Cene nekretnina u Adria regionu poslednjih godina imaju tendenciju značajnog rasta koja se, uglavnom, meri dvocifrenim stopama, a vrednost kvadratnog metra izražava se i petocifrenim iznosima.
Među vodećima po rastu cena nekretnina u Evropskoj uniji jeste Hrvatska. Cene stambenog kvadrata u trećem tromesečju 2025. godine porasle su po najvišoj stopi od početka 2023. godine.
Prema hrvatskoj statistici, prosečne cene stambenih objekata u trećem tromesečju prošle godine bile su 13,8 odsto više nego 2024. godine. Poslednji put tako visok godišnji rast zabeležen je u prvom tromesečju 2023, kada je godišnji skok cena iznosio 14 odsto. U periodu do prvog tromesečja prošle godine stekao se utisak da je nemilosrdan rast cena stanova iz prethodnog perioda usporio, ali je potom došlo do preokreta i rast se ponovo ubrzao.
Opširnije
Energoprojekt - skrivena vrednost iza nelikvidne akcije
Energoprojekt Holding daleko je od svojih slavnih dana, akcija je gotovo zaboravljena na berzi, vredna imovina možda je zaključana na još neko vreme na lokacijama poput Moskve, ali poslovanje ide napred, te se poznavaoci industrije još uvek nadaju vrednosti iza imena koje pamti i bolje dane.
06.03.2026
Šta očekivati od nekretnina u 2026. posle rasta cena od 41 odsto
Tržište nekretnina u Srbiji prošlo je kroz snažan ciklus rasta u prethodnih šest godina. Od 2019. do 2025. godine prosečne cene nekretnina porasle su za 41 odsto, što je broj iza kog se krije složena priča o tražnji, strukturi kupaca, rastu plata i ulozi nekretnina u investicionom ponašanju domaćinstava. Pri tome, ovo je najniži rast među zemljama Adria regiona.
20.02.2026
Stajić Panjik: Doći će do raslojavanja cena starogradnje
Skoro 2,5 miliona bespravno izgrađenih objekata prijavljeno je za upis u katastar, a kada uđu u tržišni promet, uz rast ponude očekuje se i raslojavanje cena u starogradnji.
10.02.2026
Produžen rok za legalizaciju, do sada podneto više od dva miliona prijava
Građani Srbije će moći još do nedelje u ponoć da prijave bespravno izgrađene objekte, pošto je rok produžen zbog povećanog interesovanja, a do sada je stiglo više od dva miliona prijava.
05.02.2026
Duža vremenska serija pokazuje da su cene u celoj Hrvatskoj u trećem tromesečju prošle godine u proseku bile 130 odsto više nego 2015. godine. Kvadrat novog stana, uprkos senzacionalističkim brojkama koje se redovno mogu videti u oglasima, u proseku je bio 85 odsto skuplji nego pre deset godina, dok je kvadratni metar već postojećeg stana u istom periodu poskupeo za 139 odsto. Stanovi su u Zagrebu za deset godina poskupeli za 157 odsto, a na Jadranu za 113 odsto, prema podacima Državnog zavoda za statistiku.
Cene nekretnina u Severnoj Makedoniji su u 2025. godini rasle najbrže u poslednjih 25 godina. Rast u poslednja dva tromesečja ove godine iznosi 25 odsto.
Najskuplje se prodaju stanovi u skopskom Centru. Prema podacima Agencije za katastar nepokretnosti za treće tromesečje prošle godine, najskuplji stan u toj opštini dostigao je 3.000 evra po kvadratnom metru. Kupac je za 91 m² platio 280.000 evra.
U Beogradu cene starih stanova beleže rast od 21 odsto, a cene novogradnje šest odsto, dok je u Novom Sadu rast oko 11 do 12 odsto. Niš i Kragujevac imaju dvocifren rast cena starogradnje, uz nešto sporiji rast cena novogradnje, što ukazuje na sve izraženiji pritisak ograničene ponude kvalitetnih starih stanova.
Najviše cene i dalje su koncentrisane u centralnim beogradskim opštinama – najskuplji stan prodat je na Savskom vencu za 1,4 miliona evra, a najviša cena po kvadratnom metru od 6.818 evra je u ekskluzivnom naselju "Beograd na vodi".
