Iz analitičkog tima Bloomberg Adrije su u analizi objavljenoj prvog februara rekli da očekuju da ćemo sledeće godine svedočiti velikoj korekciji cena nekretnina u Adria regionu - za najmanje 10 odsto u proseku u odnosu na nivo iz 2022. godine.
Što se tržišta nekretnina u Srbiji tiče, kako će se odvijati 2023. godina nešto je teže predvideti iz prostog razloga što je u igri još jedan dodatni faktor, a to je dolazak većeg broja ruskih državljana koji su počeli da se doseljavaju u Srbiju nakon invazije Rusije na Ukrajinu, a naročito nakon objavljivanja poziva za civilno stanovništvo da učestvuje u oružanom sukobu.
Na sličnom tragu je i raniji komentar Milana Pavlovića, suosnivača Kettel homesa i direktora Ovington grupe. On je predvideo da bi pad mogao da dostigne pomenutih 10 odsto, a da se oporavak tržišta i ponovni rast cena mogu očekivati oko sredine 2024. godine. I Pavlović i analitičari Bloomberg Adrije slažu se da je u Srbiji stopa neizvesnosti još viša i da se mora računati sa tim da je faktor tražnje, jednako bitan kao i faktor ponude, teško predvideti upravo zbog priliva novca i ljudi iz Rusije.
Opširnije
Cene nekretnina u Srbiji nisu posustale ni krajem godine
Rast cena nekretnina u Srbiji nije posustao ni u poslednjem tromesečju prošle godine.
31.01.2023
Nakon četiri meseca, broj građevinskih dozvola pada
U novembru su u Srbiji izdate 2.782 dozvole, što je u odnosu na isti mesec prethodne godine pad od 16,6 odsto.
16.01.2023
Srbija izgubila pola miliona ljudi, a dobila 400.000 stanova
U prethodnih 11 godina Beograd je zvanično dobio nešto više od 26.000 stanovnika i više od 136.000 stanova.
10.01.2023
Kontrolisana kirija i drugi lekovi za divlje tržite nekretnina
Jedno od rešenja koje je nedavno zaokupilo pažnju javnosti je predlog inicijative 'Ne davimo Beograd', prema kojem bi se gornja granica kirije odredila zakonom.
13.01.2023
Sukob ključan za dalja kretanja na tržištu
Uticaj dolaska ruskih državljana je teško predvideti upravo onoliko koliko je teško predvideti koliko će sukob u Ukrajini trajati, ali bi, s obzirom na karakteristike našeg tržišta i privrede dolazak Rusa mogao da doprinese da Srbija bude jedno od retkih tržišta nekretnina koje neće doživeti pad u 2023, smatra direktor odeljenja za savetovanje i procene za jugoistočnu Evropu u kompaniji CBRE Nebojša Nešovanović.
"Nastavak dolaska ruskih državljana može generisati novu tražnju koja bi nadomestila pad izazvan opštim usporavanjem i evropske i naše privrede. Kako je očekivano da ruski državljani više dolaze u Srbiju nego u druge evropske zemlje, to može napraviti razliku i za našu ekonomiju i za naše tržište nekretnina u odnosu na sva druga evropska tržišta", navodi Nešovanović za Bloomberg Adriju.
On je dodao da nesrazmera između veličine Rusije i Srbije može da napravi veliku razliku na tržištu. "Naša ekonomija i tržište nekretnina prilično su mali, tako da se i dolasci desetina hiljada ljudi i investicije ili potrošnja koja se meri u stotinama miliona evra osećaju na tržištu. Imajući sve to u vidu, vrlo je realna situacija da nastavak dolaska ruskih državljana bude razlog da naše tržište nekretnina bude jedino u Evropi koje neće doživeti pad", zaključuje.
