Da li novo arhitektonsko čudo u Dubaiju najavljuje pucanje balona

Ako biste pomislili da najnoviji projekat Alexa Zagrebelnya zvuči kao nešto iz naučnofantastičnog filma, ne biste pogrešili.

Razvojni investitor sa sedištem u Dubaiju gradi Eywu, stambenu kulu od 21 sprata, dizajniranu tako da podseća na planine Aliluja (engl. Hallelujah Mountains) iz filmova Avatar.

Ostali elementi plana oslanjaju se na principe Vastu Šastre, tradicionalne indijske nauke o arhitekturi i uređenju prostora: u temelj zgrade ugrađena je piramida teška 14 tona, napravljena od 1.450 kristala i poludragog kamenja. Kada izgradnja bude završena 2026. godine, spavaće sobe će biti obložene materijalima za koje se tvrdi da štite stanare od elektromagnetnih polja.

"Koristim arhitekturu i dizajn kao jezik kojim govorim spoljašnjem svetu o tome šta ne sme da se izgubi za buduće generacije", kaže Zagrebelny.

Već je prodao 16 stanova u kuli Eywa, po cenama od 2,7 miliona do 7,5 miliona dolara. Eywa je primer futurističkog stambenog projekta koji izaziva pitanja da li je tržište nekretnina u Dubaiju - u snažnom rastu od 2020 - na ivici balona spremnog da pukne.

Samo vreme će pokazati da li ovakvi neobični projekti najavljuju nadolazeće usporavanje tržišta ili predstavljaju pažljivo tempirane investicije u gradu koji želi da se oslobodi reputacije ciklusa ekspanzije i kolapsa. Obe opcije deluju podjednako moguće. S jedne strane, strani profesionalci i dalje pristižu u Dubai, gurajući cene naviše. Optimisti brzo ističu da su zajmodavci zadržali stroga pravila i odobravaju hipoteke do oko 80 odsto vrednosti nekretnine, što je znak da tržište i regulativa sazrevaju. Pored toga, od graditelja se zahteva da zemljište potpuno plate pre nego što gradnja počne.

Kritičari, međutim, primećuju da je procvat tržišta privukao veliki broj novih investitora, a skoro četvrt miliona stanova trebalo bi da bude završeno u narednih nekoliko godina. To bi predstavljalo povećanje ponude stanova u Dubaiju od 30 odsto, prema podacima kompanije Jones Lang LaSalle Inc.

 

"Gotovo svake nedelje sretnemo tri nova graditelja za koje nikada ranije nismo čuli", kaže Sean McCauley, izvršni direktor Devmarka, konsultantske firme za graditelje u Dubaiju. Cene zemljišta su skočile, kaže on, vršeći pritisak na potencijalne marže novih igrača. "Računica je sve manje isplativa."

Procvat tržišta nekretnina u Dubaiju počeo je krajem 2020, kada su visoke stope vakcinacije protiv kovida 19 u Ujedinjenim Arapskim Emiratima, brzo otvaranje za turiste i liberalne vize počeli da privlače strane kupce. Bogati investitori iz Rusije, kriptomilioneri i Indijci u potrazi za drugim domom pohrlili su u grad.

U 2025, volatilnost izazvana globalnim trgovinskim ratom predsednika SAD Donalda Trumpa dodatno je podstakla tržište. Njegova politika dovela je do pada dolara na najlošiji rezultat u prvoj polovini godine još od 1973. Pošto je dirham vezan za dolar, oslabljena valuta je stranim kupcima, posebno iz Evrope, pružila mnogo veću kupovnu moć.

"Ovo je glavni pokretač tržišta", kaže Taimur Khan, šef istraživanja za Bliski istok i Afriku u JLL-u. "Dobijate ogroman popust. A ako se dolar oporavi, dobijate još jedan skok na eventualnom izlazu."

