Tržište poslovnog prostora čeka svođenje računa u 2025.

"Na 2025. gledam kao na godinu svođenja računa", kaže Tim Mooney, šef odeljenja za nekretnine u agenciji Värde Partners, koja ulaže u instrumente duga u sektoru nekretnina. "Zajmodavci i zajmoprimci će shvatiti da ih niže kamatne stope neće spasti." 

Problem sa kašnjenjem drastično se pogoršao u novembru u SAD, pošto se kasnilo u otplati više od 10 odsto zajmova odobrenih za finansiranje poslovnih zgrada, pokazuje Bloombergova analiza podataka o hartijama od vrednosti koje su osigurane hipotekama na komercijalne nekretnine. Vlasnicima ne preostaje mnogo vremena da obezbede finansiranje, a neki od njih su već odustali, poput investicionog fonda Cannon Hill Capital Partners i Columbia Property Trust, podružnice investicione kompanije Pimco. Ove kompanije nedavno su prodale zgradu 799 Broadway na Donjem Menhetnu za 255 miliona dolara, što je za 15 miliona dolara manje od sume potrebne da se otplati hipoteka. 

Tržište komercijalnih nekretnina je u strahu još od pandemije kovida 19, kada su kancelarije opustele. Iako se nisu ispunile prvobitne bojazni će lokdaun uzdrmati finansijski sistem, brz rast kamatnih stopa u 2022.  izazvao je haos u toj oblasti. 

Većina nekretnina se finansira hipotekarnim kreditima sa relativno kratkim rokom otplate i plaćanjem najvećeg dela duga na kraju perioda otplate.  To se obično pokriva novim zajmom. Međutim, zbog viših kamatnih stopa, refinansiranje imovine može dovesti do toga da mesečne obaveze premašuju prihode od zakupa. Pošto se imovina vrednuje prema profitu koji donosi, viši troškovi zaduživanja dovode do pada vrednosti imovine. Vrednost poslovnog prostora pala je u proseku za 23 odsto, a stambenih zgrada za 20 odsto od 2022. godine, pokazuju podaci kompanije MSCI koja  nudi indekse tržišta kapitala, analize i istraživanja. 

Zajmodavci nerado odobravaju refinansiranje zgrade čija vrednost pada, pa se mnogi vlasnici zgrada suočavaju sa teškoćama u obezbeđivanju novih zajmova kada dođe trenutak da se zajam otplati. Ni banke ne žele da preuzmu zgrade, zbog čega su odlagale plaćanja, dajući zajmoprimcima više vremena za otplatu. Ova taktika usavršena je tokom globalne finansijske krize iz 2008. godine, koju stručnjaci u industriji  nazivaju "odloži (otplatu) i ignoriši (problem)". U to vreme, vrednost imovine je još više pala, ali su se i kamatne stope približavale nuli i banke su bile spremne da produže rokove za otplatu zajma praveći se da je sve u redu. Sada kada su u boljem položaju, kreditori često traže od zajmoprimaca ustupke, što neke banke zovu "izmeni i odloži (otplatu)". 

Pre godinu dana, Brookfield Asset Management, kompanija koja se bavi ulaganjem u nekretnine, pregovarala je o tome da joj se na 12 meseci produži rok otplate zajma od 459 miliona funti (585 miliona dolara) za poslovnu zgradu u Londonu pod imenom  Citypoint, pristavši da plati jednokratnu naknadu od milion funti i nešto veće mesečne rate. Dodatno vreme za otplatu nije pomoglo Brookfieldu da spase investiciju. Ova kompanija je u septembru ponudila zgradu na prodaju za oko 500 miliona funti, što je oko 10 odsto manje od sume koju je platila 2016. godine, kažu upućeni izvori. Ponude koje stižu znatno su niže, kažu izvori koji nisu želeli da budu imenovani jer je reč o poverljivom pitanju. Brookfield je odbio da to komentariše. 

