Analiza BBA: Montažne kuće sve popularnije u Evropi, ali ne i u Srbiji

Potrebe za bržom gradnjom, lakšom adaptacijom prema željama korisnika, ekonomičnost i smanjenje zavisnosti od deficitarnih kvalifikovanih građevinskih radnika faktori su na kojima je utemeljen razvoj industrije montažne gradnje. Iako je evropski trend prelaska sa tradicionalnog načina gradnje na panelizovana rešenja spor, povećanu tražnju poslednjih godina gura sposobnost dobijanja bržih rešenja za stanovanje ili poslovanje. Preciznije - vremenski okvir završetka projekta montažne gradnje je predvidljiviji.

Evropski trendovi modularne (montažne) gradnje

Svest ljudi je povećana ka zaštiti životne sredine kroz primenu energetske efikasnosti u svim sferama života sa ciljem manjeg otpada materijala i niže emisije ugljen-dioksida. Ti faktori su na strani modularne gradnje u odnosu na tradicionalnu gradnju pa je u zapadnoevropskim zemljama sve više montažnih objekata. Tvrdnja da su montažni objekti sinonim za vikendice i objekte za kratkotrajno korišćenje je davna prošlost – sada ih možemo pronaći u stambenom, komercijalnom i industrijskom sektoru.

Prema izveštaju Evropskog arhitektonskog barometra za 2023. godinu, Holandija i Belgija su najveći zagovornici modularne gradnje u Evropi sa najvećim procentom projekata koje uključuju neku formu unapred sastavljenih komponenti. Ove dve zemlje imaju otprilike po 47 odsto projekata u kojima se primenjuje modularna gradnja. Španija prati ove dve zemlje sa oko 34 procenta, dok su projekti u Francuskoj i Nemačkoj u zamahu sa oko 23 odsto zastupljenosti modularnih projekata. Prednost modularne gradnje koji podstiče rast evropskog tržišta je i lakoća rastavljanja, što omogućava dekonstruisanje delova koji se mogu ponovo sastaviti ili distribuirati na druge lokacije ili upotrebiti za druge projekte.

 

 

Osim toga, popularnost e-trgovine je faktor koji takođe podstiče modularnu gradnju kao preferirani izbor gradnje. Skladišteni prostor za ovaj vid trgovine je u kratkom roku postao deficitaran. Brzina izgradnje i prilagodljivost objekata prema specifičnim zahtevima trgovaca su postali imperativ.

Kriza građevinskog sektora i udar volatilnosti cene drveta na montažnu gradnju

Evropsko tržište je zabeležilo pad potražnje za proizvodima modularne gradnje usled opšteg usporavanja građevinske industrije, preciznije visokogradnje. Situacija u istočnoj  Evropi je uticala na poremećaj lanca snabdevanja, posebno za materijale koji se uvoze iz tih zemalja, što dovodi do kašnjenja i viših troškova za projekte modularne gradnje.

Projekti modularne izgradnje koriste najviše drvene module koje smanjuju energetski otpad. Takođe, drvo u gradnji nudi bolju izolaciju od betona ili čelika, a njegova struktura omogućava zadržavanje toplotne energije. Otuda, drvo je esencijalni materijal u projektima i kompanije su veoma zavisne od njegove cene što sa troškovne strane što sa stanovišta formiranja prodajne cene proizvoda.

 

 

Više cene drveta u postpandemijskom periodu su posledica i velike zavisnosti od tog materijala u građevinskoj industriji – kako kod modularne gradnje tako i zbog povećanih potreba za renoviranjem postojećih objekata. (Za više detalja o trendovima u "uradi sam" segmentu, pročitajte našu analizu https://rs.bloombergadria.com/insight/download/81).

