Ako imate stambeni kredit, sigurno vas je obradovala informacija o odluci NBS da zamrzne kamatnu stopu. Posebno jer vam je više od godinu dana konstantno rasla rata kredita. Sada, sa nešto manjom ratom, možete da odmorite od te brige sigurnih 15 meseci. Ročnost ove mere je vrlo verovatno i odmerena u odnosu na očekivanja tržišta o tome kada će se euribor naći na nižim nivoima.
Ne smemo zaboraviti još jedan aspekat. Pored toga što ova mera olakšava otplatu kredita postojećim korisnicima, ona uključuje i pravilo o kamatnim stopama na novoodobrene stambene kredite. Prema odluci NBS, banke će do kraja 2024. biti u obavezi da maržu kredita drže na 1,1 odsto.
Krediti će i dalje biti ugovarani prema maržama koje će određivati banke, ali će banke biti u obavezi da do početka 2025. u praksi primenjuju propisanih 1,1 odsto. Ukoliko pogledamo avgustovske podatke o kamatnim stopama, novoodobren stambeni kredit odobravan je po prosečnoj kamati od 6,8 odsto. Isti taj kredit danas koštao bi "samo" 5,2 odsto (6M euribor 4,1 odsto plus redukovana marža 1,1 odsto).
Opširnije
'Mera NBS za stambene kredite briše oko 130 miliona evra profita banaka'
Neto kamatna marža je porasla 3,6 odsto u Srbiji u prvoj polovini 2023. godine.
02.10.2023
Kamate na stambene kredite najveće u Srbiji i S. Makedoniji
Pooštravanje monetarne politike u Srbiji i ostalim zemljama regiona primoralo je poslovne banke da povećaju kamate na stambene kredite.
30.09.2023
Da pogledamo koliko je to zapravo u novcu, na hipotetičkom primeru kredita od 100.000 evra na 30 godina. Ova razlika u kamati od 1,6 p. p. zapravo znači da ćete plaćati oko 100 evra manje svakog meseca, u odnosu na to da ste kredit podigli po stopi od 6,8 odsto. Složićemo se da to nije zanemariva cifra. Reč je o oko 15 odsto iznosa rate za kredit prema inicijalnoj kamati. Iako je 5,2 odsto daleko od kamate koju su ugovarali klijenti početkom 2022. (nešto ispod tri odsto), svakako će uticati na to da se kreditna aktivnost makar delimično poboljša. Banke su u prvih osam meseci 2023. odobrile čak 28 odsto manje stambenih kredita u odnosu na isti period prethodne godine. Pored toga što su banke i same pooštrile standarde odobravanja kredita i time uticale na ponudu, osetile su i nižu tražnju.
Depositphotos
Utvrdili smo da je i trenutnim i potencijalnim dužnicima sada bolje, ali da li je bankama gore?
Na prvi pogled jeste. Bankari znaju da kažu da zbog različitih elemenata kao što su kapitalni zahtevi, upravljanje likvidnošću i kolateralima, stambeni krediti u stvari nisu toliko profitno atraktivni kao, na primer, gotovinski krediti ili naknade po različitim računima. Kako god, ne možemo zanemariti da na stambene kredite otpada oko 10 odsto aktive banaka, što novim regulatornim merama znači da je prihod od kamate okrnjen. Ali tu imamo i efekte drugog reda.
Smanjenje rata pomoći će delu klijenata koji je najviše bio pogođen rastom kamata da nastavi da redovno izmiruje obaveze, što će smanjiti rizičnost takvih plasmana iz perspektive banke. Isto tako, niže kamatne stope omogućiće bankama delimičan oporavak tražnje za stambenim kreditima. To im ide u prilog jer su alternativa odobravanje gotovinskih (čitaj: rizičnijih) i kredita privredi za koje takođe opada tražnja. Naravno, alternativa koja se u ovom trenutku koristi jeste parkiranje sredstava na račune kod NBS (na kojima se trenutno dobro zarađuje), ali to je kratkoročno "rešenje" (plasmani su prekonoćni ili sedmični).
Iako inicijalno po nižoj stopi, stambeni krediti su dugoročni, pa će se i kamate nakon perioda fiksiranja, opet prilagoditi tržištu, a banke će održati solidan nivo portfelja. Prilagodiće se danas, održaće kreditnu aktivnost, a ugovoriće marže (i svoju zaradu) za naredni period.
Da ne zaboravimo i trećeg aktera u ovoj priči - građevinski sektor. Kupovina nekretnina se i dalje najvećim delom realizuje iz gotovine. Na primer, kupovina stanova iz kredita u drugom kvartalu 2023. iznosila je samo 16 odsto, ali to je znatno manje od 27 odsto, koliko je iznosila u istom periodu 2022. godine. Naravno, ukupno se broj transakcija smanjio u posmatranom periodu, a deo smanjenja je došao i zbog sporijeg zaduživanja. Samim tim je i građevinski sektor u poziciji da priželjkuje bolju kreditnu aktivnost, kako ne bi bio primoran da značajno koriguje cene novogradnje naniže, pogotovo ako uzmemo u obzir trenutnu, prilično solidnu, ponudu novogradnje.
Da rezimiramo, u ovoj priči možda na prvi pogled postoje dobitnici i gubitnici, ali rekla bih da, ako se uzme malo šira slika, situacija je "win-win-win". Klijenti će podići kredite po povoljnijim kamatnim stopama, banke će ugovoriti marže za dugoročne stambene kredite, a građevinski sektor će osetiti poboljšanje potražnje.
Što se tiče samih kamata nakon što NBS-ova odluka prestane da važi, tu ne vidim značajne rizike, budući da do tada očekujem da se euribor u određenoj meri koriguje naniže, kako ciklusi restriktivnih monetarnih politika okrenu kurs. Svakako ne očekujem ni da opet uđe u negativnu zonu. To je sad već nešto što će ostati u istoriji.
Bloomberg Adria
