Svaka treća nekretnina nije upisana u katastar, gube se milioni evra

Delimično regulisano tržište nepokretnosti zauzima čak 30 odsto ukupne vrednosti tržišta nepokretnosti u Srbiji, a promet koji je na njemu ostvaren iznosi nešto malo više od 456 miliona evra.

Ovo su zvanični podaci Republičkog geodetskog zavoda (RGZ) za prvi kvartal ove godine. Kako su naveli u poslednjem izveštaju, delimično regulisani sistem tržišta obuhvata nepokretnosti koje nisu upisane u katastar, i samo su delimično regulisane propisima, odnosno zakonima i uredbama. Tako da se dešava da nekretnina nije zavedena u registru jer dokumentacija koja je za to potrebna nije potpuna. Uglavnom nedostaje neki papir, pogrešno su navedeni određeni podaci ili nadležnim službama nije predato sve što je potrebno.

Najčešći razlozi, navode u RGZ, u situacijama da dokumentacija nije podobna za upis u katastar nepokretnosti jesu ti da nedostaje neki obavezni element za upis u katastar nepokretnosti u skladu sa važećim zakonom. Takođe, dešava se da dokumentacija nije uopšte predata za upis, ili da dokumentacija koja je dobijena prilikom utvrđivanja prava nije upotrebljiva.

U ovim slučajevima rokovi za rešavanje ne mogu da budu precizno definisani "jer nekretnine koje se nalaze na delimično regulisanom tržištu imaju veoma kompleksne i komplikovane procedure za utvrđivanje prava vlasništva".

Inače, zanimljivo je da je zastupljenost transakcija u okviru delimično regulisanog tržišta znatno veća na primarnom tržištu, odnosno kod kupovine nekretnina od investitora.

Tako je, prema podacima RGZ, vrednost ostvarenog prometa na delimično regulisanom primarnom tržištu u prvom kvartalu 2024. iznosila 354,6 miliona evra.

O čemu se zapravo radi i šta se tačno podrazumeva pod pojmom delimično regulisano tržište?

Pojam delimično regulisano tržište nepokretnosti RGZ je prvi put upotrebio u izveštaju prošle godine, što je dovelo do prilično burne reakcije Javno-beležničke komore (JKS). Tada su saopštili da "u Republici Srbiji ne postoji delimično regulisano tržište nepokretnosti". JKS je tom prilikom čak naglasila i da se "ovim izveštajem, pored ostalog, stvara panika kod građana i privrede".

Beležnici svaki ugovor pretresaju pojedinačno

Iako je reakcija JKS prošle godine na samo pominjanje postojanja delimično regulisanog tržišta bila vrlo oštra, izgleda da se u međuvremenu prašina slegla.

JKS je ranije isticala da je, kada se radi o poslu koji obavljaju javni beležnici u okviru tržišta nepokretnosti, to "isključivo potvrda i overa ugovora koji su u skladu sa svim važećim zakonima i propisima".

Na pitanje Bloomberg Adrije da li to znači da se svi ugovori o prometu nepokretnosti koje su overili javni beležnici odnose samo na nepokretnosti koje su upisane u katastar, oni odgovaraju: "Ne, to nema isto značenje".

Kako su objasnili, javni beležnici proveravaju svaki pojedinačni ugovor o prometu nepokretnosti, i tom prilikom utvrđuju da li je regularan i u okviru pravnih propisa.

Ako je sve u skladu sa pozitivnim pravnim propisima, javni beležnik overava ugovor i dostavlja ga nadležnoj službi katastra nepokretnosti radi upisa ili evidentiranja. "U skladu sa Zakonom o postupku upisa u katastar nepokretnosti, javni beležnik dostavlja katastru i ugovore koje je potvrdio, odnosno sačinio, koji se odnose na raspolaganje nepokretnošću koja nije upisana u katastar, radi evidentiranja."

