.webp){kind=icon}
Visoke cene nekretnina u celom Adria regionu, prema svemu sudeći, zadržaće se još neko vreme, iako je u nekim zemljama zabeležen pad prometa. Zajednička karakteristika svih tržišta jeste slaba ponuda, posebno kada je reč o novogradnji. Ni u jednoj zemlji se ne očekuje veći broj novih stanova u skorijoj budućnosti, a visoki troškovi materijala, radne snage i zaduživanja uz i dalje snažnu potražnju ne ostavljaju prostora za značajnije korekcije cena.
Blagi pad cena starogradnje u Srbiji
U Srbiji se sve manje kupuju nekretnine, s očekivanjem da se to neće znatno promeniti ni u 2024. godini. Oporavak tržišta se očekuje sredinom ove godine, dok se rast tržišta prognozira tek 2025. godine, bez drastičnog pada cena nekretnina.
Nebojša Nešovanović, stariji direktor i rukovodilac procene u CBRC, kaže da je Evropa na dnu tržišnog ciklusa i da svi očekuju oporavak već od sredine godine ili na jesen 2024. godine.
Opširnije
"Tržište industrijskih nekretnina se konačno približava ravnoteži"
Cene će zbog usporavanja inflacije i upravo te ravnoteže ostati na istom nivou u 2024, kaže Božidar Gaćeša iz CBRE.
22.12.2023
U Hrvatskoj od 2,4 miliona stanova čak milion prazno
Broj praznih, nenastanjenih stanova u Hrvatskoj se u deset godina, od 2011. do 2021. godine, povećao za čak 43 odsto.
17.12.2023
Tržište nekretnina u 2024: Šta će biti sa cenama kvadrata?
U prethodnih nekoliko meseci dosta projekata je dobilo građevinske dozvole i može se očekivati povećana ponuda stanova tokom 2024. godine.
20.12.2023
Nekretnine vredne milione: šta se prodaje u regionu
Od Dubrovnika, Skoplja, Sarajeva, preko Beograda do Izole – potražili smo najskuplje nekretnine koje se trenutno prodaju u Adria regionu.
03.11.2023
Najskuplja kuća u Srbiji košta pet miliona evra - i nije na Dedinju
Zanimalo nas je koje se danas najprestižnije i najskuplje nekretnine kriju u zemljama regiona, a na prodaju su.
11.11.2023
To bi značilo da će period pred nama predstavljati dno tržišnog ciklusa, kada je najbolje kupiti nekretninu jer ćete, kako kaže, imati najviše prostora za pregovore s prodavcima. U tom periodu se ne očekuje značajan pad cena, već pre smanjeni obim trgovanja, to jest manje transakcija.
Agent za nekretnine Katarina Lazarević primećuje pad prometa između 30 i 50 odsto, s očekivanjem da se situacija neće drastično promeniti ove godine. Cene novosagrađenih stanova ne padaju, ali se stanovi u starogradnji prodaju jeftinije nego ranije.
"Verujem da će biti još korekcija cena u starogradnji, dok u novogradnji sve zavisi od investitora i njihove spremnosti da žrtvuju deo svoje zarade zarad bolje prodaje stanova. Stanove u novogradnji kupuju ljudi koji imaju novac i koji nekretnine posmatraju kao investiciju. Dok kreditnih kupaca gotovo da nema", kaže Lazarević.
Cene u BiH dostigle rekorde
Neizvesnost i volatilnost na tržištu građevinskog materijala i radne snage, dobit investitora, inflacija, nedostatak konkurencije, odnosno nedostatak projekata novogradnje osnovni su razlozi zašto su cene nekretnina u Bosni i Hercegovini u proseku rasle za 18 odsto godišnje od 2021. do kraja drugog kvartala 2023. Međutim, sve ukazuje na to da su cene nekretnina dostigle vrhunac, te da nas u narednom periodu očekuje stagnacija, dok se pad cena verovatno neće desiti u ovoj godini.
