Tržište nekretnina u Dubaiju raste uprkos ratu: stručnjaci savetuju kako i zašto sada investirati

Samo godinu nakon ekspanzije novih višespratnica i vila u Dubaiju, za koje se utrkuju najimućniji biznismeni i investitori, ovaj emirat i čitav region našao se u oblaku straha i neizvesnosti. Istina je da su Ujedinjeni Arapski Emirati (UAE) s vremenom formirali stabilnu oazu za stanovanje i biznis, tako da ovi dani prolaze bez velike panike. Ipak, kakve mogu biti posledice rata na Bliskom istoku na tržište nekretnina u UAE - i da li ih uopšte ima?

Vlatko Mrvoš, vlasnik agencije Proagent, sa devet godina iskustva samo u Emiratima, kaže za Bloomberg Adriju da eskalacija regionalnih sukoba i posledične logističke poteškoće u vazdušnom saobraćaju nisu narušile stabilnost tržišta nekretnina u UAE.

"Podaci ukazuju na visok nivo institucionalne otpornosti Dubaija i Abu Dabija. Trenutna situacija je potvrda da su UAE primarna 'sigurna baza' u tom regionu, sposobna da održi stabilnost uprkos nepovoljnim spoljnim faktorima. Početkom ove nedelje, tačnije 9. marta, Dubai je zabeležio čak 941 transakciju u ukupnoj vrednosti većoj od 820 miliona evra. Prodato je 715 stanova i kuća, 111 zgrada i 115 zemljišta. Iako tenzije postoje, one ujedno dodatno ističu institucionalnu snagu UAE. Dok su druge zemlje u regionu podložne brzim promenama, Dubai i Abu Dabi su i u ovom izazovnom periodu potvrdili svoje uloge 'utočišta'", kaže Mrvoš.

                      

Dok rat na Bliskom istoku gotovo da ulazi u treću sedmicu, na globalnim tržištima kapitala gomilaju se znaci upozorenja - ali i glasovi koji kažu da su tržišta predugo ignorisala geopolitičke rizike. O poslednjim kretanjima na berzama, efektima na rezultate u prvom tromesečju i dalju monetarnu politiku za TV Bloomberg Adria govorio je direktor globalne tržišne strategije u TradeStation, Davidom Russellom. "Inflatorni efekti rata će biti problem za mnoge industrije, posebno one usmerene na potrošače. U ovom trenutku su investicije u industrijski sektor američke ekonomije prilično snažne, ali potrošnja nije bila toliko jaka. Kada pogledamo osetljivost na kamatne stope, stvari poput kruzera i avio kompanija izložene su energentima. Kada gledamo unapred, više kamatne stope su veliki problem i za akcije u stambenom sektorum kao i za proizvođače automobila. Mislim da su trenutno mnoga područja osetljiva na kamate. Kada pogledam unapred, mislim da nije dovoljno pažnje posvećeno finansijama. Finansije su u opadanju 10 odsto do sada ove godine, verovatno i nešto više i imaju najgori kvartal od 2022. Po meni su područja koja su u riziku stvari poput finansija i potrošnje, na to bih se najviše fokusirao", navodi Russell.

  

Ipak, prirodno je da u ovakvim situacijama postoji neka doza opreza i bojazni. Iako se transakcije nastavljaju nesmetano, Mrvoš kaže da klijenti iz Adria regiona, koji su uložili u nekretnine u Ujedinjenim Arapskim Emiratima, osećaju zabrinutost, ali da nema mesta panici.

 

"Upravo u najtežim trenucima sistem UAE pokazuje svoju punu snagu, koja uliva poverenje investitorima. Interesovanje za Dubai u proteklim danima ne samo da nije opalo, već se dodatno povećalo", ističe Mrvoš, naglašavajući da visok obim trgovanja usred krize pokazuje transformaciju tržišta. To znači da kupci više ne moraju fizički da budu prisutni kako bi obezbedili svoju imovinu, već koriste napredne digitalne platforme za ulazak na tržište.

Đorđe Đorđević, konsultant za nekretnine u Brick Prou, kaže za Bloomberg Adriju da je poslednjih dana došlo do određene promene raspoloženja među investitorima koji razmatraju kupovinu nekretnina u Dubaiju i drugim emiratima, ali da ona zasad više ima karakter kratkoročne opreznosti nego stvarnog povlačenja sa tržišta.

