Hladan tuš za pregrejani Airbnb

U Sloveniji je ove godine došlo do rasprave o ograničenjima za iznajmljivanje preko platformi, koja su već neko vreme aktuelna u zapadnoj Evropi. Da „zabrana Airbnb-ja“ nije tako lako primenjiva, možda najbolji primer je Berlin, koji već deset godina pokušava da sprovede tako nešto, u pokušaju da smanji drastičan manjak stambenog prostora. Kako o zabrani razmišljaju u regionu? 

I pre nego što se održalo ovogodišnje finalno veče Eurosonga u Švedskoj, Michael i Patricia Wollf su već preko Airbnb-ja, rezervisali smeštaj u Zagrebu za Eurosong 2025. godine, uvereni da je njihov favorit Baby Lasagna siguran pobednik. Kako kaže ovaj bračni par iz Heidelberga na jugozapadu Nemačke, bili su iznenađeni da su već tada cene otišle u nebo. 

„Očigledno da su platforme i sami vlasnici stanova bili spremniji čak i od nas Nemaca, koji volimo da rezervišemo i po godinu unapred kako bismo dobili dobru cenu“, uz osmeh komentariše Michael, koji je rezervisani smeštaj u centru Zagreba ipak u međuvremenu otkazao, rezervišući  kratak prolećni odmor na jadranskoj obali. 

Jadranska Hrvatska kao region je čak izbila u sam vrh u Evropskoj uniji, po broju noćenja u smeštaju za kratkoročni najam rezervisanim preko Airbnb-ja, Bookinga, Expedie ili TripAdvisora. Ova nova statistika, koju Evropska agencija za statistiku (Eurostat) objavljuje u saradnji sa ove četiri velike internet platforme za rezervaciju smeštaja, pokazuje da su u toku 2023. gosti proveli 678,6 miliona noćenja, što je 13,8 odsto više nego u 2022. 

A u trećem kvartalu – od 1. jula do 30. septembra –  najpopularnija regija za kratkoročni najam smeštaja na platformama je bila Jadranska Hrvatska s 23,7 miliona noćenja. Iza nje je bio španski region Andaluzija sa 14 miliona noćenja, a potom francuski region Provansa-Alpi-Azurna obala sa 12,2 miliona. Osim hrvatske obale, u tom letnjem tromesečju među prvih 20 regiona šest ih je bilo u Francuskoj, po pet u Italiji i Španiji, dve u Grčkoj i jedna u Portugaliji.  

Trend rasta se nastavio i ove godine, a podaci Eurostata pokazuju da je u prvom kvartalu 2024. godine Hrvatska zauzela drugo mesto među svim članicama EU s najvećim porastom noćenja stranih gostiju, bez obzira na to kako su je rezervisali. Ispred Hrvatske, koja je u tom tromesečju zabeležila rast od 22 odsto u odnosu na isti period 2023. godine, samo je Kipar sa rastom od 28 odsto. 

Hrvatska ali i Slovenija su u tom periodu bili u 10 država članica EU, sa najvećim udelom stranih gostiju u ukupnom broju noćenja. U ovom zimskom periodu zaslužni su za oko dve trećine noćenja, a statistika za prvih pet meseci ove godine daje jake naznake da bi Hrvatska mogla ove godine da obori sve rekorde ostvarene u već pomalo mitskoj 2019. godini. 

Prema podacima sistema eVisitor, u prvih pet meseci ove godine u Hrvatsku je stiglo 3,3 miliona stranih turista, što je 12 odsto više nego u istom razdoblju lani. Većina noćenja bila je u komercijalnim smeštajnim objektima, pri čemu je 46 odsto prometa ostvareno u hotelima, 26 odsto u porodičnim smeštajima, a 19 odsto u kamperskim kapacitetima. 