Elvisa Pilav, iz agencije Metropola nekretnine, za Bloomberg Adriju kaže da još ne očekuju pad cena, "čak je izvesno da je pad cena nekretnina prilično daleko".
"Očekujemo da bi u nekom narednom periodu privremeno moglo doći do stagnacije, ali ne još, nego možda krajem ove i početkom 2025. godine i to pod uslovom da se situacija u vezi s ponudom nekretnina na tržištu popravi, odnosno da se poveća broj nekretnina dostupnih za kupovinu", ističe Pilav.
Pojašnjava da se tržište trenutno suočava s nedostatkom stanova i ogromnom potražnjom i sve dok grad Sarajevo ne bude mogao ponuditi veći broj nekretnina za kupovinu, dok se ne zadovolje potrebe kupaca, možemo očekivati da će cene nekretnina rasti.
"Što se pada tiče, za to je već potrebna masovna gradnja, što u neku ruku očekujemo i priželjkujemo, ali je prilično neizvesno da li će se uopšte dogoditi u narednih pet godina", dodaje Pilav.
Iako su cene kvadrata rasle u celoj BiH, one su i dalje znatno niže u poređenju sa Sarajevom. U većim gradova tako cene kvadrata idu od 1.500 KM (približno 770 evra) do 6.000 KM (oko 3.075 evra) ako je reč o premijum gradnji.
Stručnjaci iz agencija za nekretnine iz Tuzle, Bihaća, Bijeljine i Trebinja takođe u 2024. godini očekuju stabilizaciju cena.
Pad prometa u Hrvatskoj
Tržište nekretnina u Hrvatskoj se hladi, međutim, iako bi se moglo zaključiti da će pad prometa dovesti do snižavanja cena nekretnina, to se, kako se čini, neće baš tako odvijati. Barem ne brzo i linearno.
Kako ističe diretorka sektora tržišta kapitala u Colliersu Klara Matić, u prvih šest meseci prošle godine u Hrvatskoj i Zagrebu prodato je oko 20 odsto manje stanova nego u istom periodu 2022. godine.
"Ne treba očekivati značajnije korekcije cena stambenih nekretnina, pogotovo ne u kratkom roku, a glavni je razlog nedostatak ponude. Vredi zabeležiti da je u razdoblju od 2014. do 2023. izgrađeno oko 67.000 stanova manje na nivou države, što je pad od oko 40 odsto, i oko 27.000 manje u Zagrebu, što je pad od oko 60 odsto u odnosu na prethodni devetogodišnji period od 2005. do 2014. godine. Povrh slabog oporavka građevinske aktivnosti, fond postojećih stambenih nekretnina smanjio se zbog oštećenja u potresima i zbog sve većeg korišćenja stambenog prostora za kratkoročni najam", pojašnjava Matić.
Depositphotos
Matić upozorava da je jedan od većih problema i loša vrednost za novac kod kupovine stambenih nekretnina.
"S obzirom na nedostatak novogradnje, cene starogradnje otišle su u nebo, pa kupci, ako žele da reše stambeno pitanje, pristaju na dosta kompromisa. To se neće promeniti u 2024. godini, jer je broj projekata u najavi i dalje mali. On je nizak velikim delom zbog nedostatka zemljišta, posebno većih, i aktivnijeg prostornog planiranja, kao i sporosti pri izdavanju građevinskih dozvola. Naši najveći gradovi Zagreb i Split ne rade dovoljno po pitanju urbane regeneracije velikih brownfield projekata i aktivacije javne imovine. Rast kamatnih stopa deluje negativno i na developere jer im poskupljuje finansiranje, a kad tome dodamo rast troškova gradnje i zastrašujuće visoki PDV na novogradnju od 25 odsto, lako bi se moglo dogoditi da bude još manje projekata", ističe Matić.