"Iskusniji investitori uglavnom znaju da u situacijama kakva je trenutno na Bliskom istoku početni utisak ne mora uvek u potpunosti odražavati realno stanje na tržištu, pa upravo u tim momentima pojedini vide i potencijalnu investicionu priliku. Ima i onih koji često prelaze u takozvani 'wait-and-see' režim, odnosno privremeno odlažu odluke dok ne dobiju jasniju sliku o razvoju konflikta. Istovremeno, treba naglasiti da je tržište ušlo u ovu situaciju sa vrlo snažnih pozicija. U 2025. godini Dubai je zabeležio rekordne transakcije od oko 917 milijardi dirhama (oko 250 milijardi dolara), što pokazuje duboku likvidnost i snažnu međunarodnu potražnju", dodaje Đorđević.

Bloomberg

Dve i po decenije građenja carstva

Ako se načas vratimo u rane dvehiljadite, sve je počelo s ambicijom vlasti da privuku bogate strance. A kako to izvesti najefikasnije, nego postavljanjem stabilne platforme za brzo i jednostavno cvetanje biznisa i svakodnevnog života. Tržište nekretnina u UAE, s akcentom na Dubai, raslo je paralelno s idejom da se Emirati pozicioniraju kao globalni centar za kapital, turizam i luksuz. Trebalo je ponuditi nešto što druga otmena tržišta nemaju. Ključna prekretnica desila se 2002. godine, kroz "freehold" zonu, kada je strancima prvi put omogućeno da kupuju nekretnine u određenim delovima grada.

U godinama koje su usledile, pokrenuti su veliki projekti poput Palm Džumejre (Palm Jumeirah), čija je gradnja počela 2001, Dubai Marine i kasnije Burdž Kalife (Burj Khalifa), otvorene 2010. Istovremeno su uvedene dugoročne vize za investitore i vlasnike nekretnina, dok je država masovno ulagala u infrastrukturu - aerodrome, luke i finansijski centar DIFC.

Rezultat je bio snažan rast tržišta: cene kvadrata u pojedinim luksuznim zonama porasle su preko 200 odsto između 2002. i vrhunca tržišta 2008. godine. Nakon korekcije cena posle globalne finansijske krize, tržište je ponovo dobilo zamah, naročito posle pandemije: prema podacima Dubai Land Departmenta, broj transakcija nekretnina u 2023. godini premašio je 166.000, što je više nego dvostruko u odnosu na oko 80.000 transakcija zabeleženih 2020, dok su cene luksuznih vila u pojedinim kvartovima porasle više od 40 odsto u samo dve godine.

S obzirom na trenutnu situaciju, prirodno se nameće pitanje eventualne korekcije cena. Prema rečima Vlatka Mrvoša, rizik od cenovne promene postoji i posledice su već vidljive na tržištu polovnih nekretnina. Ipak, napominje da ne doživljavamo svi krizu na isti način, te je mnogi koriste u svrhu "povoljne kupovine", što se dešava i inače, kada se prodavcu žuri da proda svoju nekretninu iz bilo kog urgentnog razloga.

 

 

Ono na šta treba obratiti pažnju, bilo da ste investitor ili kupac nekretnine za lične potrebe, jeste ranjivost tržišta u vezi sa metodom kupovine, pre nego za sam sektor. Konkretno, najosetljiviji je segment nekretnina koji se finansira kreditima ili iz poslovanja. Ako je finansiranje povezano sa biznisom koji je zbog rata oslabio, takvi investitori često traže izlaz iz investicije, pokušavajući da barem sačuvaju uloženi kapital, iako bez profita. S druge strane, objašnjava Mrvoš, oni koji investicije finansiraju sopstvenim, već akumuliranim sredstvima - nastavljaju dalje s ulaganjima, a često ih i dodatno povećavaju, jer su neke nekretnine preko noći postale "prilika". Dakle, bilo da se radi o luksuznim projektima, srednjem segmentu ili nekretninama za izdavanje - tu nema velike razlike u otpornosti od posledica rata, jer su sva tri stuba stabilna.

Bloomberg

Baza za kapital i snaga Dubai blinga

Rat i geopolitičke napetosti često pokreću egzodus kapitala i ljudi iz pogođenih područja, a Dubai u takvim situacijama često profitira kao jedna od primarnih destinacija za priliv novca. Prethodne krize su to pokazale više puta, pa i nakon početka ruske invazije na Ukrajinu, 2022. godine.

"Svaki put kada region uđe u krizu, potražnja za nekretninama u Dubaiju raste, jer bogati slojevi iz šireg regiona - uključujući Bliski istok, ali i Istočnu Evropu - traže fizičku sigurnost za svoje porodice i pravnu sigurnost za svoj kapital. Zbog toga tržište nekretnina ostaje relativno stabilno: Dubai je s vremenom prerastao iz regionalnog centra u svojevrsno globalno utočište za kapital", objašnjava Mrvoš, ističući Escrow račune kao ključni mehanizam zaštite.

