Amerikanci moraju biti bogatiji nego ikad da bi kupili prvu kuću

Situacija na američkom tržištu nekretnina malo je popustila nakon godina rastućih cena i haotičnih ratova nadmetanja, ali nema mnogo predaha za kupce koji žele da se probiju na tržište.

Najmanji deo prodaje prošle godine, 26 odsto, činio je deo koji su dali kupci koji prvi put kupuju kuću, čak i kada je vrednost kuća počela da se hladi, navodi Nacionalna asocijacija prodavaca nekretnina. Pored toga, rastući troškovi pozajmljivanja i cene koje su još uvek visoke, postavile su kupovinu kuća na najnepristupačniji nivo u poslednje skoro četiri decenije.

Kako se približava prolećna sezona kupovine kuća, što je vreme kada mlade porodice često pokušavaju da pronađu kuću pre leta i pre nove školske godine, oskudan inventar znači da je tržište još uvek zategnuto.

Američki san o tome da jedna porodica živi u kući sa dvorištem, ili čak da ima jednostavan, prvi stan, sve više postaje mogućnost samo za one ljude koji već imaju ekonomsku prednost, bilo da je reč o visoko plaćenom poslu, o tome da imaju mnogo gotovine ili zbog toga što imaju pristup banci pod nazivom "roditelji". Ostali nemaju ključnu mogućnost za izgradnju bogatstva.

"Daleko smo od toga da je tržište pristupačno za širu masu", izjavila je Nicole Bachaud, viša ekonomistkinja u kompaniji Zilow Group. "Ono je sada naklonjeno kupcima kuća koji ostvaruju veći prihod i koji su u boljoj finansijskoj situaciji. Ovo će biti norma sve dok ne bude postojao veći inventar na tržištu."

Prosečna stopa za 30-godišnju hipoteku sa fiksnom kamatnom stopom porasla je četvrtu nedelju zaredom, dostigavši 6,65 odsto, pokazuju podaci Freddie Maca objavljeni u četvrtak.

Poteškoće za kupce koji prvi put kupuju stan godinama su sve veće. Tokom pandemije, oni su često bili ostavljeni po strani, jer su im konkurenti bili oni koji imaju gotovinu, kao i investitori, koji su često ciljali na jednostavne kuće. Tipični prihodi domaćinstva kupaca koji prvi put kupuju kuću skočili su na 90.000 dolara 2022. godine, sa oko 70.000 dolara 2019. godine.

Danas, brzi rast troškova pozajmljivanja stvorio je dodatnu barijeru, rekla je Bachaud. Kada su hipotekarne stope prošle jeseni dostigle sedam odsto, kompanija Zillow je procenila da će biti potrebno skoro 10 godina da bi pojedinac svakog meseca uštedeo pet odsto medijalnog prihoda domaćinstva da bi dao 10 odsto učešća za tipičnu kuću. A početna ponuda ostaje ograničena: inventar najjeftinijih kuća u zemlji u januaru pao je za 1,5 odsto u odnosu na godinu dana ranije, dok je za najskuplje nekretnine porastao za 37 odsto.

U zaostatku

Nakon što su dve godine čekali da ratovi nadmetanja prođu, Rob i Kelsey Scott su počeli da traže svoj prvi dom u Sijetlu u avgustu. Uz kombinovani prihod od 200.000 dolara, imali su poslove koji su im omogućili da uštede 70.000 dolara za učešće. Ipak, morali su da smanje budžet, od prvobitnih 800.000 dolara, nakon povećanja hipotekarnih stopa.

Mladenci su uspeli da nađu dvosobnu kuću u neobičnom kraju punog lokalnih pabova i parkova severno od Sijetla, ali samo nakon što su ponudili 50.000 dolara više od 650.000 dolara tražene cene.

Bloomberg

 

"Ako se uporedimo sa našim roditeljima koji su kupili kuću u kasnim dvadesetim, osećamo se kao da zaostajemo. Ali ako uzmemo u obzir današnju situaciju, na pravom smo putu", kaže Rob Scott (35). "Naš posao je jedini razlog zbog kog danas posedujemo kuću."