Depositphotos
Još optimističniji scenario očekuje procenitelj nepokretnosti Milić Đoković iz kompanije Old royal sistem. "U Srbiju se doselio jedan veliki broj stranaca (zvanično preko 150.000 samo iz Rusije), a to je veličina jednog većeg grada u Srbiji. Potencijalno, to je veliki rezervoar kupaca i zakupaca i naš model je skoro jednistven u Evropi", rekao je Đoković za Bloomberg Adriju.
Zbog porasta tražnje, navodi Đoković, nije realno očekivati pad cena u periodu pred nama. "Svi pokazatelji lokalnog tržišta ukazuju da će se ovaj trend potražnje za nekretninama nastaviti i u 2023. godini, odnosno da će biti više kupaca nego nekretnina. To pokazuje i broj zahteva za građevinsku dozvolu koji je manji za 15 odsto. Biće manje ponude i opet dolazimo na isto. Veća tražnja, manja ponuda, nema ništa od pada cena", navodi procenitelj.
Cena materijala igra ulogu
Još jedan faktor koji bi mogao da doprinese rastu cena jeste i cena građevinskog materijala, koje se neminovno u jednom momentu prelivaju na kupce. Po poslednjem dostupnom statističkom izveštaju za Srbiju, cene materijala za održavanje i popravku stanova su rasle brže od ukupne inflacije, koja je u decembru bila na nivou od 15,1 odsto. Još direktniji pokazatelj cena u građevinarstvu je kategorija Elementi i materijali za ugrađivanje u građevinarstvu. Prema toj kategoriji, u okviru proizvođačkih cena, inflacija u građevinarstvu je još ozbiljnija od ukupne inflacije u Srbiji.
Od kraja 2020. godine, kada smo u ovom sektoru beležili deflaciju, cene su naglo porasle. Međugodišnji rast ovih cena je u junu dostigao vrhunac od 21 odsto, pokazuju podaci.
Po proceni Đokovića, ulazne cene će diktirati i krajnju cenu, a takozvani "ulazni" kvadrat je poskupeo između 40 i 60 odsto. "Nekada je bruto cena metra kvadratnog bila oko 500 evra, a sada je već 700-800 evra. Nažalost, poskupljenje je nepovratan proces", rekao je Đoković i dodao da pored cene kvadratnog metra na cene stanova utiče i nedostatak radne snage, koji takođe dovodi do rasta ulaznih troškova.
Da će doći do značajnih promena u poslovanju, slaže se i Nešovanović, koji dodaje da će kompanije morati da prilagode svoje modele poslovanja novoj situaciji. "Građevinska industrija će morati da se prilagodi novoj realnosti u kojoj će biti manje velikih projekata koji se projektno finansiraju od strane banaka. Veće firme će morati da se orijentišu na rad na više malih projekata i takmičenje sa manjim i efikasnijim firmama. Oni koji ne budu mogli da se prilagode biće suočeni sa ozbiljnim izazovima", zaključuje.
Kirije mogući krivac
Tražnju za nekretninama ne diktiraju samo novopridošli ruski državljani već i stanovnici Srbije, smatra Aleksandar Radivojević, naučni saradnik Fondacije za razvoj ekonomske nauke Ekonomskog fakulteta u Beogradu.
"I pored opšteg utiska i priča u javnosti da do rasta cena nekretnina dolazi usled brzog ekonomskog razvoja zemlje, dolaska ruskih građana, ili čak 'pranja' novca kroz nekretnine, osnovna tražnja u Srbiji dolazi od običnih građana. Svako od nas poznaje veliki broj ljudi koji imaju potrebu za rešavanjem stambenog pitanja, iz vrlo jednostavnog razloga. Odnos kirije i zarade u Srbiji toliko je nepovoljan da kupovina stana u Srbiji predstavlja egzistencijalno pitanje, koje svaki građanin koji nema rešeno stambeno pitanje pokušava da reši, ako ne za sebe, makar za svoju decu", rekao je Radivojević za Bloomberg Adriju.
Dolazak državljana Rusije može da ima uticaj na stambene rente u Beogradu i drugim većim gradovima, ali uticaj ovog faktora na celokupno tržište ne bi trebalo preuveličavati, dodaje.