Ovde treba uočiti jedan zanimljiv tržišni preokret. Naime, iako su prethodnih godina u ovom luksuznom kvartu pojedinačne transakcije dostizale i do 9.000 evra po kvadratnom metru, u trećem tromesečju 2025. najviša registrovana cena iznosila je nešto manje od 7.000 evra, što ukazuje na smirivanje vršnog segmenta na tržištu nekretnina.
Slične cene su i u slovenačkoj prestonici. Cena kvadratnog metra novog stana u pojedinim delovima Ljubljane već premašuje 7.000 evra.
U poređenju s prethodnim godinama, cene stambenih nekretnina i u Sarajevu su u 2025. znatno porasle. Prosečna cena po kvadratu dostigla je oko 2.150 evra, čime se ukupna vrednost stana od 50 m² približila iznosu od 107.000 evra. Reč je o povećanju većem nego dvostrukom u odnosu na ono pre nekoliko godina.
Najizraženiji cenovni pritisak postoji u poslednjih pet godina, odnosno u periodu obeleženom visokom inflacijom, rastom troškova gradnje i velikom potražnjom. Stan koji se pre pet godina mogao kupiti za nešto više od 50.000 evra u 2024. vredeo je oko 88.000 evra, dok su se cene u 2025. dodatno stabilizovale na višem nivou. Prosečna cena novog stana u trećem tromesečju 2025. bila je za 15,4 odsto viša u odnosu na prosek iz 2024. i za 14,1 odsto viša u odnosu na isto tromesečje prethodne godine.
Inflacija, povećani troškovi i plate vrše pritisak na cene
Zbog potražnje, rasta cena inputa i cena rada u građevinarstvu, cene nekretnina znatno su porasle. U 2025. godini, u poređenju sa 2019, prosečna cena nekretnine u BiH porasla je za 71 odssto, u Hrvatskoj za 68 odsto, u Sloveniji za 58 odsto, u Severnoj Makedoniji za 54 odsto, a u Srbiji za 41 odsto. Ipak, pored velikog rasta cena nekretnina, rasle su i prosečne neto plate. Plate i dalje rastu, jer je tržište rada u regionu gotovo ispražnjeno i ostao je vrlo mali broj kvalifikovanih radnika slobodnih za popunjavanje radnih mesta, pa su poslodavci primorani da povećavaju plate, često i iznad rasta produktivnosti, kako bi ispunili narudžbine.
Rast plata, uprkos trendu brzog rasta cena, doprinosi povećanju dostupnosti stanova, posebno u Severnoj Makedoniji, Hrvatskoj i Srbiji, dok je u BiH cena ostala ista, a u Sloveniji je dostupnost smanjena.
Bloomberg Businessweek Adria
Naravno, govorimo o proseku na nivou ekonomije i uvek će biti ljudi kojima su plate porasle malo ili koji i dalje ne mogu da priušte nekretnine.
Sreća u nesreći je što građani u Adria regionu već imaju vlasništvo nad nekretninom u kojoj žive. U proseku, 80 odsto stanovnika u regionu živi u svojoj nekretnini, dok ostatak iznajmljuje prostor u kojem stanuje. U EU taj prosek iznosi 68 odsto, a u zapadnim zemljama taj prosek pada i ispod 50 odsto.
Ipak, zbog visokih cena nekretnina najviše stradaju mladi, koji su tek započeli svoju poslovnu karijeru i život, pa u ovom regionu oni napuštaju roditeljski dom tek u tridesetim godinama, dok se u EU to dešava već u ranim dvadesetim.
Najviše stradaju mladi ljudi – duže ostaju u roditeljskom domu
Poslednji podaci Eurostata za 2024. godinu pokazuju da prosečna starost kada mladi počinju da žive samostalno iznosi 26,2 godine. Najranije se osamostaljuju mladi u skandinavskim zemljama, dok se najteže na taj korak odlučuju mladi u južnom delu Evrope.
Udeo mladih koji ostaju u roditeljskom domu, prema Eurofondu, između 2018. i 2023. godine, porastao je sa 23 odsto na 40 odsto. Procenat je kod studenata još alarmantniji: 2013. godini je 73 odsto studenata živelo kod kuće, dok ih je 2023. čak 93 odsto.
