Nemačka kriza nekretnina uzima prve velike žrtve

Gradonačelnik Nirnberga je u julu ove godine proslavio postavljanje poslednje grede na renoviranu zgradu Quelle, monumentalni simbol nemačkog posleratnog ekonomskog preporoda iz pedesetih godina prošlog veka. Renoviran, sa kancelarijama, prodavnicama i domovima, veliki deo džinovskog kompleksa trebalo je da bude otvoren 2024.

Poslednjih nedelja, međutim, kompanija Gerch Group, koja ima projekte u izgradnji, podnela je zahtev za bankrot, zajedno sa jednom od svojih projektnih kompanija koje se bave razvojem. Datum otvaranja zgrade sada nije poznat.

To je još jedan udarac tržištu nekretnina nakon kraja ere jeftinog novca, ali takođe pokazuje ko je najranjiviji na ove trzaje. Dok su se strahovi investitora tokom trenutne krize nekretnina fokusirali na stanodavce, muke Gercha i njemu sličnih pokazuju da su investitori - kompanije koje poseduju građevinske projekte - u neposrednoj opasnosti.

"Investitori se bore sa povećanim troškovima izgradnje, povećanim kamatnim stopama i padom cena", kaže Marlies Raschke iz odeljenja za restrukturiranje i stečaj u advokatskoj firmi Noerr. "Videli smo da je nekoliko njih podnelo zahtev za stečaj poslednjih nedelja i očekujemo da ih bude još."

Radovi na Q projektu u Nirnbergu, Nemačka, 2. oktobra su zaustavljeni/Fotograf: Ben Kilb/Bloomberg

Zajedno sa Gerchom, u preliminarnom stečajnom postupku je i minhenski Euroboden, koji među svojim saradnicima reklamira arhitekte zvezde poput Davida Chipperfielda. Grupacija Projekt Immobilien takođe je u avgustu podnela zahtev za stečaj zajedno sa mnogim svojim projektnim kompanijama, a deo posla je stavljen na tender za nove izvođače, rekao je portparol preliminarnog upravitelja. Ove tri kompanije nisu odgovorile na zahteve za komentar.

Investitori širom sveta suočavaju se sa sličnim problemima. U Australiji, Porter Davis je među graditeljima kuća koji su ove godine otišli u stečaj nakon što su troškovi porasli i potražnja opala. U Švedskoj je porast bankrota podstaknut padom građevinarstva, dok bi u Finskoj započeta izgradnja stambenih objekata mogla pasti na nivoe koji nisu viđeni od 1940-ih, prema građevinskom lobiju te zemlje.

To je brz preokret u bogatstvu nakon godina niske kamatne stope, kada se novac slio u imovinu dok su investitori tražili prinos. Graditelji kao što je Gerch mogli su komotno da natovare projekte jeftinim dugovima i prodaju ih na tržištu gde su cene samo rasle.

Nemački stečajevi nekretnina podižu se s niskog nivoa/ Više kompanija koje se bave poslovima s nekretninama pokreće stečajni postupak/Bloomberg

Raspoloženje je sada sasvim drugačije. Transakcije sa kancelarijskom imovinom u Nemačkoj su na najnižoj tački u poslednjih 12 meseci od najmanje 2014. godine, prema podacima firme za nekretnine Savills. Vonovia SE, veliki stanodavac, upozorila je u svojim finansijskim rezultatima da je razvoj novih zgrada "jedva održiv".

"Brzina korekcije je značajna“, kaže Henning Koch, šef Commerz Reala, jednog od najvećih nemačkih investitora u nekretnine. "Recesija na nemačkom tržištu nekretnina počela je pre godinu i po dana, a sada u poslednja dva ili tri meseca vidimo da sve više investitora propada."

Graditelji su posebno ugroženi zbog pada vrednosti zemljišta, što projekte čini rizičnijim. Kako su kamatne stope rasle, investitori su zahtevali veće prinose od zakupa za kompenzaciju, što zauzvrat smanjuje cenu koju će platiti za gotovu lokaciju. Troškovi izgradnje takođe rastu i investitori moraju da odlože više novca za neočekivane troškove.

