Kakve su sada cene nekretnina u Dubaiju i da li je kupovina i dalje isplativa

Rat u Iranu je prvi put ozbiljnije uzdrmao glavnu pretpostavku na kojoj je Dubai godinama gradio građevinski i investicioni bum - da je reč o regionalnoj "oazi stabilnosti". Ipak, uprkos udarima na delove UAE i selektivnom padu broja transakcija, javno dostupni podaci ne potvrđuju opšti slom cena i kirija. U međuvremenu je dogovoren i prekid vatre između SAD, Izraela i Irana, što bi dodatno trebalo da umiri tržišta - i kapitala i nekretnina.

Pojedini prodavci, prema pisanju Reutersa, nude popuste od 12 do 15 odsto za hitne prodaje i promet je u nekim segmentima usporio, ali luksuzni i off-plan (projekti u izgradnji) segmenti i dalje privlače kapital, dok se logika investiranja primarno zasniva na stanovima sa jačim prinosom od rente i manjim ulaznim rizikom.

 Gulf News, pozivajući se na podatke fäm Propertiesa i Springfield Propertiesa, navodi da je tržište nekretnina u Dubaiju u prvom kvartalu 2026. godine zadržalo snažan zamah, uz ukupnu vrednost transakcija od oko 48 milijardi dolara kroz gotovo 48.000 transakcija. Na godišnjem nivou, vrednost tržišta porasla je za 23,4 odsto, dok je broj transakcija skromnije rastao (5,5 odsto), što ukazuje na to da rast, pre svega, dolazi od viših cena, a ne većeg obima prodaje.

Marko Selaković, profesor na SP Jain School of Global Management u Dubaiju, kaže za Bloomberg Adriju da Dubai nastavlja da funkcioniše nesmetano: "Svi kritični servisi su besprekorno organizovani, nema nestašica, mnogo kompanija radi onlajn. Tenzija se oseća, naravno, ali država i institucije rade svoj posao i građani imaju poverenje u njih".

Najatraktivniji emirat je, pritom, u 2026. godinu ušao kao tržište koje je iza sebe već imalo višegodišnji snažan rast u oblasti nekretnina, pa je rat u Iranu došao u trenutku kada su mnogi analitičari ionako očekivali usporavanje. S tim u vezi, pitamo Selakovića kakvo je stanje zaista, s lica mesta.

"Imam utisak da stvaranju ovakve atmosfere ponajviše doprinose samozvani influenseri željni medijske pažnje, ali i da postoji orkestrirana potreba da se centri razvoja, pre svega Dubai, predstave u znatno apokaliptičnijem svetlu nego što to jesu. Jedan od notornih dokaza u prilog tome jeste dramatično izveštavanje o navodnoj masovnoj prodaji nekretnina, o tome kako se prodaju ili izdaju u bescenje. Sve to, jednostavno, nije istina. Cena godišnjeg najma je praktično nepromenjena, baš kao i cene stanova na tržištu."

Svi kritični servisi u Dubaiju funkcionišu nesmetano, nema nestašica, a mnoge firme rade onlajn/Bloomberg

Cene kvadrata i kirija prkose ratnim nemirima

Za sada nema dovoljno javnih podataka koji bi pokazali da su kirije u Dubaiju skliznule, ipak, Reuters izveštava o padu aktivnosti: obim transakcija nekretninama u UAE u prvih 12 dana marta pao je 37 odsto međugodišnje i 49 odsto u odnosu na februar. Istovremeno, medijalna cena je početkom marta bila tek oko tri odsto niža nego godinu ranije.

Đorđe Đorđević, direktor i osnivač Brick Proa, kaže za Bloomberg Adriju da trenutno nije reč o padu tržišta nekretnina u Dubaiju, već o prelasku u zreliju fazu u kojoj dominiraju disciplina, selekcija i razumevanje ciklusa.