Podaci Eurostata pokazuju da mladi u Makedoniji najduže ostaju sa roditeljima, prosečno do 32,1 godine. Od zemalja koje nisu članice EU, duže u roditeljskom domu ostaju samo Crnogorci. Najranije u Adria regionu iz roditeljskog doma odlaze mladi Slovenci, u proseku sa oko 29 godina.
Srpsko tržište gubi dinamiku
U Srbiji se tržište nekretnina hladi – kupuje se manje, a to što je ukupna vrednost prodatih nekretnina porasla, može značiti da su se prodavale nekretnine veće vrednosti.
U trećem kvartalu 2025. sklopljeno je manje kupoprodajnih ugovora nego u istom periodu 2024. godine, ali je ukupna vrednost na tržištu nekretnina porasla za 2,2 odsto, na 1,8 milijardi evra. Ipak, to predstavlja pad vrednosti u odnosu na drugo tromesečje 2025. i samo blagi porast u poređenju sa početkom prošle godine, što ukazuje da nekretnine ulaze u fazu korekcije i stabilizacije.
"U uslovima velike neizvesnosti, kupci pristupaju kupovini s oprezom, što se odražava i na formiranje cena. Većina beogradskih opština i dalje beleži godišnji rast, ali sa znatno nižim tromesečnim stopama rasta nego ranije, kako kod stare gradnje, tako i kod novogradnje. U 2025. bilo je perioda stagnacije, pa čak i blagog pada cena novogradnje u pojedinim delovima grada", kaže za srpsku redakciju Bloomberg Adria Jana Jovanović iz CBRE.
Pad cena se poklapa i sa prognozama Colliersa, koji navode da će u premijum segmentu, odnosno u novom luksuznom smeštaju, potražnja nastaviti da opada.
"U 2026. očekujemo blagi porast cena u srednjem segmentu, dok će cene u luksuznom segmentu najverovatnije stagnirati. Građevinski sektor će se oslanjati na projekte povezane sa Expom i javnim investicijama, uz selektivno kreditiranje. S druge strane, stambeni krediti biće dostupniji zahvaljujući nižim kamatnim stopama, što može podstaći kupovinu i donekle ublažiti pad potražnje", kaže Vladimir Popović iz Colliersa.
Nikola Seneši iz FRICS-a za Bloomberg Adriju ističe da ponuda u Beogradu ostaje visoka, nominalne cene se održavaju, ali se prilagođavanje odvija kroz duže vreme prodaje, selektivne popuste i rast nelikvidnosti.
"Ne radi se o kolapsu, već o tržištu koje je izgubilo dinamiku. Samo u Beogradu na vodi trenutno je oko 650 stanova u aktivnoj prodaji, što premašuje kratkoročnu apsorpcionu moć tržišta.
Zaključak je da Srbija ne ulazi u klasičnu krizu nekretnina, već u period raspada iluzije rasta. Tržište se neće drastično urušiti, već će se razdvojiti na projekte zasnovane na realnoj potražnji i projekte koji se oslanjaju na spekulativna očekivanja", ističe Seneši.
Smirivanje u Bosni i Hercegovini
Nakon godina snažnog rasta, i tržište nekretnina u Sarajevu, kao i u ostatku Bosne i Hercegovine, pokazuje znakove smirivanja. Cene su u proteklih nekoliko meseci uglavnom stabilne, a stručnjaci upozoravaju da se u narednom periodu ne mogu očekivati nagli skokovi, niti pad vrednosti nekretnina.
Faris Hadžiibrahimović, direktor i vlasnik kompanije NN Nekretnine, u razgovoru za Bloomberg Adriju kaže da je u Sarajevu, pa i u celoj državi, u poslednjih šest do dvanaest meseci zabeležena stagnacija cena, sa razlikama u zavisnosti od regiona.
"Važno je napomenuti da se prodajna cena menja od sezone do sezone, ali to je samo za dva ili tri odsto, jer je potražnja u zimskom periodu manja, a manje je i dijaspore koja u velikoj meri utiče na potražnju. Možemo biti sigurni da se neće ponoviti 2023. i 2024. godina, kada smo imali rast cena i do 20 odsto godišnje", navodi Hadžiibrahimović.
On dodaje da će u narednom periodu cene rasti onoliko koliko bude prosečna stopa inflacije u državi.
