

Kada je reč o izdavanju kuća na planinama, situacija je dodatno ograničena.

"Broj oglasa za izdavanje kuća ukazuje da je ponuda u ovom segmentu vrlo mala, što sugeriše da se značajan deo objekata ili ne koristi komercijalno, ili se izdaje povremeno, bez stalnog prisustva na tržištu. To dodatno potvrđuje da vikendice u praksi češće funkcionišu kao investicija za ličnu upotrebu i povremeno izdavanje, a ređe kao čisto investiciona imovina sa stabilnim godišnjim prihodom", zaključuje Mihajlović.

Gde sezona zaista donosi zaradu

Iako se vikendice na planinama često posmatraju kao sigurna investicija i "pasivni prihod", analiza sezonskih cena (leto/zima) izdavanja pokazuje da se realna računica značajno razlikuje od destinacije do destinacije. Dok pojedine lokacije, pre svega Kopaonik, i dalje imaju potencijal da kroz zimske i letnje pikove ostvare solidan prinos, na drugim planinama prihod od izdavanja teško može da opravda visoke ulazne cene nekretnina.

Dakle, to što Kopaonik, recimo, ima manji broj aktivnih oglasa za prodaju kuća od Zlatibora, može sugerisati da su mnoge od kuća na Kopaoniku namenjene izdavanju. Iako turističke posete posustaju u najpoznatijem ski-centru u Srbiji, čini se da cene izdavanja ne prate dovoljno taj trend. Drugim rečima, ostaju visoke.

Analiza je rađena na osnovu aktuelnih oglasa za izdavanje kuća i vikendica na portalima 4zida.rs i Booking.com, uz razdvajanje zimskih i letnjih sezonskih pikova, jer upravo ti periodi nose najveći deo godišnjeg prihoda.

Na Kopaoniku je izdavanje vikendica najrazvijenije i najtransparentnije. Za potrebe računice uzet je:

• zimski pik: prosečno 240 evra po noći,

• letnji pik: oko 144 evra po noći.

Kopaonik / Depositphotos

 

Na Zlatiboru je situacija drugačija. Iako je ponuda kuća u prodaji najveća, oglasi za izdavanje kuća su retki, a većina ponude se plasira preko Bookinga. Za analizu su korišćene sledeće vrednosti:

• zimski pik: oko 91 evro po noći,

• letnji pik: oko 86 evra po noći.

Razlika između sezona je znatno manja nego na Kopaoniku, što direktno utiče na godišnji prihod.

 

Na Tari je ponuda izdavanja kuća još uža. U računici su korišćene sledeće vrednosti:

• zimski pik: oko 63 evra po noći,

• letnji pik: oko 73 evra po noći.

Da bi se destinacije mogle porediti, korišćen je isti model za sve lokacije. U obračunu prinosa direktno su korišćene aktuelne cene izdavanja iz oglasa na 4zida i Bookingu, uz razdvajanje zimskih i letnjih pikova, realnu popunjenost i umanjenje za operativne troškove, tako da prikazani prinosi predstavljaju neto prihod od izdavanja, a ne maksimum.

 

 

Koliki je stvarni prinos

Brojke jasno pokazuju da izdavanje vikendica nije univerzalno isplativa investicija, već umnogome zavisi od destinacije, sezone i kvaliteta objekta. Kopaonik ostaje jedina planina na kojoj se, uz dobar proizvod i pametno upravljanje, može govoriti o ozbiljnijem investicionom prinosu.

Na Zlatiboru i Tari, prihod od izdavanja češće ima ulogu "dopunskog finansiranja", pre nego pravog povraćaja kapitala. U tim slučajevima odluka o kupovini vikendice sve češće se zasniva na kombinaciji lične upotrebe, očekivanog rasta vrednosti nekretnine i povremenog izdavanja, a ne na čistoj matematici. Sa stanovima je drugačije.

 

 

Dakle, iako važi za jednu od najposećenijih destinacija u Srbiji, Zlatibor nije nužno i najisplativiji kada je reč o prinosu od izdavanja kuća. Velika ponuda i visoke cene nekretnina spuštaju relativni povrat, zbog čega se biser Zapadne Srbije češće pokazuje kao sigurna dugoročna imovina nego kao izvor visokog godišnjeg prinosa.

Drugim rečima, vikendice na planinama sve ređe funkcionišu kao pasivna investicija, a sve češće kao odraz životni stila (beg u prirodu, oaza za opuštanje) sa ograničenim finansijskim dometom.