Kako da stanodavci na Airbnb-ju i nezadovoljne komšije nađu zajednički jezik

Dodirna tačka istražuje obe strane ovog spornog pitanja i pronalazi kompromis. 

Teškoće 

Ako razgovarate sa bilo kojim stanovnikom nekog popularnog turističkog grada u svetu, dve zamerke će biti neminovne: stanarine su suviše visoke i turista ima previše. 

Lako je (a podaci pokazuju da to nije neopravdano) za ove nevolje delimično okriviti Airbnb Inc, Vrbo i druge platforme koje omogućavaju kratkoročno iznajmljivanje. Kritičari ih optužuju da je zbog toga smanjena ponuda dostupnih stanova i da su popularni kvartovi preplavljeni razuzdanim posetiocima koji vole provod. Prodavnice koje se prilagođavaju ovim posetiocima istiskuju na kraju male radnje, što lokalnim stanovnicima dodatno otežava život.   

Mnogi gradovi su već uveli ograničenja za kratkoročne najmove, a neki rade na tome da ih potpune zabrane. Barselona traži od vlasnika nekretnina da se prijave za turističku licencu za rentiranje kraće od 31 dana. Ranije ove godine, tamošnje vlasti su najavile da će obustaviti izdavanje licenci i da neće obnavljati postojeće sve do novembra 2028. godine. Drugi slede njihov primer: u septembru, stanovnici šestog okruga u Budimpešti su tesnom većinom izglasali potpunu zabranu koja će stupiti na snagu 2026. godine. 

Zabranom se, međutim, kažnjavaju i stanovnici i posetioci grada, uključujući  vlasnike stanova za kratkoročni najam koji savesno slede propise i trude se da budu dobri susedi, kao i goste koji vode računa o ponašanju.  Da li je moguć kompromis koji osigurava koristi od kratkoročnih najmova, a da to ne izaziva poskupljenja i frustracije kod lokalnih stanovnika? 

Argumenti za 

S obzirom na to da je iznajmljivanje stanova na dan profitabilnije od iznajmljivanja na mesec dana, Airbnb i slični sajtovi privlače stanodavce kao magnet. Kritičari kažu da se zbog sve veće ponude stanova za kratkoročni najam potencijalni stanari sve teže dolaze do stanova koji se iznajmljuju na duže, cene skaču dok oni koji ne mogu da ih više priušte moraju da odu. 

Istraživanje kontrolora rada gradskih organa Njujorka iz 2018. godine pokazalo je da, kada se broj ponuda za kratkoročni najam na nekom području poveća za jedna odsto, prosečne cene najma u tom susedstvu porastu za 1,6 odsto.  Studija je pokazala da je širenje Airbnb-ja i sličnih platformi doprinelo sa 9,2 odsto godišnjem rastu stanarina u Njujorku od 2009. do 2016. godine. 

Bloomberg

 

Da bi ograničili ovaj uticaj, gradovi poput Njujorka uvode ograničenja na kratkoročno iznajmljivanje. Međutim, problem je u primeni. Istraživanje javno dostupnih ugovora iz 2017. godine pokazalo je da Airbnb i druge platforme retko kada daju tačne adrese stambenih jedinica gradskim vlastima koje pokušavaju da prate te lokacije. Čak i u slučajevima kada može da se utvrdi kršenje propisa, stanodavci često prođu bez kazne. Prema istraživanju iz 2022. godine, gradske vlasti  Los Anđelesa su kaznile ili poslale opomene samo za trećinu nelegalnih ponuda za kratkoročno iznajmljivanje koje su u tom gradu otkrivene tokom te godine. 

Gradske vlasti bi mogle biti tolerantnije prema kratkoročnom iznajmljivanju ako je ekonomski opravdano. Istraživanja na koje se poziva Institut za ekonomsku politiku, međutim, pokazuju da priliv prihoda u gradsku kasu ugrožava nedovoljno temeljna evidencija i naplata poreskih obaveza za kratkoročni najam u odnosu na hotele, što je delimično posledica toga što se ugovorima na lokalnom nivou prepušta odgovornost samim platformama za kratkoročni najam. 

Postoji i bojazan da su u slučaju kratkoročnog najma putnici izloženiji prevarama i drugoj šteti nego kada borave u hotelima. Tu je i pitanje problematičnog ponašanja: zabrana u vezi sa Airbnb-jem u Barseloni je doneta nakon sveopšteg protesta javnosti zbog neprikladnog ponašanja turista, pre svega zbog buke koju u kasne sate prave stanari koji su iznajmili stanove na kraći rok. Kada se sve sabere, ne čudi što mnogi gradski čelnici razmatraju, umesto strožih propisa, uvođenje potpune zabrane. 