Depositphotos

Kada se radi o objektima u izgradnji, javni beležnici proveravaju dodatnu dokumentaciju, poput građevinskih dozvola, prijave građevinskih radova i drugo. "Što se tiče novoizgrađenih, a završenih objekata, takođe se proverava dokumentacija kroz sve dostupne registre." Tom prilikom se takođe utvrđuje da li ugovor može da se overi, što je isti slučaj kao i sa starim objektima.

U JKS ističu da među nepokretnostima koje se prometuju ima i onih koje nisu upisane u katastar, ali čiji je promet dozvoljen, odnosno u potpunosti je u skladu sa zakonima.

"Kada govorimo o prometu nepokretnosti koje nisu upisane u katastar, najčešće se radi o ugovorima o prometu za objekte ili delove objekata u izgradnji koji imaju odgovarajuće dozvole, bilo da su predbeleženi u katastru ili nisu", kažu u JKS za Bloomberg Adriju.

Javnobeležnička komora Srbije stoji na stanovištu, kako kažu, da su svi ugovori o prometu nepokretnosti, samim tim što ih je javni beležnik potvrdio i overio, deo zakonski regulisanog tržišta, odnosno u skladu sa svim važećim propisima.

"U načelu, pod ovom sintagmom RGZ podrazumeva promet nepokretnosti koje nisu upisane u katastar, ali je njihov promet dozvoljen jer su to nepokretnosti ili delovi nepokretnosti najčešće u izgradnji, ili ređe legalni završeni objekti, a koji još nisu upisani ili predbeleženi u katastru."

Najveća grupa - stanovi u izgradnji

Advokat Brane Krunić takođe objašnjava da se kod delimično regulisanog tržišta nepokretnosti u praksi najčešće radi o tome da takvim nekretninama za upis u registar nedostaje neki deo dokumentacije koja je pribavljana prilikom utvrđivanja međusobnih prava i obaveza.

"I to se uglavnom dešava kod stanova koji su otkupljivani osamdesetih i devedesetih godina prošlog veka kada je većina preduzeća bila državna i javna. Kod njih najčešće nedostaje tačan opis nepokretnosti u tipskim ugovorima, opis parcela, broj stana i slično", kaže Krunić za Bloomberg Adriju.

Ipak, na delimično regulisanom tržištu mnogo veću grupu nekretnina čine stanovi u izgradnji.

"Investitori tih zgrada imaju samo građevinsku, ali ne i upotrebnu dozvolu. Tu nije sproveden tehnički prijem objekta. Ovakve nepokretnosti su najčešće ucrtane u katastru. One mogu opisno da budu unete u ugovor i kasnije prometovane, ali sa naznakom da za njih ne postoji upotrebna dozvola."

Krunić ističe da se najveći broj transakcija delimično regulisanog tržišta nepokretnosti i odigrava na primarnom tržištu, koje predstavljaju upravo novoizgrađene nepokretnosti, nepokretnosti u izgradnji i one koje nisu nikad korišćene, odnosno kupoprodaje od investitora.

Kako dodaje, kupoprodajne predugovore, konačne ugovore, ugovore o kapari i načelno sve ugovore u vezi sa prometom nekretnina, javni beležnici moraju da overe da bi kupac nakon prometa nepokretnosti mogao potpuno da zaštiti svoja prava.

Sputavanje tržišta nepokretnosti

Dušan Vasiljević, direktor Odeljenja za konkurentnost i investicije NALED-a, kaže za Bloomberg Adriju da ako pretpostavimo da nepokretnosti koje nisu upisane u katastar imaju za oko pet odsto manju vrednost od istih takvih nepokretnosti koje su upisane, a poznato je da obim prometa na regularnom tržištu iznosi 2,1 milijardu evra godišnje, doći ćemo do gubitka od preko 100 miliona evra, i to svake godine.

"Ovde ne gube samo prodavci nepokretnosti, već gubi i država zbog manje naplaćenih poreza na promet tih nepokretnosti, a gube i kupci jer stiču nepokretnosti sa pravnim nedostacima."

