Bogati već godinama ulažu u crnogorsku obalu - šta su mamci

Crna Gora i u 2025. potvrđuje status jedne od najatraktivnijih destinacija za ulaganje u nekretnine na Jadranu, sa prosečnom cenom stambenog kvadrata u novogradnji od 2.158 evra u prvom kvartalu. U Podgorici je prosečna cena bila 2.066, dok je na primorju dostigla 2.328 evra, pokazuju najnoviji podaci Uprave za statistiku Crne Gore (Monstat).

"Crna Gora se izdvaja kao vrhunska destinacija za investiranje u nekretnine, ako je suditi po prinosima i poređenju sa evropskim i regionalnim konkurentima (posmatrano po glavnim gradovima). Prema poslednjim podacima, prosečan prinos izdavanja Podgorice sa 6,39 odsto - drugi je u regionu, samo je Skoplje sa 6,71 odsto ispred. U poređenju sa drugim evropskim gradovima, podaci sajta globalpropertyguide.com pokazuju da se Podgorica nalazi među prvih 10 gradova", kaže Nemanja Đurđević, analitičar Bloomberg Adrije.

U junskom izveštaju Investrope sugeriše se da je tržište stambenih nekretnina u Crnoj Gori bilo na impresivnoj putanji rasta lane, sa cenama znatno iznad proseka EU. To je, navode, rezultat višegodišnjeg kontinuiranog rasta.

Šta pokreće tržište

Spoljna potražnja ostaje ključni pokretač, pri čemu su dve trećine kupaca u 2024. bili strani državljani, dok napredak u pristupanju EU i investicije u infrastrukturu nastavljaju da jačaju poverenje investitora. Najveći broj kupaca dolazi iz Srbije, Turske, SAD, Nemačke, sa Kipra, iz Rusije, UAE i Švajcarske.

"Turizam, infrastruktura i povoljan poreski sistem podstiču atraktivnost te zemlje. Tržište nekretnina u Crnoj Gori beleži rast, pri čemu su prošlogodišnje cene nekretnina na nacionalnom nivou, prilagođene inflaciji, porasle za 5,91 odsto. U 2023. godini rast je iznosio čak 22,72 odsto. Godišnja promena prvog kvartala 2025, prilagođena inflaciji, iznosi 9,34 odsto. Cene nekretnina su najdrastičnije rasle u priobalnom delu zemlje i vođene su, pre svega, ograničenom ponudom, a visokom tražnjom. Atraktivnost ulaganja je usmerena na luksuznu obalu, zbog tražnje međunarodnih kupaca i rasta vrednosti posle ulaska u proces pristupanja EU. Ostali regioni i Podgorica nude niže početne troškove, ali im razvoj infrastrukture i povezanost sa aerodromima i marinama povećava atraktivnost ubuduće", kaže Đurđević.

Dok luksuzni projekti poput Porto Montenegra u Tivtu i njegove razvojne zone Boka Place, ili Porto Novog kod Herceg Novog, godinama unazad dominiraju kao najperspektivnije investicione prilike, Budva i Kotor ostaju centri turističke potražnje za kratkoročni najam. Podgorica, s druge strane, donosi stabilnost kroz dugoročne zakupce, pružajući benefite većeg grada i šire ponude, ali uz nedostatak "primorskog luksuza". Uz povoljne poreske uslove kakve ima Crna Gora i rastući broj turista, investitori koji žele sigurni povrat ulaganja upravo tu mogu pronaći svoju priliku. Crna Gora se, inače, smatra jednim od najbrže rastućih tržišta nekretnina u Evropi.

Opšti trend pozitivan, ali primorje uzima primat

Grafikon prikazuje kretanje prosečnih cena kvadrata novogradnje u Crnoj Gori i u Podgorici, u periodu od prvog kvartala 2023. do prvog kvartala 2025. Poslednji podaci Monstata, za prvi kvartal tekuće godine, pokazuju da prosečna cena kvadrata na nacionalnom nivou prevazilazi cenu u prestonici.

U oba slučaja cene novogradnje beleže rast tokom posmatranog perioda, što ukazuje na kontinuirano povećanje vrednosti nekretnina, ali dolazi do zanimljivog preokreta u 2024. i 2025. godini: prosečne cene su u Podgorici uglavnom bile malo više nego u celoj Crnoj Gori sve do kraja 2023, kada nastupa promena u korist primorskih destinacija.

Dakle, iako je Podgorica tradicionalno skuplje tržište, rast cena je u celoj Crnoj Gori tokom 2024. i početkom 2025. ubrzao, pa se razlika u ceni između Podgorice i ostalih delova zemlje smanjuje.

Poreska politika ide naruku bogatim kupcima

Crna Gora ima relativno povoljan poreski sistem za ulaganje u nekretnine - posebno u poređenju sa mnogim evropskim zemljama - kreiran tako da privuče prvenstveno strane investitore. Na primer, sa godišnjim porezom na nekretnine od svega 0,25-1 odsto i bez poreza na špekulative poslove, investitori mogu brzo da prodaju imovinu bez dodatnih penala, što pruža fleksibilnost i potencijalne prinose.

Crna Gora je od januara 2024. godine uvela progresivni porez na imovinu koji znatno utiče na premijum segment. Porez iznosi tri odsto za nekretnine do 150.000 evra, primenjuju se kombinovane stope za nekretnine između 150.000 i 500.000 evra, dok su stope veće za luksuzne nekretnine iznad 500.000 evra, što je i prikazano u tabeli.

"U toku su kineske i evropske infrastrukturne investicije koje poboljšavaju povezanost i pristupačnost, posebno u korist udaljenih područja. Crna Gora investitorima iz Evrope pruža poslednju priliku da uđu na tržište pre pristupanja EU, sa razvijenom infrastrukturom i turističkom atraktivnošću", kaže analitičar Bloomberg Adrije.

"Za Crnu Goru se očekuje da postane članica EU u periodu 2028-2030 i stranim investitorima nudi dobre mogućnosti: prinos od zakupa između 4,64 i 6,39 odsto za tri posmatrana regiona (Budva, Tivat i Podgorica). Zatim, ne postoje ograničenja za strano vlasništvo nad nekretninama, pa otuda i pokazatelj da preko 86 odsto SDI u formi vlasničkog ulaganja čine investicije u nekretnine. U prvih pet meseci ove godine najviše se ulagalo u stanove."

Za kraj, Đurđević kaže da početna ulaganja i prinosi od zakupa variraju u zavisnosti od mikrolokacije ovih regiona.

"Ukupno posmatrano, region Tivta ima prosečan prinos od 4,64 odsto, što simulacijom ulaganja od 300.000 evra daje godišnju bruto rentu od skoro 14.000 evra. Budvanski region bi sa prosečnim prinosom od 5,85 odsto vlasnicima godišnje doneo bruto rentu malo iznad 17.500 evra, a u Podgorici bi iznos bio nešto veći od 19.000 evra. Najveći prinos u regionu Budve imaju studio apartmani (6,75 odsto), a prinosi se smanjuju kako se površina stana povećava. Za najveće stanove prinos je 5,4 odsto."