Stan u Beogradu lakše kupiti sada nego 2008. iako je kvadrat i 10.000 evra

Ako bismo se oslonili na statistiku, u Beogradu je sada kupovina stana prijemčivija nego 2008. godine, uprkos tome što cena kvadratnog metra dostiže vrtoglavih 10.000 evra, kao da živimo u Parizu, mada smo daleko od francuskog standarda.

Statistički posmatrano, prosečna plata u Srbiji je u tom periodu uvećana za 157 odsto, a prosečna vrednost kvadratnog metra novosagrađenog stana u Beogradu za 125 odsto. To praktično znači da je standard brže rastao nego cena kvadrata, koji je 2008. godine bio najskuplji na Vračarskom platou, u zaleđu Hrama Svetog Save, i dostizao oko 4.000 evra. Zanimljivo je da su u tih 15 godina cene kvadrata porasle slično kao i potrošačke cene, koje su zabeležile rast od 120 odsto.

Ipak treba uzeti u obzir da je 2008. godine država subvencionisala kupovinu stanova, tako da je učešće kupaca u kreditima bilo samo pet odsto. Danas je 10 odsto, za prvi stan, i 20 odsto za svaku sledeću nekretninu. Kamatne stope su bile slične tada i sada, ali treba uzeti u obzir i da je Narodna banka Srbije ograničila kamate u septembru prošle godine. Ako se kamata gleda kao parametar, najbolje vreme za kupovinu je bilo 2021. godine, za vreme pandemije virusa korona. Tada je  iznosila svega 2,59 odsto i odobreno je rekordnih 139.333 kredita u Srbiji.

Goran Radosavljević, profesor FEFA fakulteta, za Bloomberg Adriju kaže da su državne subvencije prvi element koji treba uzeti u razmatranje kada se prave ovakva poređenja.

"Ne može se porediti samo cena kvadrata i dohodak. To jeste jedan element, ali važni su i uslovi kupovine i dostupnost. Sada se manje od 20 odsto stanova kupuje na kredit i gotovo je nemoguće kupiti stan ako nemate keš. Svi stanovi u izgradnji, koji su malo povoljniji, prodaju se unapred za gotovinu i u suštini ste u nemogućnosti da uzmete kredit", kaže Radosavljević.

On je lično uzeo kredit 2007. godine po kamatnoj stopi koja je bila 6,9 efektivno. Subvencionisana je bila kamatna stopa sa 0,1 odsto, sa 25 godina grejs perioda.

"Tada sam mogao da pronađem stan i da me prodavac sačeka dok podignem kredit. Sada je to nemoguće. Moj lični utisak jeste da je bilo lakše doći do stana za zaposlene, pogotovo za mlade, tada nego danas", kaže Radosavljević.

Prema njegovoj računici, da bi neko sa prosečnom platom kupio danas stan u Beogradu od 50 metara kvadratnih, rata treba da mu bude 600 do 700 evra, što je praktično nemoguće jer cela plata odlazi na ratu.

Dok je rata subvencionisanog stambenog kredita za stan od 60 kvadrata koji je uzet 2008. godine, uoči sloma finansijskog tržišta zbog hipotekarnih kredita, bila 220 evra kada je prosečna plata u Srbiji iznosila 370 evra.

"Kada se pogleda standard, mi smo među pet najsiromašnijih država u Evropi. Naš standard ne korespondira sa obimom  tržišta nekretnina u Srbiji, na kome se oko 80 odsto stanova u gotovini, delom iz nepoznatih izvora. U bogatim državama se 20 do 30 odsto nekretnina kupuje za gotov novac", kaže Radosavljević.

Od kada postoje zvanični podaci Republičkog geodetskog zavoda o tržištu nekretnina, to jest od 2017. godine, godišnji promet je oko tri do četiri milijarde evra i nije pao ni tokom pandemije virusa korona.

Postavlja se pitanje ko su kupci. Naš sagovornik kaže da su delimično stranci, naši ljudi koji rade u inostranstvu, ljudi koji rade u dobrostojećim stranim firmama u Srbiji i ulaganje u nekretnine im je vid štednje; zatim frilenseri, kao i oni koji prodaju nekretnine i kupuju druge.

"Da ne pričamo o ljudima koji peru novac i izvlače novac kroz fiktivne javne nabavke. Vidimo da je kilometar auto-puta u Srbiji postao skup kao tunel u Švajcarskoj. Sve dok je priliva takvih sredstava, koje ne možemo jasno da definišemo odakle potiču, nema razloga da cene padaju. Smanjenje cena nekretnina se ne može očekivati dok god se cene i tražnja nalaze pod uticajima koji nisu tržišni", smatra Radosavljević.

Ne treba zaboraviti, u nekom segmentu razvoja sve zemlje mediteranskog regiona i neke centralne i istočne Evrope su doživele ono što Beograd danas doživljava, ogroman skok cena. Te cene se nikada nisu vratile na pređašnji nivo. Ljudi koji su živeli u Lisabonu nisu mogli da priušte sebi te cene, koje se nikada više nisu vratile na prethodno stanje.

Iluzorno je pomisliti da bi omasovljenje gradnje moglo da spusti cene, kao što je te 2008. godine propisivano kako recept za pad cena.

"U Beogradu i te kako postoji masovna gradnja. Na više lokacija se grade kompleksi od po sto hiljada kvadrata. Najjeftiniji stan u Beogradu na vodi je 300.000 evra i prodaje se. Zašto bi neko spuštao cenu kvadrata ispod 10.000 evra kada tražnja postoji i te stanove ima ko da kupi", kaže Radosavljević.

Ono što bi, prema njegovoj oceni, moglo to da poremeti, jeste da država počne da se bavi odakle keš dolazi. Onog trenutka kada bi to učinila, tržište bi stalo i cene bi počele da padaju.

Da cene ne posustaju, potvrđuje i Marina Petrov Savić, analitičarka BBA, koja u poslednjoj analizi navodi da su cene stanova u Srbiji u trećem tromesečju 2023. godine porasle 8,2 odsto međugodišnje, što nam ukazuje da uprkos značajno smanjenom broju transakcija i usporenom stambenom kreditiranju, prodavci i dalje imaju prostora za povećanje cena, mada po najnižoj stopi od 2018. godine. Ona očekuju da će cene stanova u 2024. godini početi da padaju, za oko pet odsto. Petrov Savić ukazuje na očekivani pad kamatnih stopa i rast priuštivosti stanova.

"Rast priuštivosti stanova vidimo u bržem rastu zarada u odnosu na rast cena stambenih nepokretnosti, koji je vidljiv na primeru svih zemalja u regionu. Rast priuštivosti, naravno, ne znači automatski i bolju tražnju, jer ne uključuje stope inflacije, kao ni rast kamatnih stopa, ali ipak delimično ukazuje na bolji kapacitet zaposlenih da kupe nepokretnost – što zbog većeg štednog potencijala, što zbog većeg limita za uzimanje kredita", zaključuje Petrov Savić.