U Severnoj Makedoniji usporio rast cena
Cene stanova ni u Severnoj Makedoniji neće padati. Ključni razlog su visoke cene materijala koji ne pojeftinjuju brzo. Takođe, nedostatak radne snage vrši pritisak na cene, što povećava troškove plata.
U 2024. godinu tržište nekretnina u S. Makedoniji ulazi s rekordnim cenama, a pad cena koji se očekivao u prošloj godini nije se desio, već je samo usporio rast cena stanova. U trećem kvartalu rast cena iznosio je 11 odsto na godišnjem nivou, što je ozbiljno usporavanje u odnosu na 21 odsto iz 2022.
Za 2024. godinu građevinari ne očekuju promene na tržištu nekretnina. Prema riečima Ivice Jakimovskog iz Građevinske komore pri Savezu privrednih komora, cene neće rasti.
"Jedino sam u ovo siguran, da nema prostora za rast cena stanova. Ima li prostora za smanjenje, u ovom trenutku, nisam siguran. Imamo stabilne cene građevinskog materijala, tako da s te strane nemamo problema. Ali imamo problem na strani rada. Nedostatak radnika stvara pritisak za rast plata, što može biti pravi teret u narednom periodu", kaže Jakimovski.
Prošle godine, prema njegovim rečima, uprkos visokim cenama i visokim troškovima zaduživanja prodaja je ostala na nivou pretprošle godine. Takav trend očekuje se i ove godine, iz jednostavnog razloga što su ponuda i potražnja u zemlji na istom nivou.
Stabilizacija cena u Sloveniji
Cene nekretnina neće padati ni u Sloveniji. Prema rečima Branka Potočnika, iz agencije INSA nekretnine, proteklih godinu dana pooštreni su uslovi kreditiranja, porasle su kamate, a rezultat se ogleda u padu broja transakcija i stabilizaciji cena. Reč je uglavnom o korekciji nekih cena koje su podivljale u razdoblju nakon kovid krize, posebno u nekim područjima u Sloveniji. Tu je takođe najvidljivija stabilizacija tržišta i cena.
"Iskreno se nadam da će 2024. proteći mirno, bez većih potresa. Ne očekujem veće uspone ili veće padove cena nekretnina", dodaje.
Kada je reč o novogradnji, ističe da su slovenački investitori naučili da budu oprezni iz okrutne lekcije koja je 2008. započela kao bankarska kriza.
"Trenutno nemamo velikih građevinskih projekata. Investitori gradnji pristupaju promišljeno, korak po korak. Tako svake godine na tržište izlazi relativno mali broj nekretnina, a tako će biti i u 2024. godini. Ne očekujem posebne potrese na tržištu zbog novogradnje", naglašava Potočnik.
Istog mišljenja je i Jan Bobnar, iz agencije nekretnine Kranj.
"Smatram da nije za očekivati značajno smanjenje cena stambenih nekretnina u 2024. godini. Ponuda je vrlo skromna, ali s druge strane, brojni kupci traže nekretnine", kaže on.
Dodaje da se poslednjih meseci beleži smanjenje potražnje, što je uglavnom rezultat visokih kamata.
"To takođe znači da se produžava vreme prodaje manje zanimljivih nekretnina. S druge strane, nekretnine koje se nalaze na dobrim lokacijama još uvek se mogu praktično odmah prodati (i to je jedan od razloga što se još ne očekuju značajnija sniženja cena)", pojašnjava Bobnar.
Za 2024. godinu najavljuje se dosta nekretninskih projekata, ali ne misli da će ponuda novogradnje bitno uticati na cene u starogradnji.
"Na tržištu nekretnina trebalo bi da se stvori veća količina novogradnje u prodaji, što bi onda uticalo na prodajne cene starogradnje. Većina stanova u novogradnji prodaje se na početku prodaje ili tokom izgradnje", ističe Bobnar.
- U pisanju teksta učestvovali Marijana Avakumović, Igor Ilić, Nataša Hadžispirkoska Stefanova i Pia Bedene.