Zahvaljujući tim faktorima, nikada nije bilo bolje vreme za bavljenje nekretninama u Dubaiju. Cene stanova porasle su 70 odsto od kraja 2019, prema podacima JLL-ja. Grad je zabeležio 51.000 prodaja stanova u drugom kvartalu 2025, što je novi rekord, prema firmi Knight Frank. To je vrednost transakcija za prvih šest meseci godine od 73 milijarde dolara, odnosno 41 odsto više nego u istom periodu 2024. godine.

Agencije za nekretnine organizuju sajmove u Londonu, Parizu i drugim većim gradovima i bogatim Evropljanima promovišu kupovinu drugog doma u Emiratima. "Ima dobrih bolnica, dobrih škola i dobre infrastrukture - Dubai svega toga ima u izobilju", kaže Michael Belton, izvršni direktor Mereda, firme koja gradi stambenu kulu od 66 spratova sa 310 stanova, planiranu za završetak 2027. godine. Na 40. spratu predviđen je infiniti bazen sa panoramskim pogledom na more.

Mered kaže da je već prodao skoro polovinu stanova. Ipak, lako je naići na simbole nekadašnjih ekscesa na tržištu nekretnina koji su Dubai doveli na ivicu bankrota pre manje od 20 godina.

Uzmimo primer "The World", arhipelag od 300 veštačkih ostrva u Persijskom zalivu, za koji je državni investitor Nakheel PJSC 2008. potrošio 13 milijardi dolara. Pad cena i rast duga matične kompanije Dubai World naveli su je da zatraži finansijsku pomoć od vlade susednog Abu Dabija. Radovi na svim projektima prekinuti su kada je svetska finansijska kriza izbila krajem te godine.

 

Prodaja je stala. Vlasti Dubaija morale su da zaustave decenijsku graditeljsku ekspanziju zasnovanu na zaduživanju. Emirat je, potom, doživeo i drugi pad tržišta nekretnina nakon pojeftinjenja nafte 2014, što je dodatno odložilo mnoge projekte. Međutim, ta istorija danas ne obeshrabruje graditelje.

Josef Kleindienst (austrijski preduzetnik) proveo je gotovo dve decenije razvijajući Heart of Europe - kolekciju nekretnina vrednu šest milijardi dolara, izgrađenu na šest ostrva iz skupa "The World", koja obećava spoj "najboljeg od evropske kulture, arhitekture i ugostiteljstva", sa luksuzom i belim peskom po kojima je Dubai poznat. Godine 2024. Kleindienst je konačno otvorio prvi hotel u okviru projekta Voco Monaco Dubai, deo InterContinental Hotels Groupa, sa "rashladnom ulicom" (engl. raining street) kojom gosti dolaze do plažnog kluba u stilu francuske rivijere. Sledeći korak je replika vodenih ulica Venecije.

Pristalice aktuelnog tržišta nekretnina u Dubaiju ističu da su temelji tržišta danas zdraviji nego 2008. godine. Pre dve decenije, manija nekretnina bila je uglavnom podstaknuta stranim investitorima koji su dolazili da špekulativno kupuju. Danas bogati stranci sve češće biraju Dubai za dom, makar privremeno.

"Tržište sve više oblikuju pravi kupci, a ne špekulanti", kaže Will McKintosh, regionalni partner za Bliski istok i Severnu Afriku u Knight Franku. Navodi da manje od pet odsto kupaca sada preprodaje nekretnine u roku od 12 meseci od kupovine, u poređenju sa 25 odsto iz 2008. Lideri sektora se nadaju da će još više njih ostati dugoročno, pa čak i odabrati Dubai za mesto penzionisanja.

Uprkos godinama regulatornih prepreka i kašnjenja, Kleindienst smatra da je samo pitanje vremena kada će projekti poput njegovog pronaći publiku. Nije zabrinut zbog potencijalnog novog pada tržišta. "Dubai ima svoj tempo - ideja ovih ostrva neće nestati. Samo je pitanje da li će se desiti pre ili kasnije. Ali desiće se", zaključuje.