Koliki prinos možete da očekujete ako uložite novac u stan u Turskoj

Turska, očaravajuća zemlja oslikana kontrastima, smeštena na raskršću Evrope i Azije, godinama unazad privlači pažnju stranih investitora kao jedno od najdinamičnijih tržišta nekretnina. Zahvaljujući povoljnim cenama, prirodnim lepotama, dobroj povezanosti i liberalnom zakonodavstvu prema stranim državljanima, broj kupaca koji ulažu u stanove, vile i komercijalne prostore konstantno je rastao, međutim, taj trend je blago preokrenut.

Usled otežanih uslova za dobijanje državljanstva i strožih propisa, ekonomske nestabilnosti i visoke inflacije, većih kamatnih stopa, te smanjenog priliva iz Rusije i Irana (zbog ratova), stručnjaci procenjuju da su investicije u prvih devet meseci 2024. opale u poređenju sa istim periodom prethodne godine.

Kompanija EVA Real Estate Appraisal analizirala je ulaganja stranih kupaca u nekretnine u Turskoj tokom poslednje dve godine, na osnovu podataka o 10 zemalja koje najviše ulažu i 10 najpopularnijih turskih regiona. Zabeležen je pad od 65 odsto u površini kupljenih nekretnina (izraženoj u kvadratnim metrima) i pad od 37 odsto u broju transakcija koje su obavili strani državljani, navodi se na sajtu Turskog zavoda za statistiku (TÜİK). Poređenja radi, ukupna površina nekretnina koju su stranci kupili u prvih devet meseci 2023. godine iznosila je 3.513.288 kvadratnih metara, dok je u istom periodu 2024. godine to bilo "svega" 1.224.656 kvadratnih metara.

TÜİK dalje navodi da je 17.090 stambenih jedinica prodato stranim državljanima zaključno sa trećim kvartalom 2024. godine, te da je udeo transakcija sa stranim kupcima u ukupnom prometu do kraja 2024. iznosio 1,8 odsto (to je pad u odnosu na 3,4 odsto u prvih devet meseci 2023. godine).

Istanbul / Depositphotos

 

Ipak, za investitore iz Srbije i regiona, Turska ostaje jedna od najdostupnijih i najisplativijih destinacija za ulaganje u nekretnine, bilo da je cilj kratkoročni prihod od najma, diverzifikacija portfolija ili, čak, preseljenje i sticanje državljanstva. Ako tu zemlju uporedimo s Italijom, primetićemo slične bruto prinose od izdavanja nekretnine, ali i značajne razlike u cenama kvadrata.

"Prosečni bruto prinos na nekretnine u Italiji je 7,5, a u Turskoj 7,4 odsto. Kada uporedimo prinose od najma stana u ovim zemljama, s pretpostavkom da ste uložili 500.000 evra, moguće je zaraditi oko 37.500 evra godišnje u Italiji, a približne su sume i za Tursku. Ipak, dosta zavisi od lokacije i kvaliteta nekretnine", kaže Mihael Blažeković, analitičar Bloomberg Adrije.

Ipak, postoji bitna razlika kod veličine nekretnine za istu svotu novca. "Uzmimo za primer Italiju i Tursku, zbog sličnih prinosa od rentiranja. Analiza pokazuje da se sa 500.000 evra može kupiti mnogo više kvadrata u Turskoj nego u Italiji. Za taj iznos dobijate 142 kvadrata u Rimu, a čak 375 kvadrata u Istanbulu", dodaje Blažeković.

 

 

Najtraženije lokacije

Najveće interesovanje za nekretnine u Turskoj pokazuju investitori iz Rusije, Irana, Nemačke i Velike Britanije, ali sve češće i iz Srbije, Crne Gore i Bosne i Hercegovine. Istanbul, Antalija, Bodrum, Izmir, Marmaris i Alačati su u zenitu kada je reč o tražnji, a cene su raznolike. 