 

"Jedan od najvažnijih mehanizama zaštite investitora u Ujedinjenim Arapskim Emiratima jeste Escrow račun (engl. Escrow Account), koji predstavlja temelj sigurnosti prilikom kupovine nekretnina, posebno u periodima geopolitičke neizvesnosti ili rata. Reč je o sistemu koji osigurava da novac kupaca ne završava u privatnim fondovima graditelja, već se koristi isključivo za izgradnju konkretnog projekta. Graditelj ne može da počne prodaju stanova niti da prima uplate dok ne dobije dozvolu regulatora RERA i ne otvori poseban Escrow račun namenjen upravo tom projektu. Na taj način, investitori imaju dodatnu pravnu i finansijsku zaštitu da će njihova sredstva biti upotrebljena isključivo za realizaciju nekretnine koju kupuju."

Međutim, mimo pravno-finansijskih olakšica i mehanizama sigurnosti, ne treba potceniti društveno-kulturološki kontekst koji Dubai i Abu Dabi nude. Ukratko, ta vrednost je vrhunski stil života. Iskustvo agenata za nekretnine upravo to i potvrđuje: stil života - kao životna vrednost - jedan je od ključnih motiva zbog kojih kupci odlučuju da investiraju u nekretnine u UAE.

"Reč je o načinu života koji podrazumeva uživanje u onome što ste stekli sopstvenim radom, dok motiv zarade od nekretnine često dolazi tek nakon toga. Mnogi investitori zato razmišljaju i o preseljenju, otvaranju kompanije u UAE i započinjanju novog životnog poglavlja", nadovezuje se Mrvoš.

Đorđe Đorđević napominje da je u ovakvim situacijama važno razumeti fenomen da Dubai često paradoksalno profitira od regionalnih kriza. "Kada geopolitička nestabilnost u regionu poraste, deo kapitala iz susednih zemalja - posebno od pojedinaca i kompanija sa visokom neto vrednosti - traži sigurniju i regulatorno stabilnu destinaciju, a Dubai se dosad uglavnom percipirao upravo kao takav finansijski i poslovni centar. U praksi se vidi da su najviše pogođeni investitori koji su tek razmatrali ulaganja i još nisu bili blizu konačne odluke. Nasuprot tome, iskusni investitori zauzimaju strpljiviji pristup i čekaju jasnije signale pre donošenja odluke."

Ipak, kaže da je realno očekivati usporavanje tržišta nekretnina u određenoj meri, u odnosu na prethodni period, ali za ozbiljnije procene eventualnih korekcija cena potrebno je sačekati i pažljivo pratiti dalji razvoj događaja. 

"Ukoliko bi se tenzije nastavile u dužem vremenskom periodu i ukoliko bi Dubai počeo da se percipira kao mesto gde se ljudi ne osećaju potpuno bezbedno, tada bismo svakako mogli da očekujemo ozbiljnije korekcije na tržištu. Ipak, zasad developeri pokušavaju da amortizuju trenutnu situaciju kroz različite pogodnosti za kupce - pre svega kroz smanjenje početnog učešća na oko 10 odsto, kao i kroz fleksibilnije planove otplate i dodatne benefite koji investitorima olakšavaju ulazak na tržište u ovom trenutku."

Takođe je, ističe Đorđević, važno napomenuti da lideri Emirata trenutno ulažu veliki napor kako bi zadržali percepciju Dubaija kao stabilnog i bezbednog globalnog investicionog centra. "Upravo ta posvećenost očuvanju stabilnosti i poverenja investitora predstavlja jednu od ključnih nada da će tržište i ovu situaciju uspeti relativno dobro da prevaziđe."

Bloomberg

 

Ultraluksuz, ostali emirati i širenje investicione mape

Dubai i Abu Dabi čine od 70 do 80 odsto ukupne vrednosti transakcija na tržištu nekretnina UAE, a Ras el Hajma među emiratima beleži najbrži rast cena (do skoro 40 odsto godišnje u nekim segmentima) zbog novih luksuznih projekata, kazino-rizorta i turizma.

 

 

Geopolitički rizici pogađaju sve sektore, pa ni ultraluksuzne nekretnine nisu potpuno imune. Ipak, kako objašnjava Mrvoš, razlika je u tome ko krizu dočekuje sa velikim kapitalom, a ko sa ograničenim budžetom. Brendirane rezidencije poput projekata Bvlgari ili Bugatti već samom cenom "filtriraju" kupce - reč je o investitorima sa snažnom finansijskom osnovom, zbog čega kratkoročne krize na njih imaju znatno manji uticaj. Takve nekretnine najčešće se posmatraju kao dugoročna imovina i deo životnog stila, a ne samo kao investicija. Stoga je teško govoriti o prezasićenju tržišta skupocenih nekretnina.