Sličnu procenu iznosi i Haris Kadić, agent za nekretnine i vlasnik agencije "Stanpromet Sarajevo", koji smatra da tržište ulazi u stabilniju fazu. Prema njegovim procenama, ove godine može se očekivati isključivo prirodan porast cena nekretnina, koji zavisi od niza faktora: položaja države, političke situacije, globalnih ekonomskih kretanja, završetka velikih infrastrukturnih projekata u BiH, kao i kretanja bankarskih depozita, kamatnih stopa i dostupnosti stambenih kredita za kupovinu stanova.
Depositphotos
"Neće biti nikakvih naglih skokova u vrednosti cena nekretnina, osim onog isključivo prirodnog. Ono što je tržište postiglo – postiglo je. Neće više biti kao što je bilo u prethodne dve–tri godine, kada je cena godišnje rasla i po 20–30 odsto. To se više neće dogoditi", kaže Kadić za Bloomberg Adriju.
U Severnoj Makedoniji velika potražnja i dalje će povećavati cene
U Makedoniji investitori ističu da se u opštinama gde postoji velika potražnja, posebno u Skoplju, cene neće smiriti.
Predsednik Udruženja za gradnju pri Privrednoj komori Makedonije, Andrea Serafimovski, za Bloomberg Adriju kaže da je iznenađujuće kako, uprkos rekordnoj stopi rasta cena stanova, cene još uvek nisu stabilizovane. Prema njegovim rečima, ovakve stope rasta pod uticajem su potražnje koja i dalje nadmašuje ponudu.
"Zabeležili smo vrhunac cena stanova. Koliko će ovaj trend trajati, zavisiće od ponude i potražnje u narednom periodu. Trenutno je potražnja znatno veća od ponude zato što u područjima gde postoji velika transakcijska aktivnost, koja su privlačnija kupcima, ne postoji dovoljan intenzitet gradnje da bi se zadovoljili apetiti onih koji kupuju stanove. Dokle god je stanje takvo, ne možemo očekivati ni stabilizaciju, ni pad cena stanova u opštinama koje služe kao referentne za cene", objašnjava Serafimovski.
"Ozbiljan problem, po mišljenju građevinara, jeste i to što se cene analiziraju samo u atraktivnim opštinama, a zatim se ti podaci reflektuju na ostatak tržišta. Sledeći veliki problem koji diktira visoke cene jesu polovni stanovi, koji se prodaju po istim cenama kao i novogradnja.
Suočavamo se s problemom nedostatka ponude nekretnina različite vrednosti i različitih tipova lokacija. Analizira se samo centralno područje, a ostala prate taj trend. Taj trend slede i prodavci polovnih stanova, koji vrše pritisak na tržište prodajom po visokim cenama, kao da se radi o novim stanovima. Smatram da je potrebno edukovati kupce i napraviti dobru procenu onoga što dobijaju u odnosu na ono što ulažu", kaže Ivica Jakimovski, predsednik Građevinske komore, u razgovoru za TV Bloomberg Adria.
U 2026. najmanji rast beležiće Slovenija
U budućnosti se očekuje dalji rast cena nekretnina u regionu, ali sa nešto sporijim stopama rasta nego u poslednjim godinama.
Ponuda i potražnja postoje, gradi se manje stanova nego u rekordnom periodu 2007–2008. Još uvek postoji i realan rast plata, veća je zaposlenost, bolja profitabilnost kompanija, a u krajnjoj liniji i brži rast privrede nego u zapadnom delu Evrope. Osim toga, udeo sive ekonomije je i dalje prisutan u regionu, što pogoduje kupovini nekretnina gotovinom. Na primer, u Hrvatskoj je 55 odsto nekretnina kupljeno gotovinom, a u Srbiji čak 75 odsto. Isto tako, ne treba zaboraviti ni sve veću štednju domaćinstava u regionu, koja se u budućnosti može iskoristiti za kupovinu druge ili treće nekretnine. Trenutno građani Adria regiona na računima imaju 110 milijardi evra, najčešće na transakcionim računima, odnosno neoročenim. Finansijska (ne)pismenost utiče na investiranje, pa tako i dalje veliki broj građana sa viškom sredstava više ulaže u dodatne nekretnine nego u diverzifikaciju portfelja ili ulaganja na tržište kapitala putem akcija, državnih obveznica ili drugih investicionih klasa.