Zgrada Citypoint u Londonu/Rob Carter/Alamy

 

Slučaj Citypointa ukazuje na još jedan problem: sve su veći troškovi renoviranja starijih zgrada, kojem se pribegava kako bi zgrade bile privlačnije zakupcima i njihovim zaposlenima. Što više zajmoprimci i zajmodavci odlažu otplatu, veći je rizik da zakupci odu, što bi dodatno negativno uticalo na vrednost. Situaciju dodatno pogoršavaju sve veći građevinski izdaci, kao i to što su zakupci sve zahtevniji, a propisi za zaštitu životne sredine stroži. Vlasnici zato moraju da ulože dodatni novac u renoviranje nekretnine kako bi ispunili uslove za refinansiranje, ili se odlučuju da prihvate ma kakvu ponudu kupca koji pritom obračunava i dodatne troškove. 

Firma Muddy Waters koja se bavi takozvanim šortselingom (engl. short-selling) ili kratkom prodajom (trgovina pozajmljenim akcijama u očekivanju da će im vrednost pasti; zarada se ostvaruje na razlici između prodajne, više i kupovne, niže cene, prim. prev.), predviđa da će vrednost kompanija povezanih sa komercijalnim nekretninama opasti. Ukoliko ne dođe do pada ekonomske aktivnosti, koji bi mogao da dovede do značajnog smanjenja kamatnih stopa, malo je verovatno da će se odlaganje rokova isplatiti zajmodavcima, kaže osnivač firme Muddy Waters Carson Block. Umesto toga, Block očekuje da će nova Trumpova administracija sprovoditi politike koje mogu podstaći inflaciju, poput smanjenja poreza i uvođenja carina. "Jednostavno ne vidim kako bi se stope mogle još više sniziti", kaže Block. 

Zbog svega toga, dospelo se u ćorsokak pošto dužnici nisu u stanju da otplate kredite, a kreditori nisu voljni da preuzmu nekretnine. To je bio slučaj sa zgradom Helmsley kompanije RXR, kulom od 35 spratova, u stilu “beaux artsa” (arhitektonski pravac iz 19. veka koji odlikuju klasicistički elementi, bogata dekoracija i monumentalnost, prim. prev.) u blizini železničkog terminala Grand Central na Menhetnu. Kredit je označen kao problematičan pre nego što je dospeo na naplatu u decembru 2023. godine, mada je RXR dobio dodatno vreme da razmotri mogućnost da zgradu preuredi u stambeni prostor. To nije uspelo i poverioci su preduzeli korake kako bi pokrenuli postupak oduzimanja imovine, iako RXR tvrdi da su pregovori u toku. 

Zgrada Helmsley u Njujorku/ Foto: Roy Rochlin/Getty Images

 

 

Pesimisti tvrde da sklonost ove industrije da odlaže rešavanje problema i  nada se najboljem, samo pogoršala situaciju. Obim zajmova za komercijalne nekretnine koji dospevaju na naplatu u periodu od pet godina počevši od 2023. godina, činio je 40 odsto kapitala banaka, što je više nego dvostruko više od nivoa 2020. godine, podaci su Federalnih rezervi (Fed) Njujorka. Što je još gore, istraživači Feda su utvrdili da su banke koje imaju manje kapitala, sklonije tome da odobre problematične kredite, što nagoveštava još problema u budućnost. 

U Evropi, regulatorna tela pritiskaju banke da smanje vrednost  kredita kako bi uzele u obzir sniženu tržišnu vrednost imovine. Tradicionalni zajmodavci su u boljem položaju da to urade pošto su im više kamatne stope omogućile da povećaju profit, kaže Jackie Ineke iz konsultantske kuće za upravljanje imovinom Spring Investments SA. Regulatorna tela u SAD su bila popustljivija, ali su se banke, posebno one manje, oslonile na hipotekarne kredite za komercijalne nekretnine i na kraju će morati da u svojim knjigama prikažu rizične kredite. "U tome leži veliki deo problema", kaže Ineke. 

Osim ako se ne uvedu strože regulatorne mere, priznavanje gubitaka će verovatno ići sporo. Prema drugom scenariju, centralne banke bi mogle iznenada da saseku kamatne stope i tako podstaknu rast vrednosti, a industriji pruže dugoočekivanu priliku za oporavak. Međutim, zasad svaka prodaja ili oduzimanje zgrade pruža korisne informacija tržištu, dajući zajmoprimcima i zajmodavcima bolji uvid u stvarnu tržišnu vrednost nekretnina.  Drugim rečima, odlaganje problema do 2025. godine nije rešilo osnovne probleme, kaže Alex Killick, menadžer imovine u CWCapital, investicionoj firmi specijalizovanoj za upravljanje imovinom i kreditima. Iako većina vlasnika i dalje ne može da plaća kredite, Killick smatra da nije odgovor ni u rasprodaji nekretnina u vrlo nepovoljnim uslovima kao što je bio slučaj krajem 2023. godine. 

