Iz inostranstva se vratio u Sloveniju, za građevinski poduhvat doveo radnike iz Srbije

 Ministarstvo za urbanizam i životnu sredinu 23. avgusta je izdalo građevinsku dozvolu. Od tada, dakle više od dve godine i devet dana, čekamo odluku suda koja potvrđuje da je dozvola pravosnažna, izjavio je prošlog ponedeljka direktor društva Brusnica Matjaž Cerjak, kada smo ga posetili u sedištu kompanije u Dravljama u Ljubljani. Njegov prvi projekat u Sloveniji podrazumeva izgradnju tri solitera sa 356 stanova pod nazivom Regentov kvart.

Situacija se zakomplikovala, jer su komšije i građanska inicijativa pokrenuli upravni spor.

"Postupak još uvek traje. Shodno zakonu o planiranju i izgradnji predviđeno je da sud takve postupke obrađuje prioritetno. Do danas, kao što sam prethodno naveo, dakle već više od dve godine, čekamo na taj trenutak".

Cerjak je siguran da je sve kako treba, društvo je vlasnik parcele, pribavljene su sve saglasnosti, kaže i dodaje da je taj predeo više od 15 godina u prostornim planovima označen kao lokacija za izgradnju solitera. "Da li bi tamo trebalo da budu soliteri ili, po navodima pojedinih medija, škole i domovi za stare, nije pitanje koje bi trebalo rešavati sada. To je trebalo učiniti pre 15 godina, kada je uprava grada, odnosno šira zajednica takav plan usvojila i potpisala".

"Postupamo strogo u skladu sa važećim propisima i dosledno ih poštujemo. Projekat ni za metar ne prelazi granice utvrđene urbanističkim planom. Sedimo i čekamo, ali smo ubeđeni da će projekat biti odobren i da ćemo ga pre ili kasnije izvesti do kraja. Na kraju krajeva, ne verujemo da bi išta moglo da ugrozi njegovu realizaciju".

Zastoj, koji traje već dve godine, iskoristili su za optimizaciju, a obavezali su se i na poštovanje propisa u funkciji održivosti: "To je naš prvi projekat u Sloveniji. Želimo da pokažemo da nam je stalo do okruženja u kojem živimo. Takođe želimo našim kupcima da omogućimo niže troškove, jer će zgrada biti efikasna. Obavezaćemo se na upotrebu sertifikovanih materijala, koji nisu štetni". Upravo zbog toga što je to njihov prvi projekat u Sloveniji, investiciju vide kao svoju referencu za ubuduće.

Kompletan razgovor sa Cerjakom tokom naše posete sedištu kompanije, koja se nalazi u blizini društva Ruska dača, vlasnika Aleša Musarja, supruga predsednice države Nataše Pirc Musar, možete naći u nastavku.

Bio sam ubeđen 2020. godine da će 2025. poslednji sprat biti završen. Nažalost, to se nije desilo, ali to sada nije važno. Radimo na novom projektu i ukoliko oba budu uspešno realizovana, verujemo da ćemo nastaviti da poslujemo u Sloveniji. U projekat sam se uključio 2020. godine. Tada smo imali ambicioznije planove, barem u Excelu.

Mnoge slične projekte ranije sam realizovao u inostranstvu. Mislio sam da poznajem prilike, jer sam iz ovih krajeva, pa ću stvari brže razumeti, a i država je članica EU, dakle stvari će se nekako odvijati. Bilo je to vrlo optimistično. Kada se danas osvrnem na početak... potrebno nam je bilo godinu i po dana da dobijemo građevinsku dozvolu.

Kažete da ste radili u inostranstvu. Da li je to dug period za dobijanje građevinske dozvole?

Nije preterano dug u poređenju sa drugim državama u kojima smo radili. Nije ultra brzo, ali moglo je da potraje i duže. Za velike projekte mi se to čini uobičajeno. Naravno postupak bi mogao trajati i pola godine manje, ali to ne bi ništa promenilo.

Dakle, 23. avgusta 2023. bila je izdata građevinska dozvola koja još uvek nije pravosnažna. Za tim su usledile dve godine praznog hoda. Najviše nas pogađa to što imamo investitora koji je uložio novac, imao je poveranja u ovo okruženje, a sada čeka. Čeka na šta? Na to da neko u sudu uzme predmet i razmotri ga. Kao što sam ranije spomenuo, ne protivimo se sudskom postupku, već njegovom trajanju.

Načelno mi se čini ispravno to što ljudi imaju mogućnost da stvar još jednom provere, i ukoliko sumnjaju da je bilo propusta, mogućnost da se one ustanove. Problem je kada sud postane oruđe u rukama nekoga kome odgovara status quo. Kada se malo zadubite, shvatite da u Sloveniji ima mnogo takvih slučajeva kada se pravni sporovi pokreću jer susedi ili protivnici projekta shvate da se tako početak može prolongirati za tri, četiri godine. A to je mnogo. Tokom tog vremena investitor može odustati od projekta. Sa tim su povezani troškovi koje treba pokriti, što mi i činimo već dve godine.