"Kod ovih popusta o kojima izveštava Reuters važno je razumeti da se radi o izolovanim situacijama - najčešće o hitnim prodajama ili investitorima koji žele brzi izlaz. Ti slučajevi su više indikator promene sentimenta nego dokaz sistemskog pada cena. Iz mog ugla, ključna razlika je između 'headline' popusta (onaj koji izgleda atraktivno na prvi pogled) i realnog tržišnog kretanja. U praksi se sve češće dešava da agenti ili developeri prezentuju određene nekretnine kao 'velike prilike', uz navodne popuste od 30 do 40 odsto u odnosu na ranije tržišne cene, ali to često nije realan pad, već marketinška strategija. Početna cena se postavlja niže kako bi privukla što veći broj kupaca, nakon čega dolazi do svojevrsnog nadmetanja, odnosno licitacije između zainteresovanih kupaca. U takvim slučajevima, finalna prodajna cena najčešće ne odražava deklarisani popust od 30 odsto, već se kroz nadmetanje vraća bliže realnoj tržišnoj vrednosti. Ovaj mehanizam dodatno potvrđuje da tržište nije u slobodnom padu, već da prelazi u fazu u kojoj se cena formira kroz pregovore i konkurenciju između kupaca, a ne kroz jednostrano diktiranje od prodavaca."

Govoreći o kirijama, Đorđević napominje da cene u Dubaiju početkom 2026. ne beleže uniforman pad, ali da u određenim segmentima jesu zabeležene korekcije - ponekad do 20 odsto naniže. Ključni razlog za to nije samo povećana ponuda novogradnje, već promena strukture tržišta zakupa.

"Veliki broj stanova koji su prethodnih godina bili u službi kratkoročnog najma, sada izlazi na tržište dugoročnog najma. Zbog usporavanja rasta turizma i manjeg priliva novih posetilaca, vlasnici tih nekretnina su se, logično, preorijentisali na stabilniji prihod kroz šestomesečne ili godišnje ugovore. Time se u kratkom roku značajno povećala ponuda stanova za dugoročni najam, a nagli rast ponude je direktno izvršio pritisak na cene. Najpreciznije je reći da tržište trenutno prolazi kroz korekciju u segmentima u kojima je kratkoročno izdavanje bilo dominantno i gde sada dolazi do 'prelivanja' ponude", navodi Đorđević i za primer uzima projekat Emaar Beachfront.

"Stan koji se prethodno izdavao za oko 160.000 dirhama godišnje (oko 37.000 evra), sada je moguće uzeti za 110.000-120.000 dirhama (oko 26.000 evra) na godišnjem nivou. To jasno pokazuje da pad nije samo statistički, već vrlo realan i već prisutan na tržištu. Ukoliko se trenutna situacija produži, odnosno ukoliko se ne vrati snažan rast turizma i priliv novih stanovnika, vrlo je realno očekivati da pritisak na kirije dodatno raste. U tom scenariju, korekcija bi mogla da ide i ispod trenutnih 20 odsto u najpogođenijim segmentima."

S druge strane, važno je napomenuti da ova tendencija najviše pogađa nove ugovore i stanove koji tek ulaze na tržište. Zakupci koji već imaju dugoročne ugovore u velikoj meri su zaštićeni postojećim uslovima i ugovornim obavezama, tako da se ove promene na njih ne reflektuju automatski.

Zašto je nova ponuda ključna

Knight Frank procenjuje da bi tokom 2026. godine na tržište moglo da uđe više od 160.000 stambenih jedinica, pri čemu 85 odsto projekata u izgradnji "otpada" na stanove. Dakle, čak i bez rata, Dubai je bio na pragu ulaska u fazu u kojoj bi se cene kirija "prirodno" korigovale. Analitičari ValuStrata su još u februaru procenjivali da bi do kraja tekuće godine rast kirija mogao da stane ili uspori - upravo zbog snažne nove ponude.

 

"Najveći strukturalni pomak u ovom momentu dolazi od ponude. U narednom periodu na tržište ulazi istorijski visok broj novih jedinica, i to dominantno u srednjem segmentu, što menja pravila igre - više nije pitanje da li postoji tražnja, već koliko će pojedinačni projekat uspeti da se izdvoji u sve konkurentnijem okruženju. Osim toga, često se zanemaruje druga strana jednačine - tražnja. Dubai je dosad rastao na talasu snažnog priliva novih stanovnika i turizma. Danas taj zamah više nije isti. Ne govorimo o padu, ali o usporavanju rasta tražnje, što u kombinaciji s naglim rastom ponude stvara potpuno drugačiji balans na tržištu nego pre dve ili tri godine", ističe Đorđević.

Dubai danas ima dva tržišta koja funkcionišu paralelno.

