PDV na kupovinu nekretnina u regionu - ko, koliko i kako može da povrati porez

Za građane koji se prvi put upuštaju u kupovinu stana ili kuće poreski sistem država regiona nudi niz olakšica, pre svega kroz povraćaj poreza na dodatu vrednost (PDV) ili ekvivalentnih poreskih nameta. Srbija, Bosna i Hercegovina, Severna Makedonija, Hrvatska i Slovenija imaju različite pristupe, ali svaka od ovih zemalja nastoji da olakša stambeno zbrinjavanje kupcima prvih nekretnina, podstakne tržište i građevinsku aktivnost.

U Srbiji, na primer, PDV na prvi stan iznosi 10 odsto, a povraćaj je moguć samo za građane koji nikada do sada nisu bili vlasnici stana, pri čemu je povraćaj ograničen na 40 kvadratnih metara stana za kupca i dodatnih 15 kvadrata po članu domaćinstva. Procedura je detaljna - od podnošenja zahteva Poreskoj upravi, preko dokazivanja prebivališta i iznosa uplate, do administrativnog rešenja kojim se isplaćuje novac u roku od 15 dana.

Sličan sistem predviđen je i u Bosni i Hercegovini, ali je povraćaj PDV-a na prvu nekretninu tek nedavno zakonski omogućen, bez starosnog ograničenja, ali uz obaveznu dokumentaciju koja potvrđuje da kupac nije bio vlasnik stana ili kuće od 2006. godine. Trenutno se definišu podzakonski akti koji će regulisati detalje postupka, a do tada PDV pri kupovini nekretnine iznosi 17 odsto.

U Severnoj Makedoniji povlašćena stopa PDV-a od pet odsto na prvi promet stanova uvedena je kao antikrizna mera 2010. godine, ali će, osim ukoliko ne bude novih produženja, od 2026. godine iznositi 18 odsto. To dodatno komplikuje planiranje kupovine, posebno kod avansnih uplata. Računovođe upozoravaju da će rast PDV-a direktno uticati na cene i dostupnost stanova mladim kupcima.

Hrvatska ide korak dalje, subvencionisanjem prve nekretnine država pokriva do 50 odsto plaćenog PDV-a i pun iznos poreza na promet nekretnina, uz jasne kriterijume kvadrature i maksimalne cene po lokaciji. Ova mera je fokusirana na kupce mlađe od 45 godina, uz obavezu korišćenja nekretnine najmanje pet godina, što predstavlja zaštitu od spekulativnih transakcija.

Slovenija razdvaja pravila za nove stanove i nekretnine kupljene iz starogradnje. PDV u Sloveniji za stambene objekte do 120 kvadrata i kuće do 250 kvadrata iznosi 9,5 odsto, dok veći objekti podležu stopi od 22 odsto. Pored PDV-a, slovenačke vlasti nude i oslobađanje od poreza na imovinu i naknade za korišćenje građevinskog zemljišta, što dodatno smanjuje trošak kupovine prve nekretnine.

Sve zemlje regiona, iako sa različitim stopama i uslovima, imaju zajednički cilj, a to je da olakšaju stambeno zbrinjavanje mladima i kupcima prvog stana, zatim da stimulišu tržište nekretnina i da u slučaju novih stanova u novoizgrađenim objektima podstaknu građevinsku aktivnost. U praksi, pravo na povraćaj PDV-a zahteva pažljivo praćenje zakonskih propisa i preciznu dokumentaciju, ali može da znatno smanji ukupne troškove kupovine prve nekretnine – često i za desetine hiljada evra.

 

Srbija: Prva nekretnina uz povraćaj 10 odsto PDV-a

U Srbiji PDV na kupovinu stana iznosi 10 odsto, a pravo na povraćaj važi isključivo za građane koji nikada nisu bila vlasnici stana, uključujući zajedničku ili suvlasničku svojinu nad nekretninom, a primenjuje se još od 1. jula 2006. do dana overe ugovora o kupoprodaji. Poreski savetnik Aleksandar Vasić pojašnjava da ovo pravo ne obuhvata kupovinu garaža, vikendica ili poslovnog prostora.