 

 

 

Turski Sen Trope

U kontekstu investiranja, Alačati se u poslednje vreme nalazi među najboljim turskim destinacijama, jer beleži stalni priliv investitora, uglavnom iz Izmira i Istanbula, ali i stranaca koji traže luksuz i kuće za odmor. Vrednost tržišta nekretnina u toj oblasti konstantno raste, posebno u poslednjih pet godina, podstaknuta razvojem novih projekata. Takođe treba istaći da popularnost tokom letnjih meseci omogućava visoke prihode od kratkoročne rente.

Poput Sen Tropea na Azurnoj obali, Alačati privlači tursku i međunarodnu elitu: poznate ličnosti, umetnike, dizajnere i bogate turiste. Cene nekretnina i smeštaja u sezoni su visoke, a restorani, plaže i butici ciljaju na premijum klijentelu, tako da je to mesto definitivno za one sa dubljim džepom.

Alačati je, inače, poznat po uskim kamenim ulicama, žaluzinama u pastelnim bojama, poput lavande, i očuvanim kućama iz grčko-osmanskog perioda, što nalikuje vizuelnom identitetu Sen Tropea, koji čuva duh Mediterana.

Alačati / Depositphotos

 

U blizini je i Port Alačati, marina za luksuzne jahte i nautički turizam, po uzoru na Sen Trope, koji je sinonim za mondenski primorski život. Regija je prepuna i gurmetskih restorana, vinskih podruma i butik hotela sa pet zvezdica, što doprinosi otmenosti, a zaliv u Alačatiju je jedno od najboljih mesta u Evropi za surfovanje na vetru (engl. windsurfing) i takozvanu vožnju zmajem na vodi (engl. kitesurfing), sa konstantnim vetrovima tokom leta. Taj doživljaj pre svega privlači bogatu sportsku publiku i turiste željne adrenalina.

Poreska politika

Turska je poreski povoljnija i administrativno jednostavnija destinacija za ulazak na tržište nekretnina od većine zemalja EU, posebno za kupce koji planiraju da koriste nekretnine za sopstvene potrebe ili izdavanje. Kada je reč o porezima i troškovima, Turska spada među zemlje s umerenim fiskalnim opterećenjem u poređenju sa zapadnoevropskim državama poput Italije, Francuske ili Španije. Na primer, godišnji porez na imovinu u Turskoj je nizak, iznosi između 0,1 i 02 odsto, a kapitalna dobit se oporezuje samo ako se nekretnina proda u prvih pet godina. U Italiji ili Španiji, godišnji porez na imovinu često je dosta iznad turskog nivoa, naročito u gradovima s luksuznim nekretninama. Osim toga, oslobađanje od poreza na kapitalnu dobit se teže ostvaruje, a birokratija je dosta kompleksnija.

U Turskoj su na snazi dva poreza pri kupovini, a to su porez na promet (Tapu Harcı) koji iznosi četiri odsto od cene (često dele kupac i prodavac) i PDV (KDV) koji varira od jedan do 20 odsto i važi samo za novogradnju. Stranci čak, uz određene uslove, mogu biti oslobođeni PDV-a.

Zatim, tu su godišnji porezi i troškovi, poput poreza na imovinu (0,1-02 odsto godišnje ili više u velikim gradovima kao što su Istanbul i Izmir) i takse za održavanje (Aidat) koja se plaća mesečno, a cena ide od 0,5 do dva evra po kvadratu. Među ostalim troškovima su usluge advokata, notara i prevodioca, koje iznose od 1.000 do 2.500 evra, te administrativne takse od 300 evra.

Ako odlučite da rentirate nekretninu, moraćete da izmirujete porez na prihod od rente, koji je od 15 do 40 odsto. Ali postoji neoporezivi godišnji prag koji, prema aktuelnim podacima (2025), iznosi oko 33.000 turskih lira. Na primer, ako godišnje od izdavanja zaradite 100.000 lira, prvih 33.000 lira je neoporezivo, dok ostatak (67.000 lira) podleže oporezivanju po određenim progresivnim stopama, pri čemu se granični pragovi ažuriraju svake godine.

Sve skupa, porezi su viši u metropolitenskim zonama, baš kao i mesečni troškovi u luksuznim regijama poput Bodruma, Alačatija i Istanbula.