Stambeni krediti za preduzetnike najčešće samo san

Uspešan dugogodišnji preduzetnik, urednih primanja i odličnog poslovanja - nije poželjan klijent za banke. Nijedna neće da mu odobri stambeni kredit. Iako dobro posluje, do krova nad glavom teško može da dođe.

Ovo je problem na koji su nedavno ukazali pojedini preduzetnici na društvenoj mreži LinkedIn.

"Stambeni kredit od moje banke neću dobiti, uprkos sjajnom poslovanju. I to samo zato što nisam d. o. o. već preduzetnik u sistemu PDV-a", požalio se nedavno jedan novosadski preduzetnik na LinkedInu.

Tragom te informacije, Bloomberg Adria je istražila da li je i koliko za preduzetnike otežano dobijanje stambenih kredita i šta se krije iza takve odluke finansijskih institucija.

U Narodnoj banci Srbije (NBS) naglašavaju da "sa aspekta važeće regulative kojom je uređeno poslovanje banaka u Srbiji, ne postoji nijedno pravilo u skladu sa kojim bi bankama bilo ograničeno kreditiranje određene kategorije klijenata, poput preduzetnika".

"Dakle, propisima nisu predviđeni dodatni uslovi koje bi preduzetnici morali da ispune da bi im banka odobrila stambeni kredit", kažu za Bloomberg Adriju u NBS.

Procena kreditne sposobnosti

Ipak, s druge strane, što ni na koji način nije sporno, banke same određuju kriterijume i principe za odobravanje kredita, što navode i u NBS.

"Banke su dužne da same uspostave i svojim unutrašnjim aktima urede odgovarajući kreditni proces i da u okviru tog procesa urede kriterijume i principe za odobravanje kredita i drugih plasmana klijentima. Postupak procene finansijskog stanja i kreditne sposobnosti preduzetnika banka utvrđuje u skladu sa svojim unutrašnjim aktima, pri čemu banka o odobravanju kredita i drugih plasmana odlučuje u skladu sa kriterijumima i principima koje je utvrdila svojim unutrašnjim aktima u okviru kreditnog procesa."

Kako ističu u NBS, banka je dužna da proceni kreditnu sposobnost preduzetnika, što je u interesu kako banke koja upravlja kreditnim rizikom, tako i samog korisnika kredita u cilju sprečavanja njegove prezaduženosti.

Depostiphoto

 

Centralna banka navodi da su banke slobodne u izboru klijenata kojima će staviti na raspolaganje novac. "Takođe, s obzirom na to da na odluku banke o odobrenju plasmana može da utiče stepen rizičnosti dužnika, banke, u skladu sa svojom poslovnom politikom, same propisuju ograničenja u pogledu određivanja uslova pod kojima će odobravati bilo koju vrstu kredita."

U poslovnim bankama nisu bili raspoloženi da odgovore na pitanja Bloomberg Adrije na ovu temu. Jedna od malobrojnih banaka koja nam je odgovorila jeste Erste banka.

Kako su pojasnili kod njih su preduzetnici klasifikovani kao pravna lica i "nijedna banka u svojoj ponudi nema stambeni kredit za preduzetničku radnju". Kako ističu, preduzetnička radnja, odnosno preduzetnik može da se prijavi za investicioni kredit i postoje tačno propisani kreditni kriterijumi koje je potrebno da ispuni, uz konkretnu namenu za koju se odobrava taj investicioni kredit.

Ugovor o radu na neodređeno na sunce, pa kredit za stan

S druge strane, u slučaju kada stambeni kredit traži vlasnik preduzetničke radnje, Erste banka odobrava stambene kredite preduzetnicima koji su u sistemu PDV-a, a sve u skladu sa svojom poslovnom politikom. Ona, dodaju, propisuje kriterijume kreditiranja, kao i neophodnu dokumentaciju za ovu grupu klijenta koja podrazumeva analizu i pozitivnu ocenu poslovanja preduzetnika, kao i jemstvo preduzetničke radnje.

"Ovo je u cilju utvrđivanja finansijskog stanja, odnosno kreditne sposobnosti klijenta-preduzetnika, što je standardan proces kao i kod bilo koje druge kategorije klijenata."

Do kredita tek nakon garancije supruge

Da je preduzetnicima u Srbiji teško da dođu do stambenog kredita, potvrdio je za Bloomberg Adriju i Miloš Stevanović, koji je vlasnik firme iz oblasti visoke tehnologije. On je ipak pre dve godine uspeo da dobije pozajmicu od banke, ali tek pošto je njegova supruga Vera, vlasnica preduzeća registrovanog kao d. o. o. garantovala za taj kredit.