Zbog toga se u 2026. očekuje prosečan rast cena nekretnina u regionu od dodatnih 10 odsto, posebno u Severnoj Makedoniji, BiH i Hrvatskoj, gde postoji značajna potražnja za ovakvim oblikom štednje/investiranja, i gde se očekuje nastavak dvocifrenih stopa rasta. U Srbiji, zbog nešto sporijeg ekonomskog rasta, očekuju se niže stope rasta cena nekretnina, dok se u Sloveniji, zbog sporog rasta i manjeg rasta plata nego u regionu, očekuje usporavanje rasta na nivou prosečne inflacije, odnosno dva do tri odsto.
Niski prinosi usporavaju investicionu kupovinu
U Sloveniji je prinos od investicionih kupovina nekretnina niži nego što bi se na prvi pogled moglo pomisliti, pa je interes za ovakvu kupovinu slabiji.
Nejc Rokavec iz agencije "La Real" primećuje da su u Mariboru investicione kupovine znatno manje zastupljene od kupovina za ličnu upotrebu i procenjuje da se njihov udeo čak smanjuje.
Milenko Boroja, direktor agencije "Planetum", kaže da se udeo u poslednjim godinama značajno smanjio. "U prošlosti je udeo investicionih kupovina na obali iznosio između 50 i 60 odsto", priseća se.
"Od svih sklopljenih transakcija, oko 30 odsto kupovina stanova su investicione kupovine", kaže za slovenačku redakciju Bloomberg Adria posrednik Jan Bobnar iz agencije "Nepremičnine" iz Kranja.
Zoran Đukić iz agencije "Stoja" procenjuje da je u Ljubljani oko 30 odsto kupovina stanova investiciona kupovina. Dodaje da se njihov udeo u poslednjih nekoliko godina smanjuje. Kao razloge za taj pad navodi "visoke cene, niže prinose, amortizaciju, opremu i dodatne obaveze poput poreza na nekretnine i nove regulative za kratkoročni najam".
Raste produktivnost u građevinarstvu
Osim visokog interesa za nekretnine, pokretač građevinarstva u regionu su i infrastrukturni projekti.
Trenutno građevinarstvo u proseku čini 5,5 odsto BDP-a regiona. Hrvatska prednjači sa 6,7 odsto u 2025, zahvaljujući snažnom talasu sredstava iz EU fondova, obnovi i Nacionalnom planu oporavka i otpornosti (NPOO).
Rast u odnosu na 2019. zabeležen je u Hrvatskoj, Sloveniji i BiH, dok u Srbiji i Severnoj Makedoniji postoji pad udela građevinarstva. Srbija je imala slabija tri tromesečja u 2025. zbog lošijeg ekonomskog raspoloženja, dok se u Severnoj Makedoniji ipak vidi oporavak u drugom i trećem tromesečju u odnosu na prvo tromesečje prethodne godine.
Ove brojke potvrđuje i građevinska aktivnost, koja je u pozitivnim okvirima (osim u Srbiji), dok je u BiH aktivnost usporila u trećem tromesečju 2025. S druge strane, budući rast građevinarstva može se pratiti kroz novoizdate građevinske dozvole. Najpozitivniji trendovi su u Severnoj Makedoniji, gde su stope rasta dozvola visoke i dvocifrene, što dodatno doprinosi povećanju ponude nekretnina, ali i snažnijoj multiplikaciji BDP-a. Jedino Srbija ima pad broja dozvola u jedanaest meseci 2025.
U poslednjih pet godina u svim zemljama Adria regiona građevinarstvo je postalo produktivnije.
Ako pogledamo proizvedenu vrednost, jedan građevinski radnik je u proseku 2024. stvorio dodatu vrednost od oko 32.000 evra, što je 9.000 više nego 2019. Time se povećao i udeo u proseku EU27 kada je reč o produktivnosti u građevinarstvu – sada je prosečno 52 odsto, dok je 2019. iznosio 46 odsto. Najveći rast zabeležen je u Hrvatskoj (za 17.000 evra po zaposlenom), dok je najmanji rast u Srbiji (oko 1,3 hiljade evra).
.webp){kind=icon}
