Nekretninski fondovi u Srbiji: Može li se jesti šunka jeftinija od parizera?

Masovno ulaganje u nekretnine u Srbiji višedecenijski je trend, a poslednjih godina sve više se u javnosti kao tema pojavljuje ulaganje preko fondova nekretnina. Iako je ulaganje u nekretnine ne samo čest već i preovlađujući vid ulaganja u Srbiji, još uvek je najčešći proizvod manji stan, kupljen u celosti.

Na razvijenijim tržištima se može ulagati u kompanije ili obveznice kompanija koje se bave izdavanjem nekretnina, ali još direktnije može se ulagati kroz takozvane investicione fondove za nekretnine (REIT - real estate investment trust), koji kroz dividende dele najčešće više od 90 odsto prihoda.

Prema oceni Nebojše Nešovanovića, rukovodioca odeljenja procena za Jugoistočnu Evropu u kompaniji CBRE, ovakva ulaganja nose manji rizik i veći prinos od čiste kupovine stambenog ili poslovnog prostora relativno male kvadrature.

Nebojša Nešovanović / CBRE SEE

Prema Nešovanovićevim rečima na konferenciji Senzal Capitala, ovo je kao da "jedete parizer umesto šunke, i još ga plaćate skuplje". O alternativama za ovakva ulaganja razgovarali smo sa stručnjakom za nekretnine.

- Koje su glavne prepreke za uvođenje nekretninskih fondova u Srbiji?

Suštinski problem je nedostatak prakse. Pokretanje nekretninskih fondova je pionirski poduhvat u Srbiji i taj pionirski poduhvat treba sprovesti sa ljudima koji nisu skloni pionirskim poduhvatima, poput vlasnika krupnog kapitala u nekretninama i ljudima koji štede za svoje penzije.

Po prirodi, i jedni i drugi nisu skloni prihvatanju rizika i eksperimentisanju, a biti pionir u nečemu nosi svoje rizike. Kada čuju da treba da budu prvi u nečemu, to je velika „crvena zastavica“ i znak upozorenja za njih.

- Šta treba da se poklopi da bi se u Srbiji pojavio prvi REIT fond?

Postoje dve opcije - jedna je da nađemo prodavca nekretnine, vlasnika krupnog kapitala, koji je spreman da bude pionir i da sa nama prođe ovaj put. Realni rizici su minimalni i njima je lako upravljati - glavni problem je nedostatak razumevanja od strane investitora i nedostatak najbolje prakse.

Depositphotos

Druga opcija je da prvi nekretninski fond dobije podršku države - da država stane iza cele priče sa nekom od nekretnina gde ima mogućnost odlučivanja i da pomogne da se čitava priča zavrti.

- Pričali ste o specifičnostima dostizanja tražnje. Šta je tu najveći problem?

Pokretanje nekretninskih fondova je pionirski poduhvat, a dugoročni cilj tog poduhvata jeste da dovede do promene šire društvene percepcije investiranja u nekretnine. Trenutno, investirali ste u nekretnine samo ako je rezultat tog procesa ključ te nekretnine u vašim rukama.

Posledica takve situacije jeste da su najskuplje i najtraženije nekretnine one koje su dostupne najširem krugu kupaca, a to su mali stanovi. Stope povraćaja kod investiranja u male stanove su vrlo niske, u poređenju sa stopama povraćaja kakve su u zapadnoj Evropi. Istovremeno, stope povraćaja kod investiranja u velike komercijalne nekretnine, nove objekte odličnog kvaliteta na najboljim lokacijama i sa najboljim zakupcima su i do tri puta više, jer je broj investitora za ovakve nekretnine znatno manji. Inače, takve nekretnine u Zapadnoj Evropi su dva do tri puta skuplje nego kod nas.

- Ovu situaciju ste poredili sa parizerom koji je skuplji od šunke. Kako to promeniti?