"Dobili smo stambeni kredit kod banke koja je investitor gradnje. Ja sam aplicirao za tu pozajmicu, ali supruga Vera bila je solidarni dužnik. Ona je vlasnik firme registrovane kao d. o. o., pa su gledali sve naše firme, a ukupno ih je tri, jedna moja i dve suprugine. Dakle, ona je bila garancija i bez toga teško da bismo uspeli", kaže Miloš Stevanović. 

Njegova supruga Vera objašnjava da su na kraju udružili osnovicu na preduzetničku radnju koju ima Miloš i njenu platu u firmi koja se vodi kao d. o. o.

"Bez toga ne bismo mogli da dobijemo stambeni kredit. Banke, inače, posmatraju tu osnovicu kao platu, a ona je mnogo niska i bez obzira na prihode firme ispada da takav klijent nije dovoljno platežno sposoban. Čak smo priložili i treću preduzetničku firmu i njenu osnovicu, tako da smo sve te tri firme morali da prikažemo. I pored toga su nam rekli da smo verovatno bili najkomplikovaniji slučaj. To je značilo više odlazaka u banku, provera i neizvesnost do samog kraja", navela je Vera Stevanović.

U praksi se dešava da banke preduzetnicima koji dobro posluju ne odobre stambene kredite. Najčešće jer se za njih prijavljuju u svojstvu fizičkih lica čija su primanja vrlo skromna jer kao preduzetnici sebi isplaćuju minimalnu zaradu. To je potvrđuje Dragoljub Rajić, koordinator Mreže za poslovnu podršku, koji je bio svedok jednog sličnog slučaja.

"Banke imaju neki svoj sistem pri odobravanja kredita. Pogledaće račun klijenta koji traži kredit, videti prilive i da li postoji neka stabilna osnova iz koje može da vrati taj kredit. Drugim rečima, da li ima neka stabilna primanja i da li ta njegova firma ima, na primer, stabilne ugovore sa partnerima", kaže Rajić.

Depositphotos

 

Ipak, ističe on, kod nas postoji jedan apsurd vezan za preduzetnike, čak i za ljude koji su dosta uspešni u svom poslu. "Ovde se banke isključivo vezuju za to da li neko ima ugovor o radu na neodređeno vreme i da li je zaposlen u firmi. Nerado daju kredit preduzetniku. Preduzetnik bi eventualno trebalo da položi deo svoje lične ušteđevine, ako je ima, kao garanciju ili neku drugu nepokretnost kao vrstu bankarske garancije da bi od banke dobio novac."

Tako ispada da preduzetnik koji mesečno zarađuju po tri ili četiri puta više nego klijent banke koji radi u nekoj firmi, ne može da dobije novčanu pozajmicu.

"Pritom, taj zaposleni, iako ima ugovor na neodređeno vreme može da dobije otkaz i da izgubi posao", navodi Rajić.

Na taj način nastaje nelogična situacija da banka neće da odobri kredit preduzetniku kod koga vidi da godinama ima stabilne prihode i da je po tome značajno finansijski platežniji i stabilniji nego neki drugi klijent zaposlen na neodređeno vreme s daleko manjom platom.

"Naše banke iz straha da ne budu prevarene, da se ne desi nešto neplanirano i da bi smanjile rizik, imaju takvu praksu", kaže Rajić.

Banke ne žele da rizikuju

On navodi primer svog prijatelja, advokata, koji je pre nekoliko godina planirao da uzme kredit za kupovinu automobila. "Iako je imao velika primanja, banka ga je odbila za kredit. Nije čak dolazila u obzir ni mogućnost da kao garanciju položi gotovinu u istom iznosu koliko bi ga koštao automobil. Banka ni to nije prihvatila."

Rajić smatra da su banke oprezne kada treba da odobre kredit preduzetnicima zbog velikog broja tzv. fantomskih firmi. "One fiktivno posluju jer se osnuju na dva ili tri meseca, završe posao, a potom se ugase. Banke jednostavno ne žele da ulaze u to i da rizikuju."

Iako preduzetnik garantuje ličnom imovinom, tako da banka posle može da naplati svoja potraživanja, ipak izbegavaju da im daju stambene kredite.

"Lakše je da od fizičkog lica koje ne može da plaća kredit oduzmu nekretninu i prodaju je nego da čekaju da na ovaj način od preduzetnika naplate potraživanja. To je očigledno model za koji su se odlučili, ali predstavlja problem za sve one preduzetnike koji posluju regularno i legalno", zaključuje Rajić.