Upoznajte žargon u poslovnom prostoru

U teškim danima 2022. godine, kada je zbog rastućih kamatnih stopa bilo vrlo teško doći do kredita za finansiranje komercijalnih nekretnine, večiti optimisti u tom sektoru pronašli su motivaciju. Samo da izdržimo do 2025, tešili su se. Do tada, inflacija će biti obuzdana, novac će moći da se  pozajmljuje pod boljim uslovima, a potražnja će krenuti u željenom pravcu. Međutim, priželjkivani spas bio je samo plod mašte. Troškovi zaduživanja su i dalje visoki, a zajmodavci gube strpljenje. 

Industrija je razvila i razvija (često koristeći rimu u nazivima) niz taktika dok čeka na bolja vremena. Sledi kratak vodič: 

Odloži i ignoriši 

Popularna taktika u vreme globalne finansijske krize iz 2008. godine. Svi se slažu da je vrednost pala, ali se pretvaraju da nije. Umesto da traže od dužnika da refinansiraju dospele kredite, poverioci im daju više vremena da nađu pare. Ako se dovoljno dugo produži rok, teorija kaže, možda će se vrednost nekretnina oporaviti. 

Izmeni i odloži 

Poverioci ovog puta nisu toliko očajni i sada postavljaju malo teže uslove. Umesto da produže otplatu bez naknade, banke primoravaju dužnike da plate dodatne troškove ili pristanu na strože uslove kredita. Rezultat je isti: otplate se odlažu. 

Odloži i nadaj se 

Stroža verzija iste ideje. Dok se očaj širi, takozvani investitori lešinari, koji se nadaju da će kupiti imovinu u finansijskim teškoćama po vrlo niskoj ceni  (a zatim zaraditi kada joj skoči vrednost, prim. prev.), počinju da kruže i podrivaju ono što kreditori uporno pokušavaju da saopšte javnosti. Opšte uverenje je da situacija neće biti tako teška kao posle svetske finansijske krize. To ne znači da lešinari ne mogu da se nadaju. 

Opstani do 2025. 

Popularna mantra u proteklih nekoliko godina pošto industrija očekuje niže kamatne stope na hipotekarne kredite i oživljavanje potražnje. Iako su centralne banke počele da spuštaju kamatne stope, troškovi zaduživanja se nisu smanjili onoliko koliko su mnogi očekivali. Pa šta kažete na predlog "Rešite problem 2026"? 

Plaćanje kamata drugim sredstvima/nenovčanim sredstvima 

Ako proučite današnje promene u kreditiranju, jasno je da poverioci očekuju da se suoče sa gubicima. Plaćanje kamata nenovčanim sredstvima (engl. payment-in-kind) oblik je finansijskog inženjeringa koji dužnicima  omogućava da prestanu da plaćaju mesečne kamate u gotovini i da ih plate izdavanjem dodatnih obveznica koje se mogu kasniji otplatiti, što povećava, međutim, ukupne obaveze koje dospevaju u budućnosti. 

A/B 

Neki zajmodavci dele zajmove u dve kategorije. U kategoriji A su sigurniji zajmovi sa nižom kamatnom stopom, koji imaju prioritet u otplati. Rizičniji B zajmovi, nasuprot tome, imaju više stope i manje izglede da budu otplaćeni. 

Dospevanje velikog broja obaveza na naplatu  

Odlaganje rešavanja problema za neko buduće vreme može dovesti do toga da veliki broj kredita istovremeno dospe na naplatu i zahteva refinansiranje, što može ugroziti ceo sistem. Ako veliki broj dužnika istovremeno ne izvrši svoje obaveze, banke neće imati dovoljno kapitala da apsorbuju gubitke. To može izazvati talas hitnih prodaja, što bi još više oborilo cene.