"Luksuzni segment ostaje relativno izolovan od ovih promena, jer njega pokreće globalni kapital, kupci visoke neto vrednosti i logika očuvanja kapitala. Ograničena ponuda i činjenica da kupci uglavnom ne zavise od finansiranja čine ga otpornijim na kratkoročne poremećaje. Međutim, srednji segment je mesto gde će se desiti prava selekcija. Upravo tu dolazi najveći deo nove ponude, i upravo tu je tržište najosetljivije na promene raspoloženja investitora koji su oprezniji; kupci imaju više izbora, a vreme prodaje se produžava."

To svakako ne znači da je srednji segment slab, već da je najviše izložen ciklusu, jer i dalje nosi najveću realnu tražnju i generiše najzdraviji tok novca kroz zakup. Ali upravo zato što je najmasovniji, prvi oseća promene.

Dubai i UAE odolevaju pritiscima, uz tek blage korekcije cena u pojedinim segmentima / Bloomberg

Da li je nekretnina u Dubaiju i dalje isplativa investicija

Za investitore je danas važnije gde kupuju, nego da li kupuju. Gulf News izveštava da su kupci postali selektivniji - pored investitora, sve veći udeo čine krajnji korisnici koji pažljivije biraju lokaciju, kvalitet i dugoročnu vrednost nekretnine. Najveća aktivnost beleži se u zonama poput Dubai Southa i Jumeirah Village Circlea, kao i u novim razvojnim područjima sa nižim ulaznim cenama. Uprkos regionalnim tenzijama, tržište pokazuje otpornost, a Dubai ostaje jedna od ključnih globalnih destinacija za ulaganje u nekretnine.

"Kupovina nekretnine je stvar procene - tržište je aktivno i u ponudi se mogu naći brojne jedinice na najrazličitijim lokacijama. Čvrsto verujem da će Dubai, nakon prolaska trenutne situacije, znati da zadrži lidersku poziciju na globalnim tržištima. Otuda mislim da je stan u Dubaiju uvek dobra investicija. Oni oprezniji mogu da sačekaju da dođe do normalizacije situacije, ali tržište radi i funkcioniše i u ovim uslovima", zaključuje Selaković.

Global Property Guide pokazuje da bruto prinosi od izdavanja u Dubaiju ostaju relativno atraktivni, ali se razlikuju po lokaciji i tipu nekretnine.

 

Đorđević kaže da je, iz investitorske perspektive, ovo trenutak kada tržište prestaje da nagrađuje brzinu, a počinje da nagrađuje strategiju. Luksuz nudi stabilnost i očuvanje kapitala, ali s ograničenim prinosom. Srednji segment nudi viši prinos, ali zahteva mnogo veću selekciju i razumevanje mikrolokacija i developera. Dodaje da trenutna faza nije signal za izlazak sa tržišta, već signal za promenu pristupa. "Period 'easy money' je završen. Ulazimo u fazu u kojoj će razlika između dobre i loše investicije biti značajno veća nego ranije."

Dakle, ovi podaci nam govore da je i dalje isplativo kupiti nekretninu u Dubaiju, ali pod strožim uslovima nego pre rata. Ako se sukob smiri trajno - i nakon pauze od 14 dana, Dubai može da zadrži dobar deo svoje atraktivnosti zahvaljujući visokoj likvidnosti tržišta, snažnoj međunarodnoj tražnji i činjenici da mnogi kupci planiraju dugoročno. To potvrđuje i Reuters, koji navodi da određeni broj investitora sada aktivno traži "distressed" prilike (prinudne prodaje), dok luksuzni segment jača. Međutim, ako se rat oduži, Citigroup u pesimističnom scenariju vidi prosečan pad cena od oko sedam odsto godišnje do 2028, uz sporiji rast stanovništva, što je za Dubai problematično jer tržište umnogome zavisi od priliva novih rezidenata i stranog kapitala.

Zato bi možda najrazumnije bilo reći da je trenutno isplativija kupovina gotovih, useljivih stanova u kvartovima sa solidnim prinosom i širokom bazom zakupaca, kao što su JVC, JLT, deo Dubai Marine ili odabranih projekata u Business Bayu, nego pomama za najskupljim kvadratima - te zone mogu ostati poželjne samo za ultra-bogate kupce.