Beograd ostaje lider - cene kvadrata uporno idu naviše, a samo u jednom gradu padaju

Na kraju prvog kvartala 2025. došlo je do poskupljenja stambenih kvadrata u svim većim gradovima Srbije, ali nema drastičnih skokova, zaključak je analize portala za oglašavanje nekretnina 4zida.rs. Nenad Đorđević, predsednik Upravnog odbora Klaster, kaže za Bloomberg Adriju da je jedini faktor rasta cena nesrazmeran odnos ponude i potražnje.

"Stanje je loše u smislu ponude, tako da je i kod nekretnina na snazi klasičan ekonomski model - kada ima manjka robe na tržištu, a potražnja je velika, cene idu naviše", dodaje Đorđević.

S druge strane, treba imati u vidu i scenario u kojem je određeni deo tražnje (preostali deo u odnosu na eventualno posustajanje) spreman da plati ponuđene cene. U takvom scenariju možda bude manje transakcija, ali cene nastavljaju da drže nivo.

Investicioni savetnik Nikola Seneši rekao je za RTS da su cene kvadrata u Beogradu ostale na istim pozicijama na kojima su bile, ali da inflacija pravi razliku između realnih i apsolutnih cena. "Poenta je da je beogradsko tržište nešto življe nego 2024, bez obzira na sva dešavanja, i da se menja fokus sa onih skupih delova grada o kojima smo pričali godinama unazad - ka delovima grada koji su prijemčivi, gde se može kupiti stan za 100 ili 120 hiljada evra. To u broju transakcija na neki način menja odnos ponude i tražnje."

Podsetimo, dok cene stambenih kvadrata ostaju imune na trzavice, Bloomberg Adria je nedavno izvestila da su kirije u pojedinim delovima prestonice počele da blago padaju.

 

 

 

Presek cena kvadrata u najvećim srpskim gradovima

Napominjemo da se analize 4zida.rs zasnivaju isključivo na podacima kojima raspolaže portal - to su prosečno oglašene cene koje oglašivači traže za svoje nekretnine, što ne znači da ih i prodaju po tim cenama. RGZ, s druge strane, pruža informacije o zaključenim kupoprodajama (do momenta objavljivanja ovog članka RGZ nije izneo ažurirane podatke za četvrti kvartal 2024).

U odnosu na prethodne godine - od druge polovine 2022. pa nadalje - rast cena je osetno blaži i beleže se suptilne oscilacije na kvartalnom nivou. 

Bloomberg Adria TV

 

Beograd, kao najveći i najgušće naseljen grad, koji je "pojeo" praktično 40 odsto novogradnje, i dalje prednjači po cenama. Najskuplji kvadrati se tradicionalno beleže u centralnim gradskim opštinama, a to su Vračar, Stari grad i Savski venac. U prestonici je prosečno oglašena cena kvadrata u prvom kvartalu 2025. godine iznosila 2.980 evra, što je porast u odnosu na isti kvartal 2024, kada je kvadrat koštao 2.750 evra, i znatno više u odnosu na prvi kvartal 2023, kada je cena bila 2.664 evra.

 

 

S druge strane, na listi sajta globalpropertyguide.com, koja obuhvata cene kvadrata u 38 gradova, Beograd je zauzeo 33. mesto, sa prosečnom cenom od 2.200 evra. Međutim, ovaj sajt se poziva na podatke RGZ-a za treći kvartal 2024, koji su poslednji objavljeni i trenutno jedino dostupni.

(Luksuzna) novogradnja uporno gura cene kvadrata u prestonici / Depositphotos

 

U Novom Sadu je prosečna cena kvadrata u prvom kvartalu 2025. iznosila 2.492 evra, što je blagi rast u odnosu na prvi kvartal 2024. (2.448 evra) i prvi kvartal 2023. (2.400 evra). Cena je stabilna i pokazuje blagi, ali konstantan rast, bez većih oscilacija. Novi Sad poslednjih godina beleži povećanu potražnju za novogradnjom, naročito u širem centru i na lokacijama kao što su Detelinara i Telep. Takođe, više se traže garsonjere.

U Nišu je prosečna cena kvadrata u prvom kvartalu 2025. bila 1.664 evra, što je neznatno više nego lane (1.650 evra), a u prvom kvartalu 2023. iznosila je 1.592 evra. Ovaj grad, inače, karakteriše stabilnost cena uz povremene oscilacije, ali nema značajnog pada ni u starogradnji ni u novogradnji.

Kragujevac takođe beleži rast, ali ne u kontinuitetu - krenulo je sa 1.412 evra u prvom kvartalu 2023, na 1.545 evra u prvom kvartalu 2024. i došlo do 1.494 evra u prvom kvartalu 2025. Iako se beleži blagi pad u odnosu na kraj prethodne godine, cena je i dalje viša nego u 2023, a rast potražnje i ograničena ponuda u pojedinim delovima grada doprinose ovoj tendenciji.

Depositphotos

 

Iako se nadalje ne očekuju značajnije oscilacije, stručnjaci za nekretnine kažu da nove, luksuznije nekretnine potencijalno mogu doneti neke cenovne promene. To su, konkretno, najtraženije zone Novog Beograda ili starog dela prestonice, gde bi cene po kvadratu mogle dosegnuti čak 10.000 evra. 

Podsetimo, kamate na kredite su u Srbiji ograničene na pet odsto, što dodatno utiče na veći broj upita od kreditnih kupaca. Smanjenje kamatnih stopa ECB dovelo bi do još većeg broja kreditnih kupaca i veće tražnje, a dodatni faktor su stambeni krediti do 100.000 evra za mlade, uz učešće od jedan odsto.