Bloomberg

Kako dodaje, to što ove nepokretnosti nisu upisane u katastar sputava, pa čak i guši investicioni potencijal tih nepokretnosti.

"Budući da za te nepokretnosti nije izdata upotrebna dozvola, javljaju se problemi sa izvođenjem radova, kao što su rekonstrukcija ili nadogradnja, u skladu sa propisima. Osim toga, onemogućeno je i uspostavljanje hipoteke na njima, a stvari se dodatno komplikuju u slučaju nasleđivanja takve nepokretnosti, jer se naslednici javljaju kao nosioci prava, što usložnjava utvrđivanje pravnog sleda nosioca prava", objašnjava Vasiljević.

To onda, kaže, dodatno unosi pravnu nesigurnost, a time umanjuje njihovu vrednost i investicioni potencijal i čini investicione odluke u kupovinu ovakvih nepokretnosti rizičnim.

Vasiljević ukazuje na još jednu važnu činjenicu, a to je da RGZ procenjuje da je vrednost prometa na delimično uređenom tržištu jedna trećina ukupnog prometa tržišta nepokretnosti.

Prema broju nepokretnosti koje se prometuju, udeo delimično uređenog tržišta je samo 15 odsto. "Ovo nam govori da je u proseku vrednost ovih nepokretnosti značajno veća od prosečne vrednosti nepokretnosti koja se prometuje. Drugi, možda još važniji nalaz, jeste da je udeo ovog delimično regulisanog segmenta tržišta porastao sa 22 odsto u 2019. na 33 odsto u 2023. godini, što je u apsolutnim iznosima više nego dvostruki rast."

U najkraćem roku upisati sve nekretnine

Sagovornik Bloomberg Adrije smatra da postoji samo jedan način da se reši ovaj problem i smanji zastupljenost delimično regulisanog tržišta. Sve te nepokretnosti, bez izuzetka i u najkraćem roku, treba da budu upisane. To je, naravno, lakše reći nego uraditi.

Depositphotos

"Ali prvi korak je da kao društvo kažemo da ako nije dopustivo da se ne zna ko je vlasnik svakog psa ili mačke, utoliko je manje dopustivo da se ne zna ko je vlasnik neke nepokretnosti. Upis nepokretnosti i prava na njima ne treba da posmatramo kao nagradu za vlasnika koji uspe da preskoči desetine administrativnih prepreka koje nam sistem sada nameće. Upis nepokretnosti i prava na njima je javni interes i on treba da bude sproveden čak i u situacijama kada vlasnik nepokretnosti misli da nema interes da podnese zahtev ili čak ima interes da prikrije od vlasti da je vlasnik nepokretnosti."

Naled se zalaže za univerzalan upis - za to da nijedna nepokretnost ne bude van katastra. Vasiljević posebno ističe da je pogrešno da se govori samo o ozakonjenju jer se fokusiranjem na nepokretnosti izgrađene bez građevinske dozvole ispušta iz vida čitav jedan izuzetno vredan segment tržišta nepokretnosti kojima "fali jedan papir" da bi bile upisane u katastar nepokretnosti.

"Suštinsko rešenje jeste da se redefinisana i digitalizovana procedura ozakonjenja sprovodi paralelno sa onim što radno nazivamo konvalidacija, odnosno postupak upisa na nepokretnostima za koje sada ne postoji dovoljna dokumentacija, na osnovu najjačih dostupnih dokaza", smatra Vasiljević.

Kako dodaje, ako se sprovedu paralelno, odlučno i sa dovoljno resursa, ozakonjenje i konvalidacija mogu da ukinu delimično uređeno i neuređeno tržište nepokretnosti tako što će sve nepokretnosti formalizovati, odnosno prevesti u uređeno tržište. "To će doneti pravnu sigurnost, podići kvalitet života građana i oslobađanje ogromnog, a sada zarobljenog investicionog potencijala nepokretnosti."