Stan – nemoguća misija za porodicu Nikolovski

Porodica Nikolovski već više od godine traži stan od 60 kvadratnih metara. Žive u Severnoj Makedoniji, ali priče poput njihove možemo slušati po celom regionu. Nema stanova, odnosno cene su im porasle do rekordnih nivoa i za prosečan džep postale teško dostupne. Sve skuplje zaduživanje sve to dodatno opterećuje, ali ako je verovati analitičarima, krajem godine i ono bi trebalo pojeftiniti. 

U jednom od najatraktivnijih susedstava u skopskoj opštini Karpoš, za stan od 60 kvadratnih metara bilo je potrebno platiti 72 hiljade evra. To je 1.200 evra po kvadratnom metru. Porodica Nikolovski tamo već celu godinu pokušava da pronađe stan, ali ponude jednostavno nije bilo, odnosno i danas je jako ograničena. Mnogo je porodica poput Nikolovskih u Adria regionu. S nedostatkom ponude, cene nekretnina u regionu porasle su do rekordnih nivoa. 

Najviši godišnji porast cena nekretnina zabeležen je u Bosni i Hercegovini, od 47,5 odsto, a prati je Severna Makedonija s rastom od 26 odsto u zadnjem kvartalu. Znatan porast zabeležen je i u drugim državama: cene stanova su u Sloveniji u trećem kvartalu skočile za 15,4 odsto, u Hrvatskoj za 14,8 odsto, a u Srbiji za 13 odsto, prema zadnjim dostupnim tržišnim analizama. 

Pojedini primeri zapravo prikazuju još dramatičniju sliku. Na primer, u karpoškom naselju Kozle, izgrađen je stambeni objekat procenjen na 2.000 evra po kvadratnom metru. Dakle, stan od 60 kvadrata prodaje se za 120 hiljada evra – gotovo dvostruko više nego pre godinu ili dve. 

„Cene stanovanja su previsoke, pa živimo u iznajmljenom stanu“, odgovaraju članovi porodice Nikolovski. Odlučili su da pričekaju pad cena. Ali kad bi mogli da ga dočekaju? Mišljenja se o tom pitanju znatno razilaze. 

Analitičari Bloomberg Adrije već u drugoj polovini 2023. godine predviđaju prosečno 10-odstotni godišnji pad cena nekretnina. Podaci za zadnji kvartal 2022. godine ukazuju na još uvek visoki rast cena stanova i kuća, ali analitičari smatraju da će učinci zaoštravanja monetarne politike i slabljenja opšteg privrednog stanja „vrlo verovatno uzrokovati pritisak na sniženje cena nekretnina i smanjiti potražnju“. Odloženi učinak opštih ekonomskih kretanja bi trebalo da se na tržište nekretnina odrazi tek u drugoj polovini 2023. godine, dodaju. 

Deo posrednika u prometu nekretnina suzdržan je od takvih prognoza – ne očekuju drastične padove, pre hlađenje, a neki čak dalji rast cena nekretnina. Najveći je problem skromna ponuda, dodaju jednoglasno. 

Cene bi mestimično kratkoročno čak trebalo da rastu 

Slične poteškoće kao porodica Nikolovski imaju i porodice, odnosno kupci iz drugih država regiona. Na primer, cene nekretnina u Hrvatskoj su u trećem kvartalu prošle godine porasle za 14,8 odsto. Pogledamo li detaljnije, vidimo da su cene nekretnina u Zagrebu na godišnjem nivou u proseku porasle za 17,9 odsto, a na Jadranu za 12,8 procenata. 

„Nekretnine su ciklična industrija, pa kretanje tržišta pre svega zavisi od opšteg privrednog stanja“, smatra Ivan Laljak iz savetodavne agencije Colliers. Ulagači u nekretnine takođe su postali oprezni jer su očekivanja u vezi s mogućom recesijom i razvojem inflacije još nesigurna. Laljak zato kratkoročno ne očekuje značajno usporavanje rasta cena nekretnina. Najnoviji izveštaji s tržišta nekretnina čak pokazuju da cene u nekim državama regiona, a naročito u Hrvatskoj, nastavljaju da rastu. Hrvatska je ulaskom u evrozonu i šengenski prostor postala zanimljivija i za ulagače, a posebno ih zanimaju Zagreb i Jadran. 

Posebni uslovi vladaju na srpskom tržištu, gde je na tržište nekretnina delimično uticao dolazak ruskih državljana, iako je, prema mišljenju analitičara, teško odrediti koliko. „U Srbiju se doselio veliki broj stranaca – od toga oko 150 hiljada  Rusa, što je veličina većeg grada u Srbiji. To je veliki bazen potencijalnih kupaca i najamnika i naš model je gotovo jedinstven u Evropi“, rekao je Milić Đoković iz agencije za nekretnine Old Royal Sistem. 

