text size
Uslovi visokih kamatnih stopa i neizvesnog ekonomskog okruženja nisu se značajno preslikali na cene nepokretnosti u regionu koje su i u trećem tromesečju 2023. beležile međugodišnji rast. Tržišta nepokretnosti Adria regiona su dosta specifična po osnovu toga što je visok procenat vlasništva nekretnina, ali je kupovina nekretnine neretko i investicioni alat.
Prema podacima iz 2020, u Srbiji, Sloveniji i Hrvatskoj, preko 30 odsto ispitanika je vlasnik dodatne nepokretnosti (ne nužno stambene), pored one u kojoj žive, dok je taj isti procenat na nivou Evropske unije bio nešto iznad 20 odsto. Dobar primer jeste trenutna inflatorna epizoda, koja je dala vetar u leđa cenama nepokretnosti usled dobre tražnje, jer se generalno nekretnine smatraju dobrom zaštitom od inflacije. Naravno, postoji i taj troškovni elemenat – skuplji materijali i skuplja (i sve više oskudna) radna snaga, što je takođe doprinelo rastu cena.
Trendovi kretanja cena nepokretnosti u Adria regionu su slični - nakon perioda intenzivnog rasta cena, vidimo usporenje u 2023, ali i dalje cene nepokretnosti rastu. Cene stanova u Srbiji u trećem tromesečju 2023. dodale su 8,2 odsto međugodišnje, što nam ukazuje da uprkos značajno smanjenom broju transakcija i usporenom stambenom kreditiranju, prodavci i dalje imaju prostora za povećanje cena, mada po najnižoj stopi od 2018. godine.
Cene u Sloveniji rastu najsporije od pandemijske 2020, i to po stopi od 5,4 odsto međugodišnje u trećem kvartalu 2023. Cene novogradnje u BiH u istom periodu dodale su četiri odsto međugodišnje, ali ovakva stopa zapravo oslikava delimičnu stabilizaciju cena koje su u toku 2022. rasle intenzivno (na primer 47,5 odsto međugodišnje u toku trećeg kvartala 2022). U Severnoj Makedoniji takođe vidimo i dalje rast cena, ali opet sporiji od sedam odsto međugodišnje u četvrtom kvartalu 2023, nakon čak osam kvartala dvocifrenog rasta cena.
Hrvatska je jedina zemlja koja i dalje beleži dvocifrenu stopu rasta cena nepokretnosti od 10,9 odsto međugodišnje u trećem kvartalu 2023. godine (na prvom mestu porasta cena u evrozoni), ali opet nižu u odnosu na prethodna tromesečja uprkos jednokratnim efektima, kao što su bili ulazak u evrozonu i poslednji program stambenog kreditiranja.
Ovo na prvi pogled ukazuje na popriličnu otpornost cena nepokretnosti, ne samo kada se pogleda relacija sa kamatnim stopama, već i poređenje sa određenim zemljama koje su trenutno okupirane krizom na tržištima nepokretnosti, pogotovo skandinavskim, kod kojih su cene u padu već nekoliko tromesečja toliko da ugrožavaju sam ekonomski rast. Na nivou EU beleži se pad cena već dva uzastopna tromesečja, i to je u velikoj meri vođeno padom u Nemačkoj i Švedskoj, ali i u nekim ostalim zemljama. Unutar EU, 10 od 27 zemalja zabeležilo je međugodišnji pad cena stambenih nepokretnosti.
Međutim kod svih zemalja, osim kod Finske, zapravo je reč o korekciji cena u okviru trogodišnjeg horizonta – cene jesu u padu, ali su i dalje iznad cena stambenih nepokretnosti u odnosu na treći kvartal 2020. godine. Ovakav trend nam samo potvrđuje neodrživost rasta cena iz prethodnih perioda, odnosno da su se naduvene cene nepokretnosti u prethodnim periodima počele korigovati naniže, čim je došlo do faze povišenih kamatnih stopa kao jednog od najrelevantnijih "triggera".
Sličan scenario očekujemo i u Adria regionu, iako će on biti značajno ublažen rastom priuštivosti stanova i očekivanjima da će kamatne stope krenuti da se smanjuju u 2024. godini. Rast priuštivosti stanova vidimo u bržem rastu zarada u odnosu na rast cena stambenih nepokretnosti, koji je vidljiv na primeru svih zemalja u regionu. Rast priuštivosti, naravno, ne znači automatski i bolju tražnju, jer ne uključuje stope inflacije, kao ni rast kamatnih stopa, ali ipak delimično ukazuje na bolji kapacitet zaposlenih da kupe nepokretnost – što zbog većeg štednog potencijala, što zbog većeg limita za uzimanje kredita.
To je jedan od faktora koji će ograničiti nagli pad cena nepokretnosti, a na koji možemo da dodamo i poboljšanja na tržištima rada tamo gde postoji potencijal za rast zaposlenih, kao i visok depozitni potencijal koji se može aktivirati čim cene krenu da padaju. Ako na to dodamo i smanjenje kamatnih stopa u 2024, očekujemo korekciju cena nepokretnosti od oko minus pet odsto do kraja godine u Adria regionu, sa pristrasnošću više ka stabilizaciji tržišta nego ka jačoj korekciji.
