Analiza BBA: Adria region čeka pad cena nekretnina od bar 10 odsto

Bloomberg

Analitički tim Bloomberg Adrije očekuje da ćemo sledeće godine svedočiti velikoj korekciji cena nekretnina u Adria regionu - za najmanje 10 odsto u proseku u odnosu na nivo iz 2022. godine.

"Verujemo da su glavni pokretači takvog kretanja agresivno povećanje kamatnih stopa od strane centralnih banaka, recesiono okruženje i inflacija", poručuju analitičari u najnovijem izveštaju.

Kako se navodi u spisu, inflatorni pritisci utiču na realne plate, što guši tražnju u stambenom sektoru, dok uvećani troškovi građevinskog materijala i slabije investicije zbog usporavanja privrede, zajedno sa skupljim finansiranjem, guraju ponudu ka negativnoj tendenciji. Šestomesečni euribor je, na primer, početkom godine bio -0,5 odsto, da bi do kraja oktobra porastao na 2,1 odsto, što znatno poskupljuje sve stambene kredite.

Analitičari našeg medija predviđaju da će krajem ove i početkom sledeće godine ukupna građevinska aktivnost u regionu u najboljem slučaju usporiti, odnosno da će se u najgorem slučaju snažno pogoršati. "Kako se ukupni ekonomski ciklus u celoj Evropskoj uniji - a samim tim i u regionu - kreće na silaznoj putanji, mali su pozitivni rizici za trend rasta ukupnih građevinskih radova."

Uverenju o opadanju građevinske aktivnosti i cena nekretnina u 2023. godini doprinosi i pad broja izdatih građevinskih dozvola, što predstavlja dobar pokazatelj buduće građevinske aktivnosti, pa i potražnje za stambenim prostorom.

Slabija građevinska aktivnost svuda sem u Sloveniji

Kada je u pitanju trenutno stanje, najnoviji dostupni podaci pokazuju usporavanje ili opadanje građevinske aktivnosti u svim zemljama Adria regiona osim u Sloveniji, gde ona održava snažan tempo.

"Stope rasta pokazale su raznolike performanse u regionu: one su bile negativne u Severnoj Makedoniji (-12,9 odsto međugodišnje u julu), Bosni i Hercegovini (-1,6 odsto u drugom kvartalu 2022) i Srbiji (-11,8 odsto u drugom kvartalu 2022), blago pozitivne u Hrvatskoj (1,6 odsto u avgustu), dok je Sloveniji zabeležen značajniji rast (30,2 odsto u avgustu)", kaže se u analizi.

U Srbiji je rast bio negativan uglavnom zbog visoke baze (visoke stope u prethodnom periodu), a smatra se da se glavni građevinski projekti u zemlji verovatno odnose na infrastrukturu i izvode se uz podršku države. U poslednje vreme se završavaju mnogi projekti, kako u domenu nestambenih zgrada (poput japanske fabrike elektromotora u Novom Sadu), tako i u stambenom domenu - posebno imajući u vidu jaku stambenu potražnju, na koju sada dodatno utiču mnogobrojni Rusi koji dolaze u našu zemlju, navode analitičari.

• Slovenija

Slovenačka građevinska aktivnost raste, vođena širenjem obima (79,2 odsto) radova na zgradama, pri čemu je rast stambenog sektora iznosio 87 procenata, a nestambenog 75 procenata - sve pod uticajem jače potražnje posle perioda zaključavanja zbog pandemije. Građevinski radovi od opšteg društvenog značaja su, s druge strane, napredovali za znatno blažih 13,2 odsto međugodišnje.

• Hrvatska

Godišnju stopu rasta građevinskih radova u Hrvatskoj u avgustu podstakao je skok aktivnosti u oblasti zgrada od 4,7 odsto, dok su građevinski radovi od opšteg društvenog značaja opali za 2,7 odsto međugodišnje (drugi mesec zaredom su u padu). Ukupna građevinska aktivnost u poslednje vreme usporava, pri čemu je avgustovsko povećanje najniže od pada od 2,2 odsto međugodišnje u maju 2020 (na šta je u velikoj meri uticao period izolacije mesec dana ranije). Uz pad nivoa izdatih građevinskih dozvola (-5,5 odsto međugodišnje u avgustu), ovo signalizira da se opšta tendencija u građevinskom sektoru preokreće u negativnu do kraja 2022. godine.

BloombergAdria.com

• Bosna i Hercegovina

Bosna i Hercegovina (BiH) je u drugom kvartalu 2022. godine zabeležila pad građevinske aktivnosti od 1,6 odsto u odnosu na isti period lane, uglavnom zbog obustavljanja javnih investicija usred predizborne kampanje. "Izbori su održani u oktobru i očekujemo da se ovaj negativni trend nastavi u trećem kvartalu, ali da se preokrene u poslednjem kvartalu 2022, ukoliko se brzo formira vlada Federacije BiH, što će stvoriti pozitivno okruženje za infrastrukturna ulaganja", navodi se u izveštaju.

• Severna Makedonija

Severna Makedonija je u julu zabeležila međugodišnji pad građevinskih radova od 12,9 odsto, što je uslovljeno padom aktivnosti u javnom građevinarstvu od 26,3 odsto (četvrti mesec zaredom aktivnosti su u opadanju). Na to su najviše uticala politička previranja, tokom kojih su javne investicije uglavnom pauzirane. S druge strane, snažna stambena potražnja je podstakla aktivnost na polju zgrada, koja je porasla za 8,2 procenta međugodišnje.

Statistika se ne menja - porodično gnezdo se napušta oko 30. godine

S obzirom na to da je potražnja za stambenim prostorom veoma jaka u celom regionu, ne čudi što su cene u tom domenu do sada u 2022. rasle dvocifrenim stopama u odnosu na isti period prethodne godine.

"Možda je još strašnija činjenica da se broj nije mnogo promenio od perioda pre finansijske krize 2008. godine - pa čak ni nakon ulaska Slovenije i Hrvatske u Evropsku uniju - jer je 2007. godine prosečna starost bila na istom nivou kao i 2021", napominju analitičari Bloomberg Adrije.

U Hrvatskoj se kuna konveruje u stambeni prostor

Sve u svemu, cene stambenog prostora rastu u regionu - pa i šire - vođene snažnom tražnjom na osnovu donedavno niskih kamatnih stopa na stambene kredite, rasta zaposlenosti i plata, priliva izbeglica (posebno u Beogradu), prirodnih katastrofa (zemljotresi u Hrvatskoj), skupljeg građevinskog materijala, promene u načinu rada ljudi nakon izbijanja pandemije (manje njih radi u kancelariji), te akumulirane uštede tokom pomenutog pandemijskog perioda.

BloombergAdria.com

"Postoje i drugi faktori, kao što je ogromna količina gotovine koju mnogi građani nisu prijavili, a koja se, u slučaju Hrvatske, sada brzo uliva u sistem putem kupovine stambenog prostora, pre uvođenja evra u januaru 2023, kako bi se 'lako' konvertovala domaća valuta, bez mnogo pitanja poreske uprave", navode analitičari.