„Sam dolazak Rusa mogao bi da doprinese tome da Srbija bude među retkim tržištima nekretnina koja 2023. godine neće doživeti pad cena“, smatra Nebojša Nešovanović, direktor odeljenja za savetovanje i procenu vrednosti za Jugozapadnu Evropu u agenciji CBRE. 

Đoković deli to mišljenje i u nadolazećem periodu ne očekuje pad cena. „Svi pokazatelji lokalnog tržišta ukazuju na to da će se taj trend potražnje za nekretninama nastaviti i u 2023. godini, tako da će biti više kupaca nego nekretnina. Veća potražnja – manja ponuda, neće biti pada cene“, kaže procenitelj. 

Ne rast, već hlađenje 

„Neće doći do većeg pada cena“, rekla je o slovenačkom tržištu Zarja B. Mavec iz agencije za nekretnine Inalbea. „I prošla kriza nas je naučila da cene nekretnina zadnje padnu.“ Možemo očekivati hlađenje, što je u transakcijama već vidljivo, dodaje. Cene nekretnina su u trećem kvartalu na nivou države bile gotovo za trećinu više nego pre dve godine – porasle su s 2.047 na 2.646 evra za  kvadratni metar. U Ljubljani su cene starih nekretnina takođe ostale na nivou iz drugog kvartala, odnosno prosečno 3.660 evra za kvadratni metar. 

„Cene se uvek prvo snize za nekretnine lošijeg kvaliteta, a dobrim nikad ne padnu tako znatno“, uverena je Mavec. U Ljubljani, koja je svojevrsni motor slovenačkog tržišta nekretnina, broj transakcija smanjuje se već treći uzastopni kvartal, što je praktično replika stanja na državnom nivou. „Nismo uočili smanjenje broja transakcija, ali jesmo uočili promenu strukture kupaca i vremena potrebnog za prodaju nekretnine“, primećuju u agenciji za nekretnine Century21. Krajem prošle godine i u prvom kvartalu ove prevladavaju kupci koji nekretnine kupuju radi ulaganja. 

„Cene se još uvek drže nivoa na kojem su bile“, potvrđuje i Zoran Đukić iz agencije za nekretnine Stoja Trade. 

Skuplje zaduživanje 

Na cene stambenih nekretnina zasigurno će uticati više kamatne stope jer poskupljuju zaduživanja, a pooštravaju i uslove samih kredita. „Novac je dosad bio jeftin, pa banke nisu zahtevale vlastite udele. Pozajmljivanje novca u recesiji poskupljuje, pa se uslovi zajma pogoršavaju“, naglašava posrednica za poslove nekretnina Mavec. Slično predviđaju analitičari Bloomberg Adrije. Obim stambenih kredita smanjiće se, takođe, na račun sve viših kamatnih stopa. Kupci će se posledično sve teže odlučivati na veće kupovine jer visoka inflacija snižava realne plate i kreditnu sposobnost, a u 2023. ugroziće ušteđevine.  

Još nema ponude 

Zaključak – stambena ponuda je skromna. To je u nekim državama regiona ozbiljan problem. „Potražnja u Sarajevu vrlo je velika, što dokazuje činjenica da se skoro sve nekretnine rasprodaju i pre završetka gradnje“, rekao je Emir Kulovac, agent za nekretnine iz agencije TIM Nekretnine. Za stare stanove u Sarajevu je potrebno platiti od 1.278 do 2.556 evra za kvadratni metar. Cene novogradnje penju se i do 3.579 evra, a za one s posebnim karakteristikama i do više od 4.000 evra. Na državnom nivou su cenovni rasponi još veći. 

„Ove godine će se cene nekretnina stabilizovati, a do pada bi moglo doći krajem godine i u 2024, iako ne većeg od 20 odsto“, kaže Aleksandar Vuković, vlasnik agencije Condo Nekretnine iz Banjaluke. „Ako uđemo u razdoblje recesije, to će svakako značajno uticati i na tržište nekretnina, gde će doći do znatnog pada prodaje i posledičnog pada cena“, dodaje. 

Epilog: Kupci, budite na oprezu! 

Cene nekretnina iz statistike prikaz su prosečnih cena. Kupovina stana jako je subjektivna. Ako tražite stan poput porodice  Nikolovski s početka članka, ključno je zapamtiti da, iako su mediji puni vesti o rekordnim cenama, na tržište dolaze i stanovi po „normalnijim“ cenama. Kad kupujemo stan, dobro je stalno biti na oprezu i svaki dan pregledati oglase. Dobre ponude možemo naći čak i kad svi u isti rog duvaju da je to nemoguća misija. 

Prevela Jelena Stjepanović.

Trenutno nema komentara za vest. Ostavite prvi komentar...

Ostavi komentar