"Ovo pravo se ne odnosi na kupovinu garaža. Isključivo se odnosi na stanove ili njihove vlasničke delove koji predstavljaju stambeni prostor", ističe Vasić za Bloomberg Adriju.

On navodi da poreski zakon omogućava refundaciju isključivo fizičkom licu koje je punoletno, ima prebivalište na teritoriji Republike Srbije, i najvažnije - kupuje svoj prvi stan.

Pod "prvim stanom" podrazumeva se da osoba od 1. jula 2006. godine pa do dana overe ugovora o kupoprodaji, nije imala stan u svojini, zajedničkoj ili susvojini na teritoriji Srbije.

Drugi važan uslov je da je cena stana sa PDV-om u celosti isplaćena prodavcu, i to direktno na njegov tekući račun ili – u specifičnim slučajevima poput hipotekarne prodaje ili prodaje u izvršnom postupku – na odgovarajući račun u skladu sa zakonom.

Povraćaj PDV-a ograničen je na površinu stana do 40 kvadratnih metara za samog kupca, dok je dodatnih 15 kvadrata omogućeno članovima njegovog porodičnog domaćinstva (ukoliko i oni nemaju stan u vlasništvu). Tako, na primer, četvoročlana porodica može ostvariti refundaciju PDV-a za stan površine do 85 kvadratnih metara.

Povraćaj PDV-a se ne dobija automatski. Potrebno je podneti zahtev Poreskoj upravi, uz prateću dokumentaciju kojom se dokazuju svi uslovi – od izvoda iz matične knjige rođenih i potvrde o državljanstvu, do ugovora o kupoprodaji i dokaza o uplati cene.

Poreska uprava je dužna da u roku od 30 dana od dana podnošenja zahteva donese rešenje o refundaciji, dok se isplata povraćaja obavlja najkasnije u roku od 15 dana od dana dostavljanja rešenja.

Depositphotos

 

Pravo na povraćaj PDV-a važi i za korisnike aktuelnog državnog programa namenjenog mladima, koji omogućava kupovinu prve nekretnine uz subvenciju države i učešće od svega jedan odsto. "Nema razlika u pogledu ostvarivanja prava na refundaciju PDV-a – ako su ispunjeni zakonski uslovi, korisnik subvencionisanog kredita ima pravo na povraćaj PDV-a", potvrđuje Vasić.

Iako se ova poreska povlastica već godinama primenjuje, Vasić ocenjuje da je opravdano očekivati da će se izmenama Zakona o PDV-u ovo pravo ukloniti i preneti u neki drugi zakon, kao što je to ranije učinjeno sa refundacijom PDV-a za kupovinu bebi opreme.

U Poreskoj upravi Srbije kažu za Bloomberg Adriju da kupac prvog stana ostvaruje pravo na refundaciju na PDV u skladu sa zakonom, a na osnovu zahteva na obrascu RFN – zahtev kupca prvog stana za refundaciju PDV koji podnosi nadležnoj filijali Poreske uprave prema mestu sedišta ili prebivališta prodavca.

Takođe, kupac podnosi i izjavu da kupuje prvi stan koja mora biti overena, izvod iz matične knjige rođenih, uverenje o državljanstvu, dokaz o prebivalištu, overenu kopiju ugovora o kupoprodaji stana, fiskalni račun u kojem je iskazan PDV, dokaz da je ugovorena cena stana sa PDV u potpunosti isplaćena uplatom na tekući račun prodavca, kao i dokaz iz lokalne poreske administracije da kupac prvog stana nije poreski obveznik po osnovu poreza na imovinu na stanu na teritoriji Srbije od 1. jula 2006. do dana overe kupoprodajnog ugovora.

U Poreskoj upravi naglašavaju da nadležni poreski organ donosi rešenje o refundaciji PDV kupcu prvog stana u roku od 30 dana od dana podnošenja zahteva, a u roku od 15 dana od dana dostavljanja rešenja i refundira PDV.