Prema zakonu u Sloveniji je potrebno platiti sudski takse u iznosu od približno  evra. Ako se sa druge strane nalazi građanska inicijativa sa 500 članova, to iznosi dva evra po osobi. Verujte mi da se to vrlo lako uradi: angažuje se advokat, svaki član plati dva evra i pokreće se pravni spor. Projekat je odložen za dve godine, a u tom vremenu bi već bili gotovi gornji spratovi, možda bi se i fasada radila. Sada se sve to pomerilo. Kada ćemo početi, ne znamo, čekamo da upravni sud donese odluku. Kada se to obavi, biće potrebne dve i po do tri godine da se soliter završi.

U sadašnjem političkom i zakonodavnom ekosistemu sporedni učesnici često imaju veći uticaj od onih koji grade ili su investitori projekta. Ispravno je što imaju mogućnost učešća, ali ne i da sve blokiraju. Ne protivim se sudskom postupku, već tome što on traje već dve godine, a trebalo bi da je predmet prioritetetan.

U međuvremenu smo svedočili poskupljenjima u sektoru građevinarstva, a primetan je i snažan skok cena nekretnina.

Tržište se pomerilo. I zbog toga što ne gradimo. Na kraju će kupci platiti cenu. Tokom 2021. ili 2022. godine, kada smo imali razrađene poslovne planove, cena stanova kreatala se između 3.000 i 3.500 evra po kvadratnom metru. Prema prvim kalkulacijama 360 stanova trebalo je prodati za 3.200 evra po kvadratnom metru.

Da li se radi o maloprodajnoj ceni sa porezom?

Sa porezom. Pre, kao i na početku pandemije koronavirusa, cene su još uvek bile niske, dok su u drugoj polovini perioda pandemije počele ubrzano da rastu. Ali tada, kada smo pravili planove, to nismo znali. Troškovi su bili drugačiji, zatim inflacija, cene energenata. Kalkulacije iz 2020. godine sa današnjim nemaju puno zajedničkog.

Jutros sam proverio oglase u aplikaciji za nekretnine: za Ljubljanu je objavljenih 724 oglasa, a prosečna cena je iznosila 5.460 evra. To obuhvata sve oglase, za nove i postojeće nekretnine, bez obzira na lokaciju. Ali prosek tih cena pokazuje koliko se drastično tržište pomerilo od tada.

Ponuda i potražnja?

Glavni razlog leži u neravnoteži između ponude i potražnje. Još pre početka projekta, posvetio sam se analizi slovenačkog tržišta. U Ljubljani postoji tražnja za približno hiljadu stanova godišnje, a svake godine kada je manjak na tržištu, on se prenosi u sledeću godinu. Nijedne godine tokom proteklih pet nije bilo u ponudi hiljadu novih stanova, dok je manjak postojao već od ranije. Govorimo o tome da nedostaje oko tri do četiri hiljade stanova kako bi se tržište uravnotežilo. Pri tome, ne znači da će svi projekti biti uspešni. Tržište bi trebalo loš projekat da sankcioniše, te bi prodaja trebalo da bude otežana. To bi potiskivalo cene naniže, pa bi za lošije stanove morali snižavati cene.

Zbog nedostatka stanova u ponudi, u Ljubljani se danas sve prodaje, primorani ste da kupite lošiji stan po višoj ceni jer nema alternative. Zato se pridružujem zagovornicima boljih propisa koji se zalažu za privlačenje većeg broja ljudi koji će, poput mene, doneti kapital, pokušati da realizuju projekte i obogate ponudu.

I država najavljuje gradnju na hiljade stanova

Često čitamo da država najavljuje gradnju 20.000 stanova. Država bi, prema mom mišljenju, trebalo da pokriva oblasti kojima tržište nema pristup ili u kojima bi to bilo neefkasno. Očigledno je da privatni investitori mogu da grade stambene zgrade, te bi ako država stvori povoljno okruženje za njihove projekte, to bi bio njen najveći doprinos.

Mislim da stambenu gradnju treba prepustiti privatnim investitorima. Potrebno je obezbediti jasna pravila i okvire. To se odnosi na određene standarde za nove stanove i predvidivo poslovno okruženje. Što je okruženje predvidljivije, to je manju diskontnu stopu potrebno uključiti u kalkulacije jer je rizik manji, a to otvara i mogućnost realizacije više projekata.