Zbog nepostojanja tržišta kapitala mi manje kvalitetne, male nekretnine, plaćamo tri puta više od velikih najkvalitetnijih nekretnina. Uloga nekretninskih fondova je da omogući širokom krugu malih investitora da budu suvlasnici u velikim i kvalitetnim nekretninama. S vremenom će se povećati broj investitora koji će razumeti da mogu biti (su)vlasnik nekretnine, a da ne poseduju ključ od iste.

Bolje je za 200.000 evra kupiti 0,2 odsto najbolje nekretnine od koje imate 13.000 evra neto godišnje, posle plaćenih svih poreza, i da se taj iznos, kao i vrednost nekretnine, svake godine uvećava za iznos inflacije, umesto kupovine stana od 55 kvadratnih metara, koji ćete izdavati za do 1.000 evra mesečno, uz najčešće pokušaje da izbegnete porez na tu rentu i imati stalne gubitke zbog rotiranja zakupaca.

Kada širi krug javnosti koja investira u nekretnine shvati da je investiranje kroz fondove superiorno u odnosu na kupovinu stanova, težište investicionog tržišta će se pomeriti na fondove. S vremenom će se to odraziti i na cenu stanova i investicionih jedinica fondova, tako da će prvi investitori u fondove imati velike kapitalne dobitke.

- Koja bi bila uloga market mejkera i koga vidite u toj ulozi?

Uloga market mejkera je kreiranje sekundarnog tržišta investicionih jedinica AIF-ova (alternativnih investicionih fondova). Nakon primarne emisije koju sprovodi DZUAIF (Društvo za upravljanje alternativnim investicionim fondovima), pojedini investitori će želeti da izađu iz svojih investicija, a neki drugi da uđu, iako su zakasnili na inicijalnu prodaju investicionih jedinica. Market mejkeri će biti tu da otkupe investicione jedinice od postojećih investitora i da ih ponude, po nešto višoj ceni, novim investitorima.

Plastično objašnjeno, oni bi bili poput menjačnica za devize, gde od jednih kupujete, drugima prodajete, a vaša zarada je razlika u ceni. Očekivao bih da ovaj posao bude prilično unosan, barem na početku, i da u njega vrlo brzo uskoče ljudi sa viškom kapitala i dovoljnim razumevanjem tržišta.

- U slučaju da Vaša ideja zaživi - koje bi bile razlike između tog fonda i klasičnog REIT-a u SAD?

Nemam temeljno poznavanje američkih REIT-ova, ali na osnovu onoga što znam ne bi bilo suštinskih razlika. Razlike bi više bile u ograničenjima i načinu organizovanja koje imaju REIT-ovi, a koje nemaju naši AIF-ovi, ali to su sve tehnički detalji koji nisu suštinski bitni za same investitore.

- Koje bi bile koristi za tržište nekretnina, a koje za tržište kapitala u Srbiji?

Ideja samog poduhvata je da pri kreiranju tržišta kapitala iskoristimo činjenicu da ljudi vole i osećaju se sigurno prilikom investiranja u nekretnine. Zbog toga želimo da malim investitorima na tržištu kapitala ponudimo investicione jedinice koje su suštinski udeli u nekretninama i imaju sva svojstva samih nekretnina, uz dodatne prednosti profesionalnog upravljanja, poreskih kredita i (inicijalno) niskih cena.

Kada investitori shvate prednosti AIF-ova, očekujemo njihov značajniji interes, veliki rast samih AIF-ova i njihov značajniji uticaj na samo tržište nekretnina. Sa značajnim učešćem AIF-ova će se konačno kreirati stabilna tražnja za velikim nekretninama, koja će omogućiti developerima laki izlaz iz njihovih investicija. AIF-ovi će kreirati tražnju za poslovnim zgradama, tržnim centrima, hotelima, logističkim centrima i ostalim komercijalnim nekretninama koja će dovesti do značajnog rasta ovih tržišta. Gradićemo nove poslovne zgrade, tržne centre i ostale komercijalne nekretnine, gde će se otvarati nova radna mesta koja kreiraju dodatnu vrednosti i u društvu i u privredi.

To je znatno bolje od sadašnje situacije, gde se akumulirani kapital "sahrani" u stanove koji kreiraju marginalno malu dodatnu vrednost.