Rast građevinarstva od 5,5 odsto zamagljuje pad stanogradnje

Doprinos građevinarstva BDP-u Srbije veći je od sektora saobraćaja, telekomunikacija i energetike i iznosi oko 5,5 odsto BDP-a, što je zadovoljavajuće, objavljeno je u novom broju časopisa Makroekonomske analize i trendovi (MAT).

Istorijski posmatrano, udeo građevinarstva u BDP-u se u posleratnom periodu kretao između tri i pet odsto u zemljama u razvoju, dok je u razvijenim dostizao i sedam odsto BDP-a. Obično se navodi da bi trebalo da u održivom stabilnom privrednom rastu građevinski sektor zahvata najmanje pet odsto BDP-a.

Međutim, doprinos građevinarstva privrednom rastu nije neograničen. On se menja tokom vremena, sa zrelošću same ekonomije. Empirijski je dokazano da postoji razvojna tačka u kojoj su efekti ulaganja u građevinarstvo na vrhuncu nakon čega njegov granični doprinos opada.

Vrednost izvedenih građevinskih radova je najvažniji indikator kretanja građevinske aktivnosti u Srbiji. Posle smanjenja u 2022. godini od 9,8 odsto međugodišnje i dodatnog pada u prvom tromesečju 2023. od 1,6 odsto međugodišnje, tokom drugog i trećeg tromesečja 2023. započet je oporavak u sektoru građevinarstva, kada je registrovan rast aktivnosti od oko 15 odsto i 13 odsto.

Pri tome, treba imati u vidu da rast nije podjednako raspoređen unutar ovog sektora, već potiče, pre svega, od realizacije velikih infrastrukturnih projekata, saobraćajnih i energetskih (primera radi, rađene su obilaznica oko Beograda, delovi Moravskog koridora, auto-put Preljina - Požega, auto-put Ruma - Šabac, železnička pruga Novi Sad - Subotica, gasni interkonektor Niš - Dimitrovgrad i slično).

Stanogradnja zaostajala u 2023. godini

Međutim, postoje indikatori koji sugerišu da je stanogradnja u ovom periodu zaostajala. Realni pad tražnje za jednim delom građevinskih proizvoda koji se tiču stanogradnje uočen je već iz podataka o uvezenim količinama tokom 2022. godine. Pad je dodatno intenziviran u prvih devet meseci 2023.

Osim toga, prema podacima Republičkog geodetskog zavoda u prvih šest meseci 2023. ukupan broj kupoprodaja nepokretnosti smanjen je za 14,1 odsto u odnosu na isti period prethodne godine, na približno 60 hiljada realizovanih transakcija, dok je broj kupljenih stanova niži za 18,6 odsto.

 

 

Vrednost tržišta nepokretnosti u trećem tromesečju 2023. godine iznosila je 1,5 milijardi evra (međugodišnji pad od 10 odsto). U tom okviru, vrednost prometovanih stanova iznosila je 777,9 miliona evra. Učešće stanova u ukupnoj vrednosti tržišta bilo je 52 odsto, što je za  četiri procentna poena manje nego prethodne godine.

Svakako da je u okviru ove evidencije i deo stanova koji nisu novogradnja, ali to ne umanjuje problem, jer je evidentirana prometovana vrednost manja uprkos činjenici da je u međuvremenu cena stanova dodatno uvećana.

Kako navodi urednik MAT-a Ivan Nikolić, u ovom trenutku je još rano za zaključak da li će na nivou cele godine stanogradnja zabeležiti rast. Ipak, postoje neke indikacije da je tokom trećeg i četvrtog tromesečja 2023. godine u stanogradnji došlo do povećanja aktivnosti u odnosu na prethodni deo te godine.

Na rast vrednosti stanogradnje u drugom polugođu 2023. uticala je izgradnja većih stambenih kompleksa Beograd na vodi, zatim Depo, Voždove kapije, Wellport, Viva Residences, Zelena avenija, gradi se veliki stambeno-poslovni kompleks u Nišu sa više od 400 stanova.

Depositphotos

 

Kako naglašava Nikolić, u Srbiji se još uvek mali broj nekretnina kupuje iz kredita. Prema podacima Republičkog geodetskog zavoda, 16,6 odsto svih prometovanih stanova u trećem tromesečju 2023. u Srbiji plaćeno je iz kredita, što je za devet procentnih poena manje nego godinu ranije.

Aktuelne probleme stanogradnje, ipak, treba tražiti na strani tražnje, kaže urednik MAT-a.

"U prethodne tri godine zabeležen je procvat cene stanova, posebno u novogradnji. Cene su rasle i tokom 2023. godine, iako nešto umerenijim tempom nego ranije. Više činilaca je tome doprinelo, ali nema dileme da će upravo kontrakcija tražnje veoma brzo prekinuti ovaj trend", ocenio je Nikolić.

BBA: Pad cena stanova za pet odsto u 2024. godini

Marina Petrov Savić, analitičarka Bloomberg Adrije, potvrđuje u svojoj analizi da su cene stanova u Srbiji u trećem tromesečju 2023. porasle 8,2 odsto međugodišnje, što ukazuje da uprkos znatno smanjenom broju transakcija i usporenom stambenom kreditiranju, prodavci i dalje imaju prostora za povećanje cena, mada po najnižoj stopi nego 2018. godine.

Depositphotos

 

Ovo na prvi pogled ukazuje na popriličnu otpornost cena nepokretnosti, ne samo kada se pogleda relacija sa kamatnim stopama, već i poređenje sa određenim zemljama koje su trenutno okupirane krizom na tržištima nepokretnosti, pogotovo skandinavskim, kod kojih su cene u padu već nekoliko tromesečja u toj meri da ugrožavaju sam ekonomski rast.

Međutim, u svim zemljama, osim u Finskoj, zapravo reč je o korekciji cena u okviru trogodišnjeg horizonta – cene jesu u padu, ali su i dalje iznad cena stambenih nepokretnosti u odnosu na treći kvartal 2020. godine. Ovakva tendencija nam samo potvrđuje neodrživost rasta cena iz prethodnih perioda, odnosno da su se naduvane cene nepokretnosti u prethodnim periodima počele korigovati naniže, čim je došlo do faze povišenih kamatnih stopa.

"Sličan scenario očekujemo i u Adria regionu, iako će on biti značajno ublažen rastom priuštivosti stanova i očekivanjima da će kamatne stope početi da se smanjuju u 2024. godini. Rast priuštivosti stanova vidimo u bržem rastu zarada u odnosu na rast cena stambenih nepokretnosti, koji je vidljiv na primeru svih zemalja u regionu".

Rast priuštivosti, naravno, ne znači automatski i bolju tražnju, jer ne uključuje stope inflacije, kao ni rast kamatnih stopa, ali ipak delimično ukazuje na bolji kapacitet zaposlenih da kupe nepokretnost - što zbog većeg štednog potencijala, što zbog većeg limita za uzimanje kredita.

"To je jedan od faktora koji će ograničiti veći pad cena nepokretnosti, a na koji možemo da dodamo i poboljšanja na tržištima rada tamo gde postoji potencijal za rast zaposlenih, kao i visok depozitni potencijal koji se može aktivirati čim cene krenu da padaju. Ako na to dodamo i smanjenje kamatnih stopa u 2024, očekujemo korekciju cena nepokretnosti od oko pet odsto do kraja godine u Adrija regionu, sa pristrasnošću više ka stabilizaciji tržišta nego ka jačoj korekciji", navodi Petrov Savić.