Stanovi u novogradnji gube tempo, padaju cene u Beogradu

Pad tražnje za stanovima za trećinu je usporio stanogradnju u Beogradu i prvi put posle dužeg vremena prosečna cena novosagrađenih stanova u glavnom gradu pala je u četvrtom kvartalu 2023. godine sa 2.300 evra, na 2.220 evra međugodišnje. To su pokazali podaci Republičkog geodetskog zavoda, što je nagoveštaj tendencije pada koji očekuju analitičari Bloomberg Adrije u ovoj godini.

Ako se posmatra cela Srbija, uprkos manjoj izgradnji zgrada u celoj zemlji za četiri procenta, uglavnom stambenih budući da su ostale vrste nekretnina rasle, cene stanova uglavnom se nisu kretale silaznom putanjom u poslednjem tromesečju prošle godine. Čak naprotiv. Poskupeli su za 5,75 odsto međugodišnje, sudeći prema Indeksu cena stanova za četvrti kvartal, koji je objavio RGZ.

Rast cena jeste usporio, ali cene ne miruju. U poređenju sa trećim tromesečjem 2023, cene stanova u Srbiji su porasle za 0,83 odsto.

Iako se nastavila tendencija rasta, nakon dvogodišnje ekspanzije, cene stanova u četvrtom tromesečju 2023. godine su neznatno manje porasle u odnosu na prethodni period.

Posmatrano po regionima, u odnosu na četvrti kvartal prošle godine cene stanova su porasle u Beogradu 5,79 odsto, Vojvodini za 4,67 odsto, Šumadiji i zapadnoj Srbiji za 5,95 odsto, a kao i u prethodnih nekoliko kvartala najsnažniji rast cena zabeležen je u južnoj i istočnoj Srbiji i iznosio je 8,16 odsto, gde se ujedno najviše i gradilo krajem prethodne godine.

Paradoksalno deluje, ali više su poskupeli stari stanovi nego novi, a u Beogradu je čak prosečna cena novih stanova, koji su dogurali do 10.000 evra po kvadratu, počela da pada.

Prema podacima RGZ, cene stanova u novogradnji, odnosno kupovina od investitora na nivou Srbije porasle su za 5,41 odsto, dok je starogradnja imala veći međugodišnji rast, koji je iznosio 5,93 odsto.

Pad prometa oko 20 odsto u poslednjem tromesečju 2023.

Posle značajnog porasta broja kupoprodaja u postpandemijskom periodu, u 2023. godini se beleži tendencija smanjenja kupoprodaja stanova u poređenju sa prethodne dve godine. U četvrtom tromesečju prošle godine zabeležen je međugodišnji pad od 20,5 odsto (posle pada od 18,4 odsto u trećem kvartalu).

Ukupna vrednost prometovanih stanova u četvrtom kvartalu iznosila je 870 miliona evra naspram 1.219 miliona evra u istom periodu 2022. godine.

"Kada se analiziraju podaci za treće tromesečje 2023. godine, primećen je porast u broju kupoprodajnih ugovora za 12 odsto u poslednjem kvartalu. Ovaj trend može se pripisati sezonskim fluktuacijama, gde se u Srbiji tradicionalno najviša aktivnost na tržištu nepokretnosti registruje u poslednjem tromesečju godine”, navedeno je u izveštaju RGZ.

Takođe se može primetiti da se aktivnost na tržištu merena brojem kupoprodaja nalazi na približno istom nivou kao krajem 2019. i 2020. godine, dok je vrednost tržišta na znatno višem nivou zbog porasta cena nepokretnosti.

Na jugu i istoku Srbije najveći promet

Na regionalnom nivou, region Južne i Istočne Srbije istakao se sa najmanjim padom u broju kupoprodaja stanova, gde je zabeleženo smanjenje od 2,97 odsto na godišnjem nivou u poslednjem kvartalu 2023. godine. S druge strane, najznačajnije smanjenje obima kupoprodaje stanova, od 32,15 odsto, evidentirano je u Beogradu.

Depositphotos

 

"Kada se uporedi indeks cena stanova u Srbiji sa indeksima u zemljama Evrope, naša zemlja je jedna od malobrojnih koja pokazala veću otpornost prema naglim promenama trenda na tržištu nepokretnosti usled globalnih ekonomskih turbulencija. Prema dostupnim podacima, veći broj država beleži drastičnije usporavanje ili pad tržišta nepokretnosti", navodi RGZ u saopštenju.

Rast cena moguć i u 2024.

Pre objave ovih podataka, Nebojša Nešovanović, rukovodilac procene u konsultantskoj kući za nekretnine CBRE, ocenio je da su kupci oprezni i čekaju šta će se desiti na tržištu pa je evidentan pad u broju prometovanih stanova, ali da to ne znači i finansijski pad, jer su zadržane visoke cene stanova. U centralnoj i istočnoj Evropi pad u prometu nekretnina iznosi između 40 i 60 odsto u obimu, dok kod nas to nije slučaj, izuzev stanova.

"Posle pada prometa na tržištu nekretnina u 2023. godini, Srbiju očekuje stabilan rast u 2024, mada će to zavisiti od kretanja inflacije. Kod nas 15 milijardi evra stoji u bankama, dok naše tržište stanova ne prelazi dve do tri milijarde evra. Dakle, pet puta nam je veća štednja od tržišta stanova", rekao je Nešovanović za Bloomberg Adriju na marginama konferencije SEE Real Estate Market Outlook 2004.

Samo zavisi kojom dinamikom taj novac kreće da se plasira u tržište nekretnina. Jer ako ECB smanji kamate, a to poveća inflaciju, koja se u Evropi još nije dovoljno smirila, to može da pogura tržište nekretnina, jer će ljudi krenuti da plasiraju novac u nekretnine.

Nešovanović ukazuje da se nikada više stanova nije gradilo u Srbiji, još od vremena Josipa Broza Tita. Podseća da je 30.000 građevinskih dozvola izdato u 2022. godini i još nekoliko hiljada više u 2023.

Poređenja radi, 2015. godine u Srbiji je izdato između 10.000 i 12.000  dozvola. Sada ih je tri i po puta više, kaže on, što znači veću ponudu stanova, i dodaje da za taj deo ponude postoje finansijski investitori.

Prema njegovoj oceni, investitori trenutno kalkulišu da li da počinju da grade i upozorava da može da se desi da u  2024. godini imamo ponovo poskupljenje stanova.