U dilemama kako oboriti turističke rekorde iz 2019. godine u Hrvatskoj, Sloveniji, Crnoj Gori ali i ostalim zemljama Adria regiona neminovno se nameće nekoliko pitanja. Od toga kako da i država i vlasnici smeštaja budu zaštićeni prilikom rezervisanja preko internet platformi, preko pitanja finansija, do ograničavanja ove vrste zakupa zbog negativnog uticaja na domaće stanovništvo zbog smanjenog broja nekretnina za dugoročni zakup. 

Mogu i platforme da duguju 

Preko najpopularnijih digitalnih platformi u Hrvatskoj, ali i ostalim zemljama regiona, svake godine dolazi oko desetine turista koji ostvaruju otprilike četvrtinu svih noćenja. Prema podacima Državnog zavoda za statistiku Hrvatske, u rekordnoj 2019. u ukupnom broju ostvarenih noćenja, 28,1 odsto je onih koja su rezervisana preko digitalnih platformi, a udeo u ukupnom broju dolazaka je bio 10 odsto. I te statistike se iz godine u godinu manje-više ne menjaju, tako da je pitanje osiguranja interesa vlasnika, turista, ali i samih država postale sve aktuelnije. 

A prošle godine su se upravo vlasnici porodičnih smeštaja u Hrvatskoj  našli u nezgodnoj situaciji da su svoje sobe, stanove i kuće izdavali preko najveće platforme za posredovanje, a da im je Booking kasnio sa isplatama i po nekoliko meseci. 

Depositphotos

 

Predsednica Hrvatskog udruženja porodičnog smeštaja Barbara Marković potvrdila je da oko 2.000 iznajmljivača nisu primili novac od Bookinga od juna pa sve do pred kraj godine. Među njima je bilo onih koji u tom periodu nisu dobili ništa od najma, dok se nekima dugovao samo deo novca. 

„Nekima je Booking dugovao i 30.000 evra, što nije malen novac. Nije nam jasno kako jedna tako velika, renomirana kompanija  može sebi da dopusti tako nešto“, rekla je Marković, dodajući da to nije samo hrvatski problem već da su slične teškoće imali iznajmljivači i hotelijeri širom Evrope. „Najveći paradoks u tome što je Booking.com iznajmljivačima, onima kojima duguju novac, poslao račune za plaćanje provizije za mesece za koje im novac nije isplaćen, što je dodatno izazvalo nezadovoljstvo mnogih iznajmljivača.“ 

Iz Bookinga su pak poručili kako su početkom leta obavestili svoje partnere da planiraju nužne radove na održavanju njihovih finansijskih sistema, što bi moglo da dovede do kašnjenja isplata. 

„Nakon ažuriranja sistema isplate su neometano nastavljene za većinu njih, ali nažalost, u manjem broju slučajeva na isplate je uticao nepredviđeni tehnički problem, što je dovelo do daljih kašnjenja“, poručili su iz Booking.com za Bloomberg Adriju. 

Gosti postali izbirljivi 

Osim toga, ne samo u regionu već i širom sveta se primećuje da mnogi koji su uložili dosta novca da iznajmljuju više nekretnina preko Airbnb-ja, ne ostvaruju baš toliko visoke i kontinuirane prihode kao nekad. U zavisnosti od regiona, prihodi su pali i do 20 odsto, a na društvenim mrežama se za Airbnb pojavio nadimak „Airbnbust“, kao opis toga da su profesionalni iznajmljivači smeštaja nakratko doživeli „krah“. 

Doduše, teško može da se govori o pravom krahu već da dobra zarada nije više tako jednostavna kao što je ostaviti ključ u poštanskom sandučiću i čistu posteljinu na krevetu. Naime, sa rastom popularnosti Airbnb-ja, rasla su i očekivanja i izbirljivost gostiju, od želje za modernim nameštajem i kućnim aparatima, do tražnje za objektima koji primaju kućne ljubimce.

