Šta građevinarstvo većine zemalja regiona vuče u minus

Slobodan kancelarijski prostor u glavnim gradovima regiona gotovo da ne postoji, niskogradnja posustaje, a sektoru u svim državama nedostaje radne snage.

Građevinska aktivnost u regionu i dalje je pretežno podstaknuta visokogradnjom jer su stope rasta više nego u niskogradnji. Izuzimajući Hrvatsku i donekle Bosnu i Hercegovinu, sve ostale zemlje u regionu beleže pad građevinske aktivnosti od početka 2025. godine u poređenju sa aktivnošću zabeleženom krajem prethodne godine. 

U prva tri meseca 2025. godine obim građevinskih radova u Hrvatskoj porastao je za 8,5 odsto u odnosu na isti period 2024. godine, što ukazuje na stabilan rast sektora i pozitivan zamah koji se očekuje da će se nastaviti i tokom ostatka godine. Tokom poslednja dva meseca prvog kvartala 2025. izdato je manje građevinskih dozvola nego u istim mesecima prošle godine, pa je ukupan broj dozvola za prvi kvartal ostao nepromenjen. To ne iznenađuje s obzirom na intenzivan fokus zemlje na projekte obnove nakon zemljotresa.

Međutim, sektor se suočava sa značajnim izazovima, uključujući nedostatak kvalifikovane radne snage i tenderske postupke koji često ne rezultiraju izborom izvođača. Jedan od glavnih razloga je što ponude često premašuju budžetske procene, zbog rasta cena ulaznih troškova. Rastuća građevinska aktivnost samo delimično prati stvarne kapacitete, jer hrvatske građevinske firme sve više zavise od uvozne radne snage zbog nedostatka domaće. Nedavni rast je uglavnom podstaknut sredstvima iz EU, koja finansiraju značajan deo aktivnosti obnove. U budućnosti postoji jasan imperativ za uključivanje privatnih investitora u nastavak procesa obnove. 

 

 

U januaru 2025. obim građevinskih radova porastao je godišnje za 11,7 odsto. Rast je bio izraženiji u visokogradnji, koja je porasla za 14,1 odsto, dok su radovi u niskogradnji porasli za 10,1 odsto. Pozitivan trend nastavljen je i u februaru i martu 2025, sa porastom građevinske proizvodnje od 7,5 odsto i 6,3 odsto godišnje.  

Tražnja za novim stanovima ostaje stabilna, podržana povoljnim kreditnim uslovima i državnim subvencijama. Takođe, prosečna veličina novoizgrađenih stanova raste, što ukazuje na potrošačke preferencije ka prostranijem životnom prostoru. 

Usporavanje građevinske aktivnosti u Srbiji početkom ove godine nije iznenađenje, s obzirom na to da je poslednji kvartal 2024. obeležio rekordan nivo aktivnosti u sektoru. Prema podacima RGZ-a, tržišna vrednost je tokom tog perioda porasla za 26,7 odsto, dok je broj ugovora o kupoprodaji nepokretnosti porastao za osam odsto. Ukupan promet na tržištu nepokretnosti dostigao je 2,2 milijarde evra, što je na nivou rekordne 2022. godine, kada je sektor beležio snažan rast. U istom periodu potpisano je skoro 35.000 kupoprodajnih ugovora, što je najviši kvartalni broj u poslednje dve godine. 

Stanovi su činili najveći udeo u ukupnoj vrednosti prodatih nepokretnosti u četvrtom kvartalu  2024. sa  57 odsto. Ostale vrste nepokretnosti imale su jednocifreni udeo. Kada je reč o načinu plaćanja, 11 odsto svih kupovina finansirano je putem kredita koji su najviše bili namenjeni kupovini stanova.  

U prva tri meseca 2025. broj građevinskih dozvola je opao za 2,7 odsto. Pad je bio naročito izražen u oblasti niskogradnje: - 2,8 odsto u januaru, -10,8 odsto u februaru i -17,2 odsto u martu. Februar i mart nagoveštavaju mogući oporavak kada je reč o stambenoj izgradnji sa rastom od 9,3 odsto i 4,1 odsto. Iako će se graditi manje stanova, njihova ukupna površina je veća, što ukazuje na izgradnju prostranijih stambenih jedinica. 