Radivojević navodi i da ne očekuje pad cena, ali iz razloga koji se razlikuju od argumentacije koja se najčešće čuje ovih dana.
"S obzirom na to da je tržište nerazvijeno i bazira se na velikom broju manjih privatnih investitora, smanjenje tražnje dovešće do pada proizvodnje, odnosno izgradnje", rekao je doktorant na Ekonomskom fakultetu, dodajući da za takve tvrdnje već postoje dokazi među objavljenim ekonomskim podacima.
"U razvijenim tržištima nosioci izgradnje jesu velike kompanije, koje i u uslovima kriza nastavljaju sa izgradnjom, što dovodi do određenog pada cena nekretnina, ali opet iznad cene koštanja za te kompanije. U Srbiji stoga ne bi trebalo očekivati značajniji pad cena, jer će se pored tražnje smanjiti i ponuda nekretnina", zaključuje Radivojević po ovom pitanju.
Ko se boji banke još
Zaoštravanje monetarne politike često je praćeno smanjenom tražnjom za kreditima upravo zbog viših kamatnih stopa koje rezultiraju višom mesečnom ratom. Prema izveštaju Narodne banke Srbije, u trećem kvartalu 2022. godine je primećeno pooštravanje kreditnih uslova za stanovništvo, kako za gotovinske tako i za stambene kredite, a dalja zaoštravanja standarda mogu se očekivati i u poslednjem kvartalu godine.
Pored pogoršane ekonomske situacije i povećane neizvesnosti u pogledu privrednog rasta, koji su uticali na pooštravanje uslova za odobravanje kredita i za privredu, za stanovništvo je bitan još jedan faktor, a to je upravo tržište nekretnina.
Depositphotos
"Ocena banaka jeste da i situacija na tržištu nekretnina (rast cena nepokretnosti i rast kamatnih stopa), manja konkurencija u sektoru, a prema oceni pojedinih banaka i problematična potraživanja, deluju u smeru pooštravanja standarda", navode iz NBS.
Naši sagovornici dodaju da ovakav razvoj ne mora da nužno vodi do osetnijih promena na tržištu nekretnina. "Na stambenom tržištu promenjena finansijska situacija neće imati toliko brz i drastičan uticaj. Naše rezidencijalno tržište se dominantno bazira na keš kupcima i promena kamatnih stopa nema veliki direktan uticaj na tražnju. Tek smanjenje privrednih aktivnosti može dovesti do manje akumulacije kapitala i manje tražnje, što je dosta sporiji proces", smatra Nešovanović.
"Inače naše tržište nije hipotekarno pa nije preterano (jeste delimično od 15 do 20 odsto) zavisno od kredita odnosno kamata. Mi smo tradicionalisti i novac se ulaže u nekretnine, nemamo razvijeno finansijsko tržište", dodaje Đoković.
Radivojević jednako dodaje da inflacija ohrabruje ljude da ulažu u nekretnine jer novac na njihove oči gubi vrednost.
"Tražnja će u određenoj meri biti nadomešćena rastom tražnje za ulaganje u nekretnine kao investiciju, s obzirom da usled ekstremnih stopa inflacije novac gubi vrednost pa ulaganje u nekretnine predstavlja primamljiv vid investicije u cilju očuvanja vrednosti ušteđevine", rekao je ekonomista, dodavši da će upravo rast cena smanjiti rešenost ljudi da ulažu, ili makar njihovu sposodnost da prikupe sredstva dovoljna za učešće.
"Osnovni dugoročni problem na tržištu nekretnina u Srbiji nije visina cene kvadrata stambenog prostora, već odnos te cene i zarada građana. Taj odnos je veoma nepovoljan i jedan od najnepovoljnijih u Evropi", smatra Radivojević.