Depositphotos

Argumenti protiv 

Airbnb i slične kompanije možda su se nepravedno našli na udaru zbog krize stanovanja koja je uglavnom rezultat drugih faktora, van njihove kontrole. Kada je zemlji poput Velike Britanije potrebno da sagradi grad veličine Londona da bi zadovoljila sadašnju potrebu za stanovima, postaje jasno da pravi uzrok problema leži u nedovoljnoj izgradnji nekretnina, a ne u turističkim trendovima. 

Ima znakova koji ukazuju da ograničenja u vezi sa kratkoročnim najmovima ne bi imala željeni efekat na smanjenje cene dugoročnih najmova, i to ne samo zato što je sprovođenje manjkavo. U septembru 2023. godine, gradska vlasti Njujorka je zabranila izdavanje celih stambenih jedinica na manje od 30 dana. (Ovo pravilo se ne odnosi na višak soba unutar domova u kojima živi stanodavac.) Godinu kasnije, mnogi stanovi koji su prethodno nudili kratkoročni najam samo su se prebacili na srednjoročni najam od više od 30 dana, a to tržište je još manje uređeno propisima. Pritom, skromni pad cene najma koji je usledio nakon toga pripisuje se drugim faktorima.  

"Kao što smo videli u Njujorku, zabrana kratkoročnog iznajmljivanja ne umanjuje probleme sa stanovanjem, već korist od toga imaju samo veliki hotelski lanci koji su pohitali da povećaju cene", naveo je u saopštenju Theo Yedinsky, potpredsednik Airbnb-ja za javne politike. "Airbnb je uvek pozdravljao razumne propise koji dovode u ravnotežu potrebe zajednice i mogućnost stanovnika da dodatno zarade." 

Takođe, važno je primetiti da nisu sve ponude na Airbnb-ju pogodne ili čak moguće za dugoročno iznajmljivanje. Ski-centri ili primorska mesta, na primer, imaju stambene zgrade koje su oduvek bili predviđene za sezonski smeštaj. Pritom, iako većinom apartmana za odmor upravljaju rentijeri sa više ponuda, sveobuhvatnim zabranama su najviše pogođeni stanodavci sa samo jednom ponudom, koji se oslanjaju na ove platforme kako bi dopunili svoj prihod. 

Dodirna tačka 

Iako nijedan grad nije uspeo da nađe rešenje kako da kontroliše kratkoročne najmove, većina gradova bi mogla da bolje reguliše tu oblast. Gradske vlasti mogu obezbediti sigurniju uslugu i bolju naplatu poreza tako što će omogućiti da stanodavci registruju svoje stambene jedinice putem licenciranja. 

Vlasti pojedinih gradova kažu da će im za punu primenu postojećih propisa biti potrebna bolja baza podataka koja će im omogućiti da kliknu na ponudu kratkoročnog najma, povežu je sa konkretnom adresom i vlasnikom i zatim provere na svim platformama koliko je bila pod zakupom. 

Airbnb je počeo bliže da sarađuje sa gradovima kako bi se rešila ova pitanja, krećući se ka većoj transparentnosti. Na primer, kompanija je 2020. godine predstavila Airbnb City Portal, na kome je lakše proveriti da li postoji licenca u vezi sa određenom ponudom.  

Airbnb radi i na projektima poput Airbnb Housing Councila, koji promoviše stanovanje po pristupačnoj ceni u urbanim zajednicama. "Uspešno smo sarađivali sa vlastima širom sveta kako bi se sprovele lokalne regulative za kratkoročne najmove, prilagođene okolnostima, i verujemo da bi trebalo da gradovi uvaže specifične potrebe pojedinačnih četvrti jer je to efikasniji način regulacije", naveo je Yedinsky u saopštenju. 

Pojedini gradski zvaničnici smatraju da Airbnb donosi koristi i da sadašnja ograničenja daju rezultate. Rui Moreira, gradonačelnik Porta, drugog najvećeg grada u Portugaliji i popularne turističke destinacije, kaže da su nedavna ograničenja broja ponuda za najam na Airbnb-ju u najpopularnijim četvrtima donela rezultate i dovele do toga da se ova delatnost proširi na druge delove grada. To je podstaklo ekonomski oporavak inače oronulih četvrti koje bi se inače mučile da pronađu sredstva, kaže on.