Tokom 2020. godine smo se odlučili za ovaj projekat u Dravljama, ali nije izvesno da ćemo ga završiti do 2028. Kada bih danas dobio pravosnažnu odluku, bila bi potrebna još tri meseca za pripremu tendera, dve godine bi trajala gradnja, što znači ulazak u 2028. Dakle ceo ciklus trajao bi osam ili devet godina. Koliko ljudi želi da uloži svoj kapital u projekat koji će se isplatiti tek za devet godina? Takođe, nepredvidiv je razvoj situacije u tom periodu. Političke prilike su se drastično promenile, i ne samo u Sloveniji već globalno. U međuvremenu smo doživeli pandemiju, rat u Ukrajini koji je potresao Evropu, svedočili smo drastičnom skoku cena energenata. Pored toga tu su još i carine. Poslovanje u takvom okruženju je nepredvidivo, ko je voljan danas da učestvuje u projektu koji će se završiti tek za devet godina?!

Parcelu ste već kupili, a treba izgraditi zgrade. U međuvremenu su građevinski materijali poskupeli. Koliko je investicija vredela na početku, a koliko danas?

Odmah moram reći da smo promenili i način realizacije, projekat smo optimizovali, nešto dodali, nešto oduzeli, ali sigurno se procenjeni trošak povećao za oko 20 odsto. Na početku je investicija trebalo da dosegne 50 ili 55 miliona, sada će sigurno preći 70 miliona.

Poređenje je teško jer se projekat u međuvremenu promenio. Imamo vreme i imamo ekipu koja može da gradi. Projekat je spreman, ali na gradilište ne možemo, zato sada analiziramo šta bismo mogli da promenimo, proveravamo gde bi se mogle pokazati poteškoće, i pokušavamo ih već danas da otklonimo. Ako ih otklonimo u fazi kada je sve još nacrtan, sto puta je jeftinije nego kasnije na terenu. Svu energiju usmeravamo ka otklanjanju nedostataka ili poboljšanjima da projekat potom što glatko teče.

Ranije ste spomenuli cenu po kvadratnom metru u oglasima. Da li je moguće danas konkretnije reći koliko će koštati kvadratni metar u Regentovom kvartu?

Mislim da se radi o tako velikom projektu koji će zahtevati pažljivu analizu tržišta nekretnina u Ljubljani, kao i određivanje optimalnog trenutka za prodaju. Konkretnu cenu u ovom trenutku nemamo... Vrlo nezahvalno je govoriti unapred. Medijima je verovatno najjednostavnije da objave cenu od 5.300 ili 4.500 evra po kvadratu, ali nije jasno da li se to odnosi na garsonjeru, dvosoban ili trosoban stan? Da li ta cena pokriva sve, uključujući garažno mesto?

Pratili smo Corwinov projekat, pa Spektro, Koseško okno. Nedavno je otvoren stambeni kompleks Dravlje sa 70 stanova, zatim je tu još Parma Nova. Sve te projekte pratimo i ocenjujemo da li je naš konkurentan i uporediv, barem sa vidika cene. Naš objekat je nešto veći, pa bismo mogli biti povoljniji jer jednostavnije prodati 5o stanova u odnosu na 360.

Kada već pominjete novogradnju u Parmovoj ulici, radi se o prilično nižim zgradama. Koji je efekat na cenu kada se bira između veće parcele ili gradnje u visinu na manjem prostoru?

To utiče na cenu zemljišta na samom početku. Možda su u slučaju manje parcele nešto viši troškovi, ali na kraju treba uračunati sve troškove. Nezahvalno je, na primer, pod zemljom sagraditi četiri nivoa garaže, kao što je slučaj u kompleksu Situla. Dva je nekako uobičajeno, tri još i prolazi.

Ko je investitor projekata? Poznato je već da je to na početku bio ruski investitor koji se povukao.

I dalje su to strani investitori. Kada sam stigao u Sloveniju, bilo mi je najjednostavnije da kontaktiram investitore s kojima sam već bio u kontaktu, jer sam sve do 2019. godine bio zaposlen u Rusiji. Kada su se prvi investitori povukli, usledile su još dve zamene, u ovom trenutku je to kompanija iz Beča. U Austriji je to tržište usporilo, zato su tražili prilike drugde.

Upravljam investicijom koja je u vlasništvu stranaca, ali ovaj projekat vidim kao isključivo slovenački. Ja sam Ljubljančanin, novac sam pridobio tako što sam ga zatražio jer sam nisam mogao da isfinansiram projekat.. Šta sam uradio? Kontaktirao sam ih I predstavio im ideju. Stanovi će se prodavati u Ljubljani i ovde će ostati.

Mislim da je pitanje investiranje bilo aktuelno na početku, jer su želeli da nas diskredituju

Sa druge strane neke slovenačke kompanije još uvek posluju u Rusiji.

Razumljivo je da naglašavaš mane protivnika, a to je na početku bilo prilično vidljivo. Gospodin koji je bio uključen na početku ni danas nije sankcionisan i posluje kao da se regularno.