„Klijentela se promenila. Nekad su to bili većinski mladi ljudi, koji su dolazili na muzički festival pa im je bilo okej da prespavaju i na starom kauču. A danas su to vrlo često oni koji traže alternativu hotelima, bilo da su u pitanju poslovni ljudi, bilo da je reč o porodicama“, kaže za Bloomerg Businessweek Adria Slađana Petrović, koja preko internet platformi izdaje dve stana u Novom Sadu, u Srbiji. „Samim tim, sada gosti očekuju da u smeštaju imaju i kozmetiku, poput sapuna i šampona, ali i piće ili neki slatkiš dobrodošlice. Sve to uvećava troškove.“ 

Osim toga, u vreme pandemije virusa korona, Airbnb je na globalnom nivou promenio pravila i omogućio gostima puni povraćaj novca u slučaju otkazivanja, što je domaćine ostavili potpuno bez prihoda. Kada su se ta pravila opet izmenila, novi problem je nastao kada je Airbnb omogućio gostima duži rok za podnošenje pritužbi i traženje povraćaja novca. 

Lov na porez 

S druge strane, velike turističke sile, poput Italije, počele su da poreski „love“ velike onlajn platforme za kratkoročni najam smeštaja. Tako je krajem prošle godine objavljeno da je irska podružnica Airbnb-ja pristala da italijanskim poreskim vlastima plati 576 miliona evra kao nagodbu u vezi s istragom o navodno neplaćenom porezu u Italiji.  

I dok je Airbnb saopštio da u dogovoru o nagodbi nije priznao nikakvu formalnu odgovornost, italijanski finansijska policija je tvrdila da je Airbnb propustio da plati porez na 3,7 milijardi evra prihoda od posredovanja u iznajmljivanju smeštaja te da im je poreski dug za period od 2017. do 2021. iznosio 779 miliona evra. Kako je saopšteno, razgovori se još vode oko poreza za 2022. i 2023. godinu, čiji iznosi bi mogli da budu još veći. 

S druge strane, iznajmljivačima koji posluju u sivoj zoni uskoro će biti otežan rad jer nova evropska regulativa nalaže platformama za oglašavanje, poput Airbnb-ja i Bookinga, da ubuduće mogu da se oglašavaju samo oni iznajmljivači koji imaju prijavljen smeštaj. 

„Da bi svaka smeštajna jedinica mogla doći na platformu i reklamirati se, moraće da ima jedan identifikacioni broj koji će biti vezan i uz kategorizaciju objekta. Taj broj će dobijati od ministarstva turizma i sporta, kako zasada stvari stoje“, rekla je doskorašnja hrvatska ministarka turizma i sporta Nikolina Brnjac. „Bez tog broja iznajmljivači neće moći da pristupe platformi. Sve države članice EU će imati jedan vremenski period za prenos te uredbe u svoje zakonodavstvo, a kroz te podatke ćemo videti precizniju i tačniju sliku koliko jedinica imamo i u kojim gradovima.“ 

Ograničenja Airbnb-ja i Bookinga 

S druge strane, u Sloveniji je ove godine došlo do rasprave o ograničenjima za iznajmljivanje preko platformi, koja su već neko vreme aktuelna u zapadnoj Evropi. Predlog zakona koji je u javnoj raspravi očekuje se da bude usvojen do kraja godine, čime bi kratkoročno iznajmljivanje smeštaja, koji nije prijavljen kao turistički objekat, bilo ograničeno na 30 dana godišnje, pri čemu opštine imaju mogućnost da ovo pravilo ublaže tamo gde im to odgovara. 

„Mi ne zabranjujemo kratkoročno iznajmljivanje, već hoćemo da smanjimo nesumnjivo štetne efekte ovih aktivnosti“, rekao je slovenački ministar privrede Matjaž Han, dodajući da su ovakva kratkoročna iznajmljivanja koncentrisana u nekoliko opština i to skoro polovina u Ljubljani, a ostali u Piranu, Bledu, Koperu i Krajnjskoj Gori. „Nema sumnje da je ovaj tip biznis modela, omogućen platformama kao što su Airbnb, Booking i ostali, sklonio veliki deo nekretnina sa tržišta nekretnina u turističko tržište.“ 

Matjaž Han/Foto: Žan Kolman

 

Prema podacima ministarstva, kratkoročni najam nekretnina se upetostručio od 2015. do 2023. godine. Vlasnici pak mogu da svoju nekretninu prijave kao turistički smeštaj i onda neće imati prepreke za izdavanje. Doduše, u predlogu zakona je navedeno da ukoliko im je nekretnina u zgradi sa više stanova, čak 75 odsto vlasnika će morati da odobri ovakvo izdavanje. Štaviše, sve prve komšije moraće da odobre da njihov komšija krene sa kratkoročnim iznajmljivanjem stana. 