Pored efekata tražnje, cena drveta u velikoj meri zavisi i od vremenskih uslova. Šumski požari širom sveta predstavljaju destabilizirajući i nepredvidivi faktor za ovu vrstu robe, čineći pritisak na cene. Neosporno je da su nabavne cene morale da se preliju na krajnjeg potrošača čineći montažne objekte skupljim. Kako je građevinska aktivnost usporila tokom 2022. godine, cena ovog materijala se stabilizovala, ali cenu montažnih objekata diktirale su zalihe iz prethodnog perioda.

Efikasnost proizvodnih procesa modularnih građevinara

Kompanije primenjuju proizvodne procese van gradilišta, što poboljšava celokupni proces gradnje kroz unapređenje operativne efikasnosti, identifikovanje i procenu mera za poboljšanje procesa. Dakle, uštede u troškovima izgradnje dolaze iz samog proizvodnog procesa.

Prvo, integrisani procesi uklanjaju potrebu za podizvođačima i maržama koje oni uključuju u svoje ponude. Zatim, uštede na skupoj radnoj snazi na gradilištu i smanjenje zavisnosti od deficitarnih kvalifikovanih radnika na gradilištima prevazilaze se u proizvodnom procesu koji se odvija unutar proizvodnih hala, jer postoji manji broj nižekvalifikovanih, ali lojalnih radnika.

Kako se proizvodni proces odvija na jednom mestu pomoću proizvodnih linija i automatizacije, troškovi logistike su smanjeni. Proizvodno okruženje je zatvoreno što znači da su mašine i radnici na istom mestu i manje podložni kašnjenju i preprekama izazvani vremenskim prilikama. Ekonomija obima u korišćenju materijala ima uticaj na uštede u nabavci jer za izgradnju više projekata proizvođači koriste (skoro) identične standardizovane materijale.

Modularni projekti obično imaju veće početne troškove dizajna, ali niže troškove ponovnog rada i redizajniranja jer su krajnji proizvodi unificirani, tj. proizvođači nude tek nekoliko tipova objekata svojim kupcima, uz manje izmene prema njihovim zahtevima.

Posmatrajući iz ugla potrebnog vremena od ideje do realizacije, modularni elementi se sklapaju u proizvodnim halama istovremeno kada se obavljaju potrebni radovi na gradilištu (postavljanje temelja ili izgradnja pristupnih puteva), što omogućava brži završetak projekta u poređenju sa tradicionalnim načinom izgradnje.

Konačno, objekti se brže useljavaju, što omogućava brži povrat na investiciju ako govorimo o nestambenim objektima. Potvrda toga je hotelski lanac Marriott International koji je 2019. godine izgradio hotel ovom metodom sa preko 350 soba u Hotornu u Kaliforniji, što je, po internoj proceni, hotelu uštedelo godinu dana u vremenu izgradnje, odnosno ranijim početkom radova (ako bi se hotel izgradio tradicionalnom metodom).

Zastupljenost montažne gradnje u Adria regionu

Titulu šampiona nedvosmisleno nosi Slovenija kada je reč o proizvođačima u Adria regionu. Slovenački proizvođači ostvaruju najveće prihode od prodaje, dok za Srbiju možemo reći da razvijeno tržište montažne gradnje skoro i da ne postoji. U Srbiji ne postoji kompanija koja ostvaruje nivo prihoda konkurenata iz regiona, pa iz tog razloga nisu uzete u obzir prilikom analize.

Na prvi pogled, za proizvođače modularne gradnje je 2022. godina zlatna godina kada su ostvarili najveću stopu rasta prihoda od prodaje (prosečan prilagođeni rast je 63,1 odsto). Međutim, rast ulaznih troškova, pre svega skupih nagomilanih zaliha osnovnog materijala iz 2021. i suočavanje sa i dalje visokom cenom u tekućoj godini, proizvođači su rast svojih prihoda temeljili na cenovnoj komponenti. Naredna 2023. godina donosi povećanje kamatnih stopa, ograničeno kreditiranje, smanjenje kupovne moći i rapidno povećavanje troškova života, pa je neizvesna ekonomska perspektiva kupaca odložila kupovinu modularnih nekretnina. Otuda ne iznenađuje smanjenje prodaje od 3,2 procenata. Proizvođači u Adria regionu su, mereno prosečno prilagođenom stopom neto profita, povećali svoju zaradu tokom 2022. prelivajući veće ulazne cene na krajnje kupce i tako formirane cene održavali i u 2023. godini jer je prosečno prilagođena stopa neto profita ostala skoro nepromenjena.