Broj investitora se smanjio. Za projekte sada radije angažujem kolege koje poznajem, recimo one iz Londona ili iz fondova u kojima sam ranije radio.

Kakav profit donosi takav projekat? Verovatno investitorima pristupate sa konkretnom ponudom, iako oni imaju svoju ciljanu vrednost.

Naravno. Svako od njih vrši ocenu rizika. Tada je za ovakve projekte bio predviđen profit od 20 odsto godišnje, na osnovu petogodišnjeg propračuna, a sada se razmatra osmogodišnji period, što menja dinamiku ulaganja. U međuvremenu se možda koeficijent između troškova i prihoda promenio, ali ne bitno, jer su se troškovi povećali za približno trećinu, sa druge strane se za trećinu podigla i prodajna cena. Na papiru to znači da bi profit koji je tada bio vezan na evro za period između 2025. i 2028. danas vredeo znatno manje. Zato će profit biti manji. To što smo stajali u mestu nam je nanelo štetu, a uz to ni troškovi nisu bili zanemarljivi. Na to smo upozorili i sud i ministarstvo. Radi se o velikom projektu, te su već zbog uticaja na stambenu politiku mogli stvar da obrade prioritetno.

Kupci su u nepovoljnoj poziciji, jer njihove plate nisu pratile povećanje cena. Koliko ljudi je u poslednjih pet godina dobilo povišicu plate u iznosu od 30 odsto? Veoma malo.

Država je najavila gradnju većeg broja stanova. Da li vas je strah konkurencije?

Zaista me zanima kako će se to odvijati. Kao što sam spomenuo na početku: stambenu gradnju je smisleno prepustiti privatnom sektoru koji time upravlja. Kako će tome pristupiti država, državna preduzeća... znamo da su vremenski planovi za državne projekte obično potpuno drugačiji u odnosu na privatne investicije, isto važi i za troškove. Neke sektore je, prema mom mišljenju dobro prepustiti privatnim investitorima.

To da ćemo raditi u konkurentskom okruženju je jasno već od samog početka, to me ne brine jer sam na to spreman. Za grad je zapravo vitalno da ta konkurencija postoji jer to doprinosi poboljšanju kvaliteta.

U Ljubljani postoji tražnja za stanovima. Želim da se gradnja odvija na nivou koji odgovara evropskoj prestonici. Prema mom mišljenju, Ljubljana kada je reč o sektoru nekretnina nešto zaostaje za uporedivim gradovima u Evropi. Uobičajeno je da na tržištu bude prisutan što veći broj investitor, jer veći broj projekata utiče na veću ponudu, viši kvalitet i bolju ravnotežu. Time ćemo proširiti i povećati ponudu, a to koristi svima. Radije bih se opredelio da zaradim manje za pet godina, a da se održava promet. Moj cilj nije da realizujem samo samo jedan projekat i da onda stanem. Istina je da u nekom okruženju možete da realizujete četiri uspešna projekta za 20 godina, u nekom drugom možda dva ili čak samo jedan, ako uzmemo za primer Schellenburg. Upravo je to ono što mi u našem okruženju najviše smeta.

Koliko je teško u vašoj oblasti naći kadar?

Sudeći po našem iskustvu u Sloveniji je teško naći radnu snagu, posebno onu sa iskustvom i znanjem. Jedan od razloga je taj, što se u poslednje vreme kod nas nije mnogo gradilo, pa nedostaju kadrovi koji su već učestvovali u jednom, dva ili tri veća projekta i tako stekli potrebna iskustva, posebno u oblasti visokogradnje.

Kadar smo najpre smo tražili u Sloveniji, na kraju smo odgovarajuće ljude našli u Beogradu. Tamo se u poslednjih godina gradilo više, zato smo našli pojedince koji su još aktivni, ali su već učestvovali u nekoliko projekata.

Dobro je što znaju slovenački. Kod mene angažovani kadar sada uče slovenački, a integraciju im otežava naše poznavanje srpskog i hrvatskog jezika. U komunikaciji je neophodno razumevanje, kako bi se smanjo rizik.

Da li sam vas dobro razumeo da su se u Sloveniju preselili?

Sa porodicama. Kada tražite osobu starosti od 40 ili 45 godina, koja, dakle, ne dolazi direktno sa fakulteta i učestvovala je u više od jednog projekta, vrlo je verovatno da je osoba u braku i da ima porodicom. Pomogli smo im i sa traženjem škola i slično.

Vi ste se nakon 20 godina života u inostranstvu vratili u Sloveniju. Zašto ste se odlučili na to?

Splet okolnosti i porodične prilike, deca. Kada sam bio u Londonu, mislio sam da ću život provesti tamo. Zatim me je put odveo u Moskvu i mislio da ću ostati tamo. Sada sam ovde i ova dva projekta moram izvesti do kraja.