Uzeti zajedno, svi ovi faktori smanjuju osnovnu vrednost građevinskog zemljišta. To takođe menja ekonomiju razvoja imovine, sa padom cena, što znači da bi neke kompanije mogle da izgube novac samo dovršavajući zgradu.

U jednom primeru Aggregate Holdings SA, smanjena imperija nekretnina koju je vodio Cevdet Caner morala je da preda ključeve berlinskog projekta QH Track zajmodavcu Oaktree Capital Management. Pogođen prekoračenjem troškova, pokušao je da pregovara sa zajmodavcima da finansira projekat do završetka, ali pregovori nisu uspeli.

Nedovršeno stanje

Nemački razvojni bum je delimično bio podstaknut "mezzanine" zajmodavcima, uključujući Corestate Capital, koji su bili spremni da daju pozamašne kredite investitorima sa malo kapitala. Ovo je funkcionisalo kada su delimično izgrađeni projekti ili projekti koji tek treba da budu započeti mogli da se prodaju penzionim fondovima koji su rado platili unapred za završenu lokaciju. Korekcija tržišta ostavila je graditelje bez ugovorene terminske prodaje u neizvesnosti, opterećene skupim dugom i prevelikim troškovima.

"Obično tražimo svež novac od postojećih finansijskih strana - od akcionara, investitora - da bismo pokušali da završimo projekat", kaže Christoph Morgen iz Brinkmann & Partnera. "To obično uzrokuje gubljenje vremena, prekida proces izgradnje. I postaje sve skuplje."

Poslovi u nemačkom sektoru nekretnina presušuju kako kamatne stope rastu |  Količina transakcija, poslednjih 12 meseci/Bloomberg

Grandiozni razvoj događaja u nedovršenom stanju takođe može postati trn u oku građana i politički problem ako predugo miruje. Kancelarija gradonačelnika Nirnberga kaže da su uvereni da će se projekat Q nastaviti, nakon što su dobili pozitivne komentare različitih vlasnika različitih delova ogromnog kompleksa.

"Vlasnici žele da realizuju svoje projekte bez obzira na nelikvidnost Gerch grupe", saopšteno je iz kabineta gradonačelnika. "Grad podržava realizaciju projekta nastavljajući sve planske i administrativne procese."

Penzionerska bol

Izloženost malih investitora i manjih penzionih fondova, koji su nagomilali nekretnine tokom buma, dodaje još jednu neprijatnu političku dimenziju. Njihovo učešće može da zakomplikuje pregovore, posebno ako je potreban novi novac. Noerr's Raschke kaže da bi nemački penzioni fondovi - poput onih za lekare, advokate ili stomatologe - mogli biti ograničeni u obezbeđivanju veće likvidnosti iz regulatornih razloga.

Neki mali graditelji su izloženi investitorima kroz obveznice visokog prinosa. Vlasnici Eurobodenovih obveznica, na primer, pripremaju se za predstojeći sastanak poverilaca. Ova klasa dužnika je često u slabijem položaju od ostalih poverilaca. Dok je bankarsko finansiranje obično vezano za projekte ili zgrade, mnoge bezvredne obveznice se emituju na nivou holding kompanije sa malo sigurnosti - što pogoršava šanse za povrat novca.

Iz kabineta gradonačelnika kažu da su uvereni da će se projekat Quelle nastaviti. Fotograf: Ben Kilb/Bloomberg

"Iz perspektive vlasnika obveznica, kamate na ove obveznice poslednjih godina su bile preniske", kaže Daniel Bauer, predsednik odbora SdK, nemačke grupe investitora. "Preuzimali su rizik sličan kapitalu."

Podrazumevane vrednosti graditelja će takođe naštetiti široj industriji nekretnina. Graditelji kuća već gube posao, a više od jedne od pet građevinskih kompanija koje je anketirao Ifo institut prijavilo je otkazane projekte. Ovo je najgore od početka istraživanja 1991. godine.

"To je signal upozorenja za sektor građevinskog materijala", kaže Ralf Moldenhauer, stariji partner u Boston Consulting Group u Frankfurtu. "Očekujemo da ćemo videti više stresa i u tom sektoru."

Trenutno nema komentara za vest. Ostavite prvi komentar...

Ostavi komentar