 

 

Geografski položaj Slovenije je proizvođačima otvorio vrata u susednim zemljama pa su okolne zemlje (npr. Italija i Austrija) pogodno tržište za prodaju. Povećana tražnja u tim zemljama i blizina im ide naruku jer visoki troškovi prevoza gabaritnih proizvoda su jedan od glavnih izazova sa kojim se proizvođači suočavaju.

Na Balkanu i dalje važi tvrdnja da je objekat bez betonskih stubova i konstrukcije samo kratkotrajni građevina, te u tom smislu naše zemlje dosta kasne za Evropom. Slovenija je jedina država koja je napravila značajan iskorak u spoznaji prednosti modularne gradnje i počela je da prati trendove evropskih zemalja. Pre deset godina, montažne zgrade su činile tek oko tri odsto, dok je procena za 2023. da je to oko 10 procenata, prema podacima istraživanja tržišta slovenačkog sajta montažne-hise.

Kako modularna gradnja hvata zamah na strani tražnje, regionalni proizvođači svoje tipske objekte stavljaju na raspolaganje kako B2C tako i B2B kupcima. Lumar je, međutim, pronašao prelaznu fazu pa je jedan od proizvođača koji trenutno gradi svoje stambene jedinice namenjene prodaji, što odaljava od definicije modularne gradnje gde se prave objekti za namenskog kupca.

Troškovna strana proizvođača u Adria regionu govori da prihode najviše opterećuje trošak osnovnog materijala. Kod skoro svih proizvođača opterećenje je oko 50 odsto i više. Međutim, ovde je Slovenija ponovo izuzetak.

 

 

Povećana tražnja i/ili nedovoljnost postojećih kapaciteta naterale su proizvođače u Sloveniji da ih zastupljenost troškova usluga opet odvoji od regionalnih konkurenata, a istovremeno im utiče na manju zastupljenost troškova materijala. Iako nije karakteristično da modularni proizvođači anagažuju podizvođače, uzimajući sav profit za sebe, slovenačke kompanije prihode opterećuju sa oko 40 odsto troškova usluga. Ostale analizirane kompanije imaju zanemarljiv procenat tog troška. Konačno, to potvrđuje tezu da podizvođači grabe veliki deo profita jer Marles Hiše, Rihter i Riko Hiše imaju manju maržu neto profita od skoro svih posmatranih regionalnih konkurenata.

 

 

Budućnost modularne gradnje

Troškovi dozvola i taksi se ne razlikuju između modularne i tradicionalne gradnje, kao i administrativne procedure pre izgradnje objekata. Posebnost je da se proizvođač modularnog objekta bira vrlo rano, da je cena objekta fiksna pri ugovaranju projekta, sa dodatnim adaptacijama ili bez njih u odnosu na tip koji proizvođač nudi. Time se rizik promene cena materijala, radne snage i drugih ulaznih troškova prenosi na proizvođača. U zavisnosti od faze dorade objekta (siva faza ili "ključ u ruke") zavise i trenutne cene na tržištu, ali zasigurno možemo tvrditi da su višestruko manje nego kod tradicionalne gradnje.

Sa strane tražnje izazov je da objekat ne može da se finansira po fazama izgradnje, već u celini što je, pored sumnje u kvalitet gradnje, osnovna prepreka po našem mišljenju. Nedvosmisleno očekujemo da će se ovakvi tipovi objekata proširiti na sve zemlje Adria regiona zbog prenaseljenosti velikih gradova i sve slabijeg kvaliteta moderne gradnje u njima, kada govorimo o stambenim objektima, i brzine izgradnje i adaptivnosti objekata kada govorimo o poslovnim objektima.