Odgovor NBS na pitanja Bloomberg Adrije potvrđuje da će inflacija igrati bitnu ulogu i na kretanje na tržištu nekretnina u 2023. godini. "I u narednoj godini, za očekivati je da će kretanja na tržištu nekretnina zavisiti od inflacije i kretanja cena u građevinskom sektoru, s tim što treba očekivati da će krediti biti skuplji zbog rasta euribora", rekli su iz srpske centralne monetarne institucije.
Uloga države bitna
Ništa manje bitna u ovakvoj situaciji nije ni uloga države. Kako navodi Radivojević, problem je što državi ne odgovara u potpunosti da cene nekretnina padnu, pogotovo zato što se javlja kao učesnik na tržištu.
"Izostanak reakcije države ka smanjenju cena nekretnina nije nelogičan iz ugla države, i ako šteti građanima, jer se država u Srbiji javlja kao investitor u građevinarstvu. Jedan od najvećih investicionih projekata u Srbiji upravo jeste Beograd na vodi, gde država gradi i prodaje stanove, pa joj logično odgovara da cena stanova bude viša, jer se država javlja kao prodavac", rekao je ekonomista.
On kao pozitivan primer navodi Kanadu, gde je u Torontu uveden dodatni porez za kupovinu stanova stranim državljanima.
"Dolazak Rusa u Srbiju i njihov uticaj na rast cena u Beograd, a posebno kirija, dočekan je kao pozitivan trend bez ikakve reakcije države", rekao je Radivojević i dodao da će se negativne posledice, od kojih je jedna i otežavanje studentima da nađu smeštaj, tek videti.
"Bez angažovanja države ne treba očekivati neko značajnije smanjenje cena nekretnina, a to se svakako neće desiti dok je država u ulozi investitora", zaključuje.
Cene rasle u svim kategorijama
Prema podacima Republičkog geodetskog zavoda (RGZ), cene nekretnina u Srbiji se nalaze na uzlaznoj putanji već godinama. Prema poslednjim dostupnim podacima, za četvrti kvartal 2022, Beogradu i Vojvodini, koji beleže uobičajeni rast, polako se priključuju i ostali regioni.
Od početka perioda praćenja, Beograd i Vojvodina su dve oblasti gde su cene stanova rasle najbrže. S druge strane, istočna i južna Srbija počinju da hvataju korak, pa su u poslednjem tromesečju cene najbrže rasle upravo u tim regionima. Međugodišnji rast je tamo u prethodnom kvartalu iznosio 15,1 odsto.
Ako uporedimo podatke RGZ i RZS (uz sve manjkavosti koje prosečni kvadrat nosi kao mera), gruba procena je da je cena kvadrata starogradnje porasla za 40 odsto od 2019, dok je cena novogradnje uvećana za 37 odsto po kvadratnom metru.
Zbog promene načina na koji se objavljuju podaci u izveštajima RGZ, nisu direktno navedene prosečne cene kvadratnog metra starogradnje u Beogradu za period do 2018, a po podacima dostupnim na internet platformi za izdavanje i prodaju nekretnina 4zida.rs cena, starogradnje u Beogradu je od kraja 2018. do sada porasla za oko 30 odsto.
Iz RGZ, u čijem izveštaju se navode podaci po beogradskim opštinama, pojašnjavaju da je u navedenom periodu cena prosečnog kvadrata starogradnje u Beogradu u pomenutom periodu porasla za 61 odsto.
"Prema podacima RGZ o prosečnoj ceni kvadrata u četvrtom kvartalu 2022. cena kvadrata starogradnje u Beogradu od četvrtog kvartala 2019. do danas porasla je za 45 odsto, dok je taj rast u Novom Sadu iznosio 57 odsto , a u Nišu čak 60 odsto.
Prema RGZ indeksu cena stanova (koji predstavlja bolji pokazatelj kretanje cena) cena starogradnje u Repubilici Srbiji porasla je od kraja 2018. do sada za 58 odsto dok je taj rast za teritoriju Grada Beograda iznosio 61 odsto", naveli su za Bloomberg Adriju iz RGZ.
(Dodate informacije dobijene iz RGZ u poslednja četiri pasusa.)
.webp){kind=icon}