Bvlgari Resort Dubai Marina and Residences | Foto: Bvlgari Resort Dubai

"Pola sveta prodaje, a pola kupuje", kaže on, podsećajući da svet broji oko 60 miliona milionera i oko 3.000 milijardera. Upravo ta globalna baza veoma bogatih kupaca stalno podiže standard luksuza i održava potražnju. "Njihova ulaganja imaju i širi efekat, jer podstiču ekonomski rast i nove projekte."

Istovremeno, investiciona mapa UAE poslednjih godina počinje da se širi i izvan dva najpoznatija centra - Dubaija i Abu Dabija. Ras al Hajma i Um el Kuvajn sve više privlače investitore koji traže drugačiji profil rizika i prinosa.

Lounge u Bvlgari Resort Dubai | Bvlgari resort Dubai

Đorđević takođe iz svog iskustva potvrđuje da su brendirane rezidencije jedan od najizraženijih trendova na tržištu luksuznih nekretnina u Dubaiju poslednjih godina. "Projekti povezani sa poznatim svetskim brendovima ili luksuznim hotelskim lancima često podižu vrednost nekretnine, jer kupcima nude nešto više od same kvadrature - određeni stil života, prepoznatljiv dizajn, vrhunski nivo usluge i reputaciju brenda. Takvi projekti su posebno traženi među međunarodnim investitorima i kupcima visoke platežne moći, pa se u praksi često dešava da brendirane rezidencije imaju višu cenu po kvadratnom metru u odnosu na standardne luksuzne projekte na istoj lokaciji."

Bugatti Residences by Binghatti

Pogledaj galeriju

Bugatti Residences by Binghatti

Pogledaj galeriju

Bugatti Residences by Binghatti

Pogledaj galeriju

Bugatti Residences by Binghatti

Pogledaj galeriju

Bugatti Residences by Binghatti

Pogledaj galeriju

 

U poslednje vreme je posebno Ras al Hajma dospeo u fokus nakon najave izgradnje integrisanog luksuznog rizorta sa licencom za kazino na ostrvu Al Mardžan, što je projekat koji je već privukao milijarde dolara stranih investicija. Taj emirat se pozicionira i kao destinacija za luksuzni i avanturistički turizam, zahvaljujući atrakcijama poput planine Džebel Džajs i najdužeg ziplajna na svetu.

Prema rečima Mrvoša, izgradnja rizorta Vin Al Mardžan Ajlend (Wynn Al Marjan Island) predstavlja svojevrsni "tektonski poremećaj" na investicionoj mapi Bliskog istoka. UAE su decenijama gradili ekonomiju na nafti, trgovini, turizmu i nekretninama, dok ovaj projekat uvodi potpuno novi sektor - gejming i integrisane rizorte. Upravo zbog toga Ras al Hajma počinje da privlači novu vrstu institucionalnih investitora, poput penzionih i hedž fondova, koji ranije nisu bili aktivni u tom delu Emirata.

Đorđević se nadovezuje, ističući kao glavnu prednost ovog emirata dugoročni potencijal rasta koji investitori već prepoznaju. Ipak, kaže da je teško očekivati da će ovaj emirat i drugi, van Dubaija i Abu Dabija, u skorije vreme značajno promeniti investicionu mapu u UAE. Dubai i Abu Dabi i dalje imaju ogromnu prednost - pre svega zbog tri decenije ranijeg razvoja i globalne prepoznatljivosti. S druge strane, za investitore koji su propustili rani talas rasta u Dubaiju, ovaj emirat se sada često posmatra kao "druga prilika" za ulazak na tržište sa visokim potencijalom kapitalne dobiti.

"Iskustvo iz prethodnih kriza pokazuje da se tržište nekretnina u Dubaiju relativno brzo oporavlja i često izlazi iz takvih perioda još snažnije. Posle globalne finansijske krize, pandemije i regionalnih tenzija, Dubai je među prvima ponovo privlačio investitore, uz rast cena i broja transakcija. Posebno tokom pandemije, kada su cene u pojedinim segmentima pale, investitori koji su tada kupovali kasnije su ostvarili značajan rast vrednosti imovine. Zbog toga deo investitora i danas ovakve situacije posmatra kao potencijalnu priliku, a ne samo kao rizik. Likvidno tržište, stabilan regulatorni okvir i snažna međunarodna potražnja omogućavaju relativno brz oporavak kada se situacija stabilizuje. Ipak, u ovakvim periodima ključan je racionalan i dugoročan pristup, jer se upravo takva strategija na tržištu Dubaija u prošlosti pokazala kao najisplativija", zaključuje Đorđević.

- Ažurirano kroz tekst.