Severna Makedonija, zajedno sa Hrvatskom, jedina je zemlja koja beleži značajne stope rasta građevinske aktivnosti od početka ove godine. Godišnja stopa rasta obima građevinskih radova u prva dva meseca iznosi 7,9 odsto. Vrednost ugovorenih građevinskih radova u prvom kvartalu 2025. veća je za 60 odsto u odnosu na isti period prošle godine. Vrednost radova u niskogradnji raste uglavnom zbog snažne potražnje za infrastrukturnim projektima koje finansira država. Takođe, inflacija cena građevinskog materijala i nedostatak radne snage doprinose rastu ukupne vrednosti radova. U budućnosti, iako se u Severnoj Makedoniji beleži pad građevinskih dozvola od 4,3 odsto u prvom kvartalu 2025. na godišnjem nivou, pozitivno je to što dozvole rastu u oblasti saobraćajne infrastrukture i rekonstrukcije stanova. 

Ukupna aktivnost u građevinskom sektoru BiH u prvom kvartalu ove godine zabeležila je blagi pad od 0,2 odsto u odnosu na četvrti kvartal 2024. Ova promena je pretežno rezultat pada od 0,6 odsto u niskogradnji, koji rast u visokogradnji nije uspeo da nadoknadi. Međutim, poređenjem prvih kvartala ove i prošle godine, zabeležen je skroman rast od 0,4 odsto, podržan rastom visokogradnje od 1,6 odsto.  

Ohrabrujući razvoj predstavlja godišnje povećanje broja izdatih građevinskih dozvola za 3,5 odsto u prva tri meseca ove godine, pretežno zahvaljujući rastu od 9,4 odsto u dozvolama za zgrade. Uprkos ovom godišnjem rastu, beleži se usporavanje trenda u odnosu na kraj 2024: pad od 7,8 odsto u prvom kvartalu 2025. Ovaj pad nije neočekivan, jer građevinska aktivnost u BiH, merena izdatim dozvolama, pokazuje izraženu sezonalnost: više dozvola se izdaje u drugoj polovini godine. Tokom poslednje dve godine, više od polovine (54 odsto) svih građevinskih dozvola izdato je u drugoj polovini godine. 

Depositphotos

 

Početak 2025. za građevinski sektor u Sloveniji obeležen je mešovitim trendovima. Dok neki segmenti pokazuju znake oporavka, drugi nastavljaju da beleže pad. Ukupno, u prvom kvartalu zabeležen je pad građevinske aktivnosti od 7,3 odsto u odnosu na isti period prethodne godine. Vrednosno, u februaru 2025. vrednost završenih građevinskih radova pala je za 4,1 odsto u odnosu na prethodni mesec i za 10,8 odsto u odnosu na februar 2024. U prva dva meseca 2025. ukupna vrednost građevinskih radova bila je 4,3 odsto niža nego u istom periodu prošle godine. Pad je naročito izražen u niskogradnji, gde je zabeležen pad od 22,6 odsto, dok su specijalizovane građevinske aktivnosti porasle za 11,4 odsto, a visokogradnja za četiri odsto.

Broj građevinskih dozvola u prvom kvartalu ove godine porastao je za 16 odsto. Po kategorijama, broj dozvola za stambene zgrade porastao je za 12,7 odsto, a za druge objekte za 19,1 odsto. Nakon pada od 7,2 odsto u januaru, februar i mart beleže visoke stope rasta, u februaru je broj izdatih dozvola porastao za 27,6 odsto godišnje, a u martu čak za 33,3 odsto. Ovi procenti rasta ukazuju da naredni periodi mogu doneti pojačanu građevinsku aktivnost, što znači da bi trenutni pad iz prvog kvartala mogao biti nadoknađen i eventualno preokrenut u pozitivan trend. 

U prvom kvartalu 2025. nije bilo promena u kapacitetima tržnih centara i ritejl parkova u Adria regionu u odnosu na kraj 2024. Građevinska aktivnost je trenutno stagnirala, ali se očekuje nastavak razvoja jer je više projekata u izgradnji. U Sloveniji, Hrvatskoj i Srbiji, tržni centri i dalje dominiraju nad ritejl parkovima. Najmanja razlika između ova dva formata je u Srbiji, gde tržni centri čine 57 odsto tržišta. Popularnost ritejl parkova raste usled razvoja putne infrastrukture i širenja maloprodajnih objekata van gradskih centara. U Sloveniji je odnos čak 80:20 u korist tržnih centara, dok u Hrvatskoj dve trećine ponude čine tržni centri. 