 Zaista, prosek godina kupaca koji prvi put kupuju kuću skočila je sa 29 godina 1981. godine, na 36 u 2022. godini, što je najstarije godište koje je zabeležila Nacionalna asocijacija prodavaca nekretnina.

To je zato što je vrednost kuća daleko premašila zaradu od plate, kaže Skylar Olsen, glavni ekonomista Zillowa.

Rastući jaz pogoršava socijalne i rasne razlike. Za ogroman broj porodica afroameričkog i latinoameričkog porekla, koje nikada nisu posedovale kuću, teže je napredovati na lestvici izgradnje bogatstva, rekla je Jenny Schuetz, viši istraživač Brookings Metra na Brookings institutu.

To takođe sprečava generacijsko bogatstvo koje pomaže novim kupcima da naprave prvi korak. U Njujorku, Maddy Duleyrie je mogla da kupi stan iz samo jednog razloga - roditeljske pomoći.

Iako je "srećna što ima dobro plaćen posao", 29-godišnja građanka Nju Džerzija rekla je da ne može sama da kupi stan uz "troškove života i način života" koji želi.

"Ne znam kako neko može sam sebi da priušti dom u mojim godinama", rekla je ona. S obzirom na to da njeni roditelji finansiraju kupovinu, Duleyrie je dala ponudu u gotovini za stan u elegantnoj posleratnoj zgradi koja ima vratara, u Vest Vilidžu na Menhetnu, za kraj godine i na putu je da zaključi kupovinu do marta.

"To je tržište za nekolicinu kupaca, a ne tonu", rekla je Duleyrie.

Roditeljska pomoć

Pre pandemije, oko trećina kupaca koji su prvi put kupili kuću, oslanjala se na poklon ili pozajmicu od porodice ili prijatelja barem za deo svoje uplate, rekla je Olsen iz Zillowa. Taj deo se povećao na oko 40 odsto 2021. godine, kako tvrdi.

U međuvremenu, broj mladih odraslih kupaca koji kupuju kuću zajedno sa još nekim ko ima više od 55 godina, skočio je od 2021. godine, prema kompaniji Freddie Mac.

"Vidim da neki roditelji poklanjaju punu cenu imovine od milion dolara", kaže Kimberly Jay, trgovac nekretninama u Njujorku, u kompaniji Compass, čiji klijent je porodica Duleyrie. "Ovo je grad bogatih ljudi." 

Čak i u daleko jeftinijem Dalasu, najmanje polovina novih, mladih kupaca dobija finansijsku pomoć od svojih porodica, rekla je agent za nekretnine Connie Segovia. Većina njih dobija ceo iznos minimalnog učešća, rekla je. Za druge kupce, jedina opcija je da prošire budžet.

Ashley Shipp-McGhee nije samo želela da kupi prvu kuću, već joj je hitno zatrebao dodatni prostor nakon što je usvojila dvoje dece svoje pokojne tetke. Ova 39-godišnja medicinska sestra počela je da traži kuću u decembru 2021. godine, u predgrađu Ilinoisa severno od Sent Luisa, uz budžet od 260.000 dolara. Skoro godinu dana i 30 posećenih kuća kasnije, konačno je dobila kuću za 256.000 dolara, što je veća cena od one za koju se nadala. Iskoristila je klauzulu o eskalaciji da plati 1.000 dolara više od ponuda konkurencije, odustala je od pregleda inspekcije i platila sve troškove zaključenja kupovine. Osećala se "neprijatno" zbog mesečne rate za stambeni kredit, nakon što joj je na početku potrage za kućom unapred odobreno 2,9 odsto, samo da bi zaključila kupovinu na 6,4 odsto. Ali, nada se da će moći da se osloni na refinansiranje u budućnosti ako stope padnu. “Sada nam je bila potrebna kuća” rekla je Shipp-McGhee. "Sa još dvoje dece, znala sam da moram ovo da uradim."