BiH: PDV povraćaj za prvih 40 kvadrata i članove domaćinstva

U BiH je PDV na kupovinu nekretnine trenutno iznosi 17 odsto, a u toku su zakonske pripreme za oslobađanje plaćanja PDV kupaca prvog stana ili kuće. Naime, Dom naroda parlamentarne skupštine usvojio je izmene Zakona o PDV-u koje omogućavaju povraćaj PDV-a prilikom kupovine prve nekretnine, a on će uskoro početi da se primenjuje. Pravo na povraćaj PDV-a imaju svi punoletni građani sa stalnim prebivalištem u BiH, a procedura se bazira na dokumentaciji kojom se dokazuje da kupac od 2006. godine nije imao nekretninu u vlasništvu.

Predviđeni povraćaj PDV-a, slično kao u Srbiji, odnosi se na prvih 40 kvadrata stambene površine kupca i po 15 kvadrata dodatno za članove domaćinstva. Za realizaciju prava biće potrebno dostaviti sedam ključnih dokumenata, uključujući izvod iz matične knjige rođenih, venčani list, potvrdu o državljanstvu, dokument iz Poreske uprave i potvrdu iz Uprave za geodetske poslove da kupac ranije nije bio vlasnik nekretnine.

 

Ministar finansija Srđan Amidžić istakao je da podzakonski akti još nisu finalizovani, ali da prikupljanje potrebne dokumentacije za povraćaj PDV-a može biti završeno u roku od nekoliko dana.

Takođe, značajno je istaći da ovaj zakon ne poznaje starosnu granicu i da svi punoletni građani BiH mogu ostvariti pravo na povraćaj PDV-a ukoliko ispunjavaju uslove da je to njihova prva nekretnina.

Severna Makedonija: Poreska stopa od pet odsto možda skače na 18 odsto

U Severnoj Makedoniji prvi promet stambenih objekata do kraja 2025. godine plaća se po povlašćenoj stopi PDV-a od pet odsto, uvedenoj kao antikrizna mera još 2010. godine. Ova povlastica je više puta produžavana i imala je cilj stimulaciju građevinske industrije.

Od 1. januara 2026. godine stopa PDV-a za prvi promet stanova mogla bi biti povećana na 18 odsto, što bi moglo dodatno povećati troškove stanovanja, navode stručnjaci.

"U okviru Ministarstva finansija, a u koordinaciji sa drugim relevantnim institucijama, biće sprovedena detaljna analiza i, ukoliko se oceni da je potrebno preduzimanje određenih mera i aktivnosti, one će biti predložene Vladi na dalje razmatranje i odlučivanje", naveli su iz Ministarstva finansija za Bloomberg Adriju.

Depositphotos

 

Drugi problem koji ističu računovođe, a koje je konsultovao Bloomberg Adria, jeste avansno plaćanje stanova. Naime, za uplate izvršene do ove godine plaća se porez u visini od pet odsto. Međutim, nejasno je, u slučaju da se PDV poveća posle 1. januara 2026. godine, po kojoj stopi će se oporezovati iznos koji treba da se doplati naredne godine. Zato računovodstvena biroa traže od vlade da što pre definiše odredbe kojima će se regulisati to pitanje.

Računovođe upozoravaju da će to direktno uticati na rast cena i smanjiti dostupnost stanova mladima.

Za nekretnine koje se ne prodaju prvi put, primenjuje se porez na promet nepokretnosti od dva do četiri odsto na tržišnu vrednost, koji uglavnom plaća prodavac.

Hrvatska: Država vraća PDV i porez na promet mlađima od 45 godina

Hrvatska je nedavno uvela sistem subvencija kojim država pokriva do 50 odsto plaćenog PDV-a za prvi stan ili kuću, kao i 100 odsto poreza na promet nekretnina. PDV za kupovinu nekretnina iznosi 25 odsto, dok je porez na promet tri odsto. Subvencije važe za kupce mlađe od 45 godina, koji planiraju da u kupljenom stanu ili kući žive najmanje pet godina. U suprotnom morali bi da vrate subvencionisani iznos poreza.

Dodatno, zakon propisuje maksimalnu kvadraturu stana i cene po lokacijama. Tako se, na primer u Zagrebu, povraćaj obračunava za stanove do 75 kvadrata i kuće do 112,5 kvadrata, uz mogućnost odstupanja do 50 odsto. Novim pravilnicima uređeni su i registri upravnika zgrada, zajednica suvlasnika i kućnog reda, što povećava transparentnost tržišta i kontrolu nad stambenim fondom.

Cilj ovakvih mera je da značajno utiču na tržište nekretnina, posebno u urbanim sredinama, poput Zagreba, Splita i Dubrovnika.

Za ostvarenje prava na ovakav povraćaj poreza, građani Hrvatske moraju da zadovoljie dve kategorije uslova - veličinu nekretnine i njenu cenu po kvadratnom metru.

Tako će, na primer, za jednu osobu važiti standard od 50 kvadrata, s tim da je dopušteno odstupanje do 50 odsto, što znači da može da kupi stan do 75 kvadrata, iako će se povraćaj poreza obračunavati samo na propisanu osnovu. Za kuće su gornje granice veće - samac može da ostvari povraćaj za kuću do 112,5 kvadrata.

Uz podsticaje za kupovinu nekretnina, na snagu stupaju još tri pravilnika koji regulišu odnose u stambenim zgradama. To su registar upravnika zgrada koji uključuje osnovne podatke, overene ugovore i kontakte, Registar zajednice suvlasnika sadrži podatke o vlasnicima, međuvlasničkim ugovorima i odlukama suvlasnika, Pravilnik o kućnom redu definiše prava i obaveze stanara u višeetažnim zgradama.

Slovenija: Niži PDV za manje objekte i dodatne olakšice

Slovenija razlikuje pravila za starogradnju i nove nekretnine. Tako nekretnine u već izgrađenim objektima podležu porezu na promet (DPN) koji iznosi dva odsto od vrednosti posla. Ovaj porez plaća prodavac, ali se ugovorom može prebaciti na kupca.

Druga vrsta poreza kod starogradnje je porez na profit. Ako se nekretnina proda pre isteka od 15 godina, plaća se porez na kapitalnu dobit koji iznosi 25 odsto na ostvareni profit. Osnovica se može umanjiti ulaganjima u stan koja održavaju njegovu vrednost. Ovaj porez se ne plaća ako je prodavac živeo u nekretnini koju prodaje poslednje tri godine i imao tamo prijavljeno stalno prebivalište.

Pri kupovini nove nekretnine plaća se PDV od 9,5 odsto za stanove do 120 kvadrata i kuće do 250 kvadrata korisne površine, dok veći objekti podležu stopi od 22 odsto. Pored PDV-a, postoji i oslobađanje od naknade za korišćenje građevinskog zemljišta (tzv. NUSZ) do pet godina i oslobađanje od poreza na imovinu do 10 godina za prvu nekretninu, što dodatno smanjuje troškove kupca.

Opština može dodatno propisati potpuno ili delimično oslobođenje za građane sa nižim prihodima. U oba slučaja poreski obveznik mora poslati pismo opštini, a pojedine opštine imaju svoje obrasce na zvaničnim veb stranicama.

Ako je stambena površina zgrade, u kojoj poreski obveznik ili članovi njegove uže porodice imaju stalno prebivalište, manja od 160 kvadrata, porez na imovinu se ne obračunava. Prvi vlasnici novih stambenih kuća, stanova i garaža takođe su privremeno oslobođeni ovog poreza na period od 10 godina.

Iako se uslovi razlikuju, sve zemlje regiona kroz sistem PDV-a i dodatnih olakšica nastoje da omoguće kupovinu prve nekretnine građanima, pre svega mladima i prvokupcima. Srbija i BiH imaju striktne kvadraturne granice, Hrvatska kombinuje PDV i porez na promet, dok Slovenija dodatno oslobađa od poreza na imovinu i NUSZ-a.

Severna Makedonija se suočava sa mogućim povećanjem PDV-a, što bi moglo da dodatno optereti kupce, dok ostale zemlje stabilizuju svoje subvencije kako bi podstakle tržište. Sve u svemu, povraćaj PDV-a ostaje najvažnija poreska olakšica za stambenu kupovinu u regionu, sa potencijalom da smanji troškove kupovine prve nekretnine i učini tržište pristupačnijim za građane.

- U pisanju pomogli Nataša Hadžispirkoska Stefanova, Mirela Haskić-Suša, Vladimir Nikoloski i Aleksandar Lukić