Prinosi favorizuju tržne centre. U Srbiji i Hrvatskoj su "prime" prinosi za tržne centre viši u proseku za 0,25 p. p. u odnosu na ritejl parkove, dok je u Sloveniji ta razlika 0,75 p. p. Cene zakupa u ritejl parkovima su slične u sve tri zemlje (9–13 €/m²) a kod tržnih centara Srbija beleži najviše prosečne zakupnine (26–29 €/m²), zatim Hrvatska (21–23 €/m²), dok su najniže u Sloveniji (19–22 €/m²).  

Slobodan kancelarijski prostor u glavnim gradovima regiona gotovo da ne postoji. Beograd sa 3,8 odsto ima najviše dostupnog prostora, Zagreb ima tri odsto, dok je u Ljubljani dostupno svega dva odsto. „Prime“ prinosi u sva tri grada su slični i kreću se između 7,5 i 7,75 odsto. Zagreb prednjači po ukupnoj ponudi kancelarijskog prostora najviših klasa. Očekuje se da će trenutni projekti povećati ponudu za skoro šest odsto. Većina novih zgrada gradi se u centralnoj poslovnoj zoni, gde je trenutno dostupno samo oko jedan odsto prostora. Zakupnine u Zagrebu su najniže među regionalnim prestonicama (oko 16,5 evra po kvadratnom metru).

U Beogradu se očekuje rast ponude kancelarijskog prostora za oko devet odsto, većinom u Novom Beogradu. Zakupnine za najkvalitetnije prostore su oko 18 evra po kvadratnom metru i najtraženiji su prostori veličine između 200 i 400 kvadratnih metara, što odgovara fleksibilnim potrebama zakupaca u hibridnim radnim modelima. Ljubljana beleži najvišu tražnju i najvišu "prime" zakupninu od 19 evra po kvadratnom metru. Iako ima najmanju ukupnu ponudu kancelarijskog prostora, u izgradnji je čak 95.000 kvadratnih metara, što znači da će u naredne dve godine zabeležiti najveći proporcionalni rast ponude. Samo 40 odsto trenutnog prostora spada u klasu A, što predstavlja potencijal za investitore da grade moderne objekte i dodatno unaprede tržište. 

Srbiji je zahvaljujući infrastrukturnim ulaganjima zadržana stabilnost "prime" prinosa i zakupnina u industrijskom sektoru. Beograd dominira u ponudi, ali se industrijska aktivnost širi i van glavnog grada. Potražnja je visoka, posebno zbog distribucije i logistike, a Srbija se nameće kao atraktivna zemlja za proizvodne kompanije. U Hrvatskoj i Sloveniji beleži se pad prinosa, dok zakupnine rastu: cene nekretnina rastu brže od prihoda. Hrvatska ima jaku izgradnju novih objekata, posebno oko Zagreba, dok Slovenija ima najmanje novih projekata i sporiji tempo rasta. Zajednički trend za sve zemlje je jaka tražnja i fokus investitora na dobro povezane i logistički povoljne lokacije. 

Glavno je da zbog manjka radnika u građevinarstvu, povećanje plata može pomoći da se zadrže postojeći radnici i da se neki od onih koji rade u inostranstvu vrate kući. Logistički i distributivni centri brzo rastu jer nema dovoljno slobodnog prostora, a razvoj infrastrukture im dosta pomaže. Zbog razvoja saobraćajne mreže i promena u navikama kupaca, ritejl parkovi se sve više grade van gradskih centara. Kancelarijski prostor je trenutno veoma tražen, a ponuda je mala, posebno za moderne zgrade. Centralni delovi gradova su skoro popunjeni, pa je teško naći mesto za nove objekte. Beograd i Zagreb će nastaviti da rastu, sa tendencijom da zakupci prelaze iz starijih u novije zgrade, što može podići cene zakupa.