Ljubljana ii Zagreb kao Berlin? 

Da „zabrana Airbnb-ja“ nije tako lako primenjiva, možda najbolji primer je Berlin, koji već deset godina pokušava da sprovede tako nešto, u pokušaju da smanji drastičan manjak stambenog prostora. Najpre je 2014. uvedena zabrana vlasnicima stanova da ih ostavljaju prazne ili izdaju na dnevnoj ili nedeljnoj bazi, ukoliko za to ne dobiju dozvolu. Potom je dve godine kasnije ovoj zabrani pridodata i pretnja novčanom kaznom do 100.000 evra, da bi 2018. taj propis bio ukinut, a uveden novi koji omogućava vlasnicima da stan u kojem žive izdaju koliko god žele, a da ostale svoje nekretnine mogu na kratak rok da izdaju do 90 dana godišnje. 

U međuvremenu, berlinske vlasti i Airbnb su krenule dugu sudsku borbu, pa se dosad ograničenja nisu primenjivala za stanove koji su na kratak rok već bili izdavani pre 2014. kada je prvi propis „zabrane Airbnb-ja“ stupio na snagu. 

Međutim, nedavno je berlinski Viši upravni sud doneo odluku koja omogućava gradskim vlastima da ograničenja primene i na stanove koji su izdavani i pre 2014. godine. 

Izvršni direktor Udruženja berlinskih zakupaca Sebastijan Bartels procenjuje da bi do 10.000 stanova širom Berlina moglo da bude vraćeno na tržište stanova koji se izdaju na dugi rok. 

„Većina stanova za odmor su u atraktivnim delovima centra Berlina i oni su ogroman faktor zašto su žitelji izbacivani iz njih“, rekao je Bartel, dodajući da su vlasnici nekretnina proteklih godina bavili „surfovanjem rokovima“ tako što su produžavali sudsku bitku podnošenjem žalbi jedne preko druge i time iskorišćavali mučno spor tempo sudskog sistema. 

Da li je situacija u Zagrebu i Ljubljani uporediva sa Berlinom i Parizom, odgovori su različiti. Dok se gradonačelnik Ljubljane Zoran Janković raduje ograničenjima i ima i svoje predloge, Katja Rezman iz Udruženja iznajmljivača ističe da uvođenje stranih modela nije rešenje, jer je reč o višemilionskim urbanim centrima koji nemaju mnogo zajedničkog sa slovenačkim prostorom. 

„Dodatni problem ovakvih diskusija je to što se sve meri Ljubljanom. A Ljubljana je posebna, jer nema mnogo veze sa ostatkom zemlje. Ljubljana je žrtva sopstvenog uspeha. Razvila se u popularnu turističku destinaciju, što je stvorilo potražnju za prenoćištima, koje stambena politika nije pratila“, ističe Rezman i dodaje da je glavni grad Slovenije još više žrtva spekulacija sa nekretninama, „jer kada vidimo šta se u Ljubljani gradi i kako se prodaje, odmah je jasno da rešavanje stambenih problema nije na prvom mestu“. 

Prema rečima upućenih, trenutno na Airbnb-ju ima oko tri puta više stanova u Ljubljani za kratkoročno iznajmljivanje nego na portalu gde se oglašavaju nekretnine za dugoročni najam. To nije tako u drugim sredinama. Zbog toga Rezman ističe da bi predložena ograničenja trebalo da prihvate samo opštine koje imaju ove probleme, jer se situacija razlikuje od mesta do mesta. 

Trenutno nema komentara za vest. Ostavite